首單外資消費公募REITs來了。

近日，上海證券交易所披露，一隻名爲“華夏凱德商業資產封閉式基礎設施證券投資基金”的基礎設施公募REITs項目狀態更新至“已受理”。

時代財經瞭解到，這隻公募REIT即爲凱德投資近日宣佈的旗下首支國內消費基礎設施公募REIT——凱德商業C-REIT。首批納入的兩個資產，分別是位於廣州的區域級購物中心凱德廣場·雲尚（下稱“廣州雲尚項目”）和位於長沙的社區型購物中心凱德廣場·雨花亭（下稱“長沙雨花亭項目”），總資產規模約爲28億元。

自2021年6月首批9只基礎設施公募REITs上市以來，我國公募REITs市場發展迅猛，截至4月15日，公募REITs上市數量已達60只，市場累計發行規模達1748.01億元，全市場市值規模達1881.18億元，其中包括6只基礎資產類型爲購物中心的消費設施公募REITs。

凱德商業C-REIT是首隻由外資資產管理公司在中國申報的消費類公募REIT產品。作爲底層資產之一的長沙雨花亭項目是已於新加坡上市的凱德中國信託旗下資產，爲配合凱德商業C-REIT的設立，凱德中國信託計劃向凱德商用產業有限公司（下稱“凱德商用”）的全資子公司出售長沙雨花亭項目。

這也意味着，待交易落實和凱德商業C-REIT上市之後，長沙雨花亭項目將由境外上市的REIT轉移至境內。凱德集團相關人士向時代財經回應稱，“凱德中國信託的資產運營穩定，估值合理，充分滿足C-REIT首發資產要求，從凱德中國信託的角度來看，出售長沙雨花亭項目可以降低零售資產的比重，符合凱德中國信託業態多元化的發展方向。”

境外REIT資產“賣回”國內

與長沙雨花亭項目一起作爲底層資產的，還有位於廣州雲尚項目。兩個項目的總建築面積達到16.84萬平方米，整體出租率約爲97%，總規模約爲28億元。

凱德商業C-REIT相關文件申報稿顯示，長沙雨花亭項目建築面積爲7.54萬平方米，可租賃面積爲4.33萬平方米。2022年至2024年，該項目的年度營業收入（考慮租金減免，不含稅）分別爲7526.87萬元、8221.92萬元和8725.55萬元，淨利潤分別爲2176.35萬元、2480.77萬元和2861.51萬元。

廣州雲尚項目建築面積9.30萬平方米，可租賃面積爲4.88萬平方米。2022年至2024年，該項目的年度營業收入（考慮租金減免，不含稅）分別爲1.55億元、1.63億元和1.65億元，息稅折舊攤銷前利潤分別爲8569.70萬元、8905.12萬元、2256.88萬元。

目前，廣州雲尚項目由凱德投資和凱德發展分別持股70%和30%；長沙雨花亭項目則是凱德中國信託旗下資產。凱德發展負責凱德集團私有化的開發業務，上市公司凱德投資則負責凱德集團的不動產投資管理業務。持有長沙雨花亭項目的凱德中國信託，亦是凱德投資旗下的其中一隻上市基金。

匯生國際資本總裁黃立衝認爲，在新加坡上市的凱德中國信託主要面向國際投資者，而中國公募REITs主要是吸引服務國內投資者，“通過中國公募REITs，包括凱德中國信託在內的原始權益人可以回收部分資金，降低槓桿，優化資產結構，爲後續投資和擴展提供資金來源”。

當前的經濟環境和消費環境，爲發行國內消費基礎設施公募REIT提供了良好的時機，包括零售商業地產、物流設施等在內的消費基礎設施與居民日常生活密切相關，具有較強的抗週期性，“在經濟不確定性較高的情況下，這類資產的穩定現金流和長期收益特性更容易吸引投資者”。黃立衝指出。

自2021年6月首批9只基礎設施公募REITs上市以來，國內公募REITs市場發展迅猛。開年以來國內REITs市場火熱，從年初至4月15日，中證REITs全收益指數累計漲幅達10.68%，今年擴大內需、以舊換新以及提振消費政策助推了REITs市場消費板塊的積極情緒。

根據中證鵬元的報告，截至4月15日，開年來累計漲幅前三的標的資產均集中在消費板塊的購物中心或社區商業，其中，華夏首創奧萊REIT累計上漲38.29%、華夏大悅城商業REIT累計上漲33.21%、嘉實物美消費REIT累計上漲28.97%。

還有35個資產可衝刺國內REITs

凱德投資有意做大其在中國國內公募REITs市場的資產管理規模，“公司將支持凱德商業C-REIT和凱德中國信託的增長，爲其提供未來擴募所需的優質資產儲備”。

時代財經從凱德商業C-REIT相關文件申報稿瞭解到，未來，凱德投資的消費基礎設施資產將擇機注入凱德商用旗下，進一步提供儲備可擴募資產。作爲凱德投資的子公司，凱德商用的定位是凱德投資在華業務的核心平臺，負責消費及新經濟基礎設施項目的投資、租賃和運營管理，其中，新經濟方面的投資覆蓋物流中心、產業園區、數據中心等。

截至2024年12月31日，凱德商用持有的旗下儲備可擴募消費基礎設施資產共35個， 總規模超過300萬平方米，分佈於北京、上海在內的一線城市及強二線城市，至少包括16個購物中心。其中，凱德商用持有的消費基礎設施資產規模超過800億元，“儲備可擴募資產的運營狀態均較爲成熟”，平均已運營年限超過11年，大部分資產近三年平均出租率超過80%。

凱德商用持有的部分消費基礎設施資產情況

同期，凱德投資的資產管理規模約爲1360億新元，35%位於中國；基金資產管理規模1170億新元，26%位於中國，7只上市基金佔去700億新元，私募基金則佔去470億新元。

凱德投資參與國內公募REITs市場的一系列行動，也間接打破了近些年市場對其拋售在華資產的猜疑。

此前，凱德方面曾在多個場合不斷強調“繼續深耕中國”，凱德投資在去年11月22日舉行的投資者日上表示，近年來，在中國經濟結構調整、凱德投資向輕資產轉型的大背景下，公司在華業務也在加快轉型和重新定位，包括大力發展人民幣基金業務，發展基金管理平臺，藉此繼續深化在華業務，以順應趨勢，繼續推動增長。

凱德投資集團首席執行官李志勤彼時透露，自2021年以來，凱德投資共回收資本約240億新元，其中有約110億新元來自中國，而所回收的總資本中，約75%被注入了其私募或者上市基金，同時，“2021年以來，我們的中國團隊成功募集了近500億元（約92億新元）的國內資本”。