4月22日，由華泰證券資管擔任基金管理人和資產支持證券管理人，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT即將正式發售。根據公告，剔除無效報價後網下投資者管理的配售對象擬認購份額數量總和爲網下初始發售份額數量的222.64倍，創下歷史新高。

　　今年以來，在資產荒背景下，以高分紅、穩健著稱的公募REITs備受追捧。上週，中證REITs全收益指數創近兩年以來的新高。分析觀點認爲，鑑於一季度經濟數據受到社零增長加速、財政前置發力、外貿搶出口支撐，REITs一季報中部分項目業績有望得到支撐，超預期項目或有交易機會。

　　新發REITs遭搶購

　　根據公告，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT本次發售，在剔除1個配售對象的無效報價後，107家網下投資者管理的435個配售對象全部符合網下投資者條件，報價區間爲2.723元-2.774元/份，擬認購數量總和爲233.77億份，爲初始網下發售份額數量的222.64倍，摺合有效認購確認比例約0.45%。

　　這一超額認購倍數創下了歷史紀錄。在此之前，3月17日發售的匯添富上海地產租賃住房REIT是前任紀錄保持者，剔除無效報價後網下詢價階段超額認購180.74倍，最終配售比例約0.57%。

　　可以作爲參考的是，該產品後來還因公衆投資者認購太多而不得不提前結束募集，最終公衆投資者的有效認購確認比例僅爲0.20%，相當於認購一萬元最終只能獲配20元。可以想見，此次華泰蘇州恆泰租賃住房REIT的公衆認購或許會更加火爆。

　　華泰蘇州恆泰租賃住房REIT是江蘇首單租賃住房REITs項目，底層資產爲蘇州工業園區最大的“人才優租房”社區，預計融資規模爲13.67億元。募集資金擬用於蘇州市租賃住房市場建設發展，與恆泰集團未來租住板塊規劃建設相契合，進一步支持實體經濟發展。

　　該項目底層資產菁英公寓位於蘇州獨墅湖科教創新區核心地帶，標的總產證面積約27.56萬平方米，至今累計爲約3.4萬優質人才提供住房保障，具備顯著的人才虹吸效應，經營情況表現良好——剔除修繕戶型和預留單元后的2024年度加權平均出租率達到95.99%；項目淨現金流收益率達到4.75%。

　　此外，該項目原始權益人控股股東恆泰集團，未來五年計劃新增租賃住房建設投資約70億元，將進一步形成規模可觀的租賃住房資產。目前已實現擴募優質儲備項目共12個，合計建築面積達117.34萬平方米，將爲華泰蘇州恆泰租賃住房REIT未來發行上市後的後續擴募帶來充足的可行性。

　　資產荒催熱公募REITs

　　今年以來，公募REITs市場水漲船高。截至4月21日，中證REITs全收益指數爲1070.97，相比於去年12月9日的區間低點925.46，大幅增長了約16%。4月17日更是一度上探至1079.42，創下2023年5月以來的新高。

　　同時，數據顯示，上週REITs市場交易規模成交量達6.4億份，同比增長149.03%；成交額達28.5億元，同比增長185.57%；區間換手率3.49%，同比增長66.99%。其中，消費、能源、保障房REITs領漲。

　　量價齊升之下，公募REITs投資價值不斷凸顯。國信證券研究所指出，截至4月18日，近一年中證REITs指數回報率爲9.2%，波動率爲6.9%，回報率高於中證轉債指數、滬深300指數和中證全債指數，波動率低於滬深300指數和中證轉債指數。公募REITs年化現金分派率均值爲5.7%，顯著高於當前主流固收資產的靜態收益率。

　　在開源證券房地產建築首席分析師齊東看來，在債券市場利率中樞下行壓力下，“資產荒”邏輯有望繼續演繹，REITs作爲高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養老金入市預期下，有望持續提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會。

　　進一步細化來看，華泰證券信用研究團隊表示，根據2024年公募REITs年報和最新評估報告，各板塊估值和經營業績表現分化，其中保租房和消費REITs受益於基本面穩健，估值多數提升。而產業園和倉儲物流的估值下降，與下調租金、出租率和長期增長預期有關；特許經營權資產估值下降與剩餘年限縮短有關；高速通行費收入預測也面臨下調。

　　市場擴容加速度

　　4月21日，南方順豐物流REIT在深交所舉行上市儀式。基金份額10億份，發售價格3.290元/份，募集資金總額32.90億元。底層資產爲深圳、武漢和合肥項目，建築面積分別約爲7.42萬平方米、19.32萬平方米、21.81萬平方米，2024年前三季度營業收入分別約爲5826萬元、5947萬元、6336萬元。

　　這是今年掛牌上市的第6只公募REIT，年內發行規模達到了100億元。截至目前，若算上仍在發行階段的華泰蘇州恆泰租賃住房REIT，全市場共有66只公募REITs，發行規模合計1730億元。相比於2021年底剛起步時的11只、364億元，擴容速度相當可觀。

　　“伴隨萬億級別REITs市場藍圖不斷展開，REITs市場的常態化發行明顯加快，租賃住房類REITs板塊集聚效應和示範效應逐步顯現。REITs市場的不斷蓬勃發展，將有助於國家”防風險、去槓桿、穩投資、補短板“進程，同時有益於完善儲蓄轉化投資機制、降低實體經濟槓桿、推動金融供給側改革、促進資本市場的高質量建設，爲金融機構做好‘五篇大文章’，持續服務實體經濟與民生髮展打造範本。”華泰證券資管向券商中國記者表示。

　　從管理人來看，目前華夏基金和中金基金旗下分別在管14只和8只REITs，這不僅得益於自身實力，同樣也與其背後股東中信證券、中金公司強大的投行業務能力有關。緊隨其後的是國泰君安資管和華泰證券資管，分別在管4只產品。

　　事實上，受公募牌照限制等因素影響，目前僅有上述兩家，以及浙商證券資管共3家券商資管成功發行過公募REITs產品。華泰證券資管稱，公司近年來在公募REITs領域多維度發力，前期已完成推動3單公募REITs項目上市，項目底層涵蓋高速公路、倉儲物流、產業園等不同類型資產，並持續不斷完善項目獲取、提升運營水平。

　　財通資管也在接受券商中國記者採訪時表示，在公募REITs常態化發行機遇期，公司投行業務條線將REITs作爲重點工作來抓，穩步推進。今年1月，財通資管作爲管理人成功發行了公司首單類REITs項目“常熟經開工業坊1期資產支持專項計劃（長江經濟帶）”，顯示其投融聯動綜合實力進一步提升。

　　（文章來源：券商中國）

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責任編輯：張恆星