觀點網 在充滿挑戰與機遇的2024年，華泰寶灣物流REITs交出了一份穩健的成績單。

此前，華泰寶灣物流REIT發佈了2024年年度報告，披露了從2024年9月13日基金合同生效起，至2024年12月31日期間的業績表現。

根據報告，華泰寶灣物流REIT期內實現收入3151.45萬元，淨利潤349.34萬元，經營活動產生的現金流量淨額爲2371.70萬元。該期現金流分派率爲1.44%，年化現金流分派率爲4.79%。

報告期內，華泰寶灣物流REIT全年完成可供分配金額1680 14.42萬元，單位可供分配金額爲0.0561元。單位可供分配金額相較於招募說明書可供預測達成率爲108%。對此，管理層表示，這主要是由於項目存在一定存量的期初現金餘額，並且在本期有效地壓縮了資本性支出。

截至期末，該基金總資產和淨資產分別爲12.44億元和12.22億元。

資產運行情況

據瞭解，華泰寶灣物流REIT持有的3個底層資產項目分別爲天津寶灣物流園、南京寶灣物流園、嘉興寶灣物流園。

其中，天津寶灣物流園已運營年限15年；南京寶灣物流園已運營年限10年；嘉興寶灣物流園一期已運營年限7年，嘉興寶灣物流園二期已運營年限6年。

截至2024年12月31日，3個資產可租賃面積合計31.70萬平方米，實際出租面積合計30.89萬平方米，出租率97.45%，平均月末有效租金單價（含稅）爲29.85元/平方米/月，報告期末有效租金單價（含稅）爲29.98元/平方米/月。

數據來源：企業公告

產城園區評論瞭解到，報告期內，底層資產項目出租率和單位租金都維持較高水平，這主要是由於提升了園區內綜合樓和宿舍的出租率，以及加強了堆場使用效率。

租戶結構方面，華泰寶灣物流REIT底層資產項目租戶主要以第三方物流、生產製造、零售商貿、電子商務爲主。

截至報告期末，3個園區租戶共計43個，租金收繳率達98.03%，加權平均剩餘租期爲517.04天，租期結構保持較高位。

其中，天津寶灣物流園加權平均剩餘租期爲361.70天，全年租金收繳率爲96.08%；南京寶灣物流園加權平均剩餘租期爲781.75 天，全年租金收繳率爲99.02%；嘉興寶灣物流園加權平均剩餘租期爲452.59 天，全年租金收繳率爲99.73%。

營收方面，項目公司主要通過出租、運營基礎設施資產取得倉儲租金收入、倉儲物業管理費收入、綜合樓租金收入、停車場等服務收入及堆場收入等營業收入。

在報告期內，華泰寶灣物流REIT共實現營業收入3151.45萬元，其中租金收入佔比基金總營收65.01%，物業管理費收入佔比基金總營收26.73%。

關於未來提升收入的舉措，管理層表示，會依據市場的價格租賃去租賃項目上的辦公室和綜合區域，以此來增加收入來源。

同時，將積極引進合作方去推進屋頂光伏的建設，進一步豐富收入途徑，並積極落實合同履約，針對現有的核心客戶提供定製化的續約方案，採用短租期降價去化、長期的鎖定合約的方式進行，以對沖市場的下行風險。

機遇與挑戰

根據物聯雲倉統計數據，截至2024年12月31日，全國41個重點城市通用倉平均租金爲23.78元/平方米/月，環比下降0.18%，同比下降2.01%；空置率爲14.94%，環比下降1.06個百分點，同比下降0.26個百分點。客戶需求方面，小面積客戶需求增多，東部地區爲需求主力區域。

整體來看，2024年國內倉儲物流市場需求總體穩定，2024年新增供給較2023年有所減少，雖整體租金水平有所下滑，但出租率逐漸上升。對此，寶灣物流管理層認爲，“以價換量”策略會貫穿2025年。

展望2025年，華泰寶灣物流REIT表示， “穩中求進、以進促穩”的經濟總基調爲倉儲物流行業創造了良好的發展環境，隨着倉儲物流市場供給高峯的過去，市場整體出租率也有望進一步提高，但2025年仍將是機遇與挑戰並存的一年。

產城園區評論獲悉，天津寶灣物流園位於濱海新區的核心區域，所屬轄區內的天津港爲華北地區最大港口。雖天津市物流倉儲市場整體存量較大，且租金及出租率處於相對低位，但存量項目及新增供給主要集中在天津市武清、北辰等區域，項目所在濱海新區塘沽片區近三年無新增土地供應，未來仍將以現有存量項目爲主導。

另外，天津資產項目現有租戶以港口貿易類型爲主，租戶涉及的行業也比較廣泛，貿易對手國比較分散。

管理層表示，單一的貿易對手國的市場波動對項目運營的整體的影響處於可控範圍，對於個別業務涉及對美出口的租戶的續約計劃，存在調整的可能性，也做好了前期客戶替代的準備。

南京寶灣物流園位於江寧區空港核心位置，擁有快速通往主城區的路運交通優勢及機場樞紐優勢，片區整體配套成熟，需求豐富。同時，江寧區倉儲用地整體供應緊張，新投運項目主要集中在2024年交付，且主要爲產業客戶自用，未來三年新投運項目將大幅度減少，市場將逐漸趨於穩定。

嘉興寶灣物流園位於嘉興市秀洲區現代物流園板塊，由於近期上海倉儲市場集中供應，原上海外溢客戶出現迴流，同時疊加嘉興市場的供應，市場短期內面臨一定的挑戰，加之2025年到期租戶較多。管理層表示，出租率方面審慎考慮增加2年爬坡期，至2027年恢復至正常水平。

同時，將協同運營管理機構，加強對到期租戶的監控及續約溝通，同時結合嘉興市的產業騰挪及產業引導，挖掘新增客戶需求，依託項嘉興項目低容積率單層倉的稀缺產品特點，細化倉儲服務，提升客戶粘性以及園區的租賃競爭力。

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