港交所“抄底”香港寫字樓？

4月24日，“港交所”公佈消息稱，耗資63億港元，向香港置地購入“中環交易廣場”一期相關物業，作爲集團總部及辦公室。過去40年港交所一直在中環交易廣場租賃辦公樓層。此次是由其全資附屬公司Aurora出面，包括交易廣場一期（第一座）第42樓至50樓連平臺物業，實用面積總14.7萬平方呎。

這也是繼香港證監會2023年以54億港元從太古地產購入港島東中心12層樓層後，再由金融監管機構買入寫字樓自用。港交所主席唐家成表示，今年適逢港交所上市25週年，建設總部，不但提升交易廣場作爲金融地標的地位，也顯示港交所對香港作爲國際金融中心的長期支持和信心。

香港作爲連接祖國內地與世界的超級聯繫人，今年政府工作報告中直接提出，要全面深化中國香港國際交往合作，更好融入國家發展大局，保持香港、澳門長期繁榮穩定。港交所作爲香港金融基礎設施的核心機構，其投資行爲當然也可被解讀爲對本地經濟的信心。

截至2025年3月20日，港交所共迎來42家企業IPO，募資總額達897億港元，這一數字不僅超過了2024年全年的1.5倍，也反映了市場對港股IPO活動的高度熱情。僅在剛剛過去的4月21-27日一週內，就有8家公司遞表港交所，3家公司通過聆訊和1家公司招股。短短一個月更是有超30家中國創新企業集體向港交所發起IPO衝擊。

“這波港股高潮，從市場環境的改善以及政策層面的導向共同推進，形成了默契配合。”華南某地國資控股平臺相關負責人陳景瑞告訴記者。其實自去年中國證監會就已經開始從政策層面加大支持內地龍頭企業赴港上市。而港交所從多個層面加速改革，做好了迎接更多中國企業IPO的準備，尤其今天A股收緊、美股不明的市場環境下，港交所爲給更多尋求“A+H”上市機會的企業，IPO審批已經從2022年61天縮減至28天，幾乎減半。

當然，部分中國企業赴港上市背後，或也存在無奈之舉。“特別是現在很多企業都存在對賭、回購壓力，赴港上市或能暫時解決這類生死存亡的難題。也給背後VC/PE機構股東多一個退出選擇。”陳景瑞說道。

63億“買＋租”14層樓，做永久總部

此次港交所的出手，被認爲是最大型的商用辦公室交易之一。

“此次收購交易廣場相關樓層作爲永久辦事處，爲港交所提供了一個難得的戰略投資機會，也彰顯了港交所支持中國香港作爲國際領先金融中心發展的長期承諾。”

近年來港交所一直紮根於香港中環交易廣場租賃辦公樓層，長達40年之久。梳理時間線，交易廣場是置地公司於1985年竣工的一個商業項目，其底層大廳曾專門用作聯交所交易大堂。2018年，該交易大堂改建爲香港金融大會堂，用於舉辦標誌性的敲鑼上市儀式及各類金融活動。在中國香港特區，“購買加租賃”相結合的混合模式，其實是不少金融行業企業應對不同房地產週期的選擇之一。

從公告來看，港交所斥資63億港元，向置地公司購入中環交易廣場一期9層辦公樓連平臺部分鋪位，作爲其永久總部，涉實用面積14.7萬方呎，相當於平均呎價42849港元。

此次交易，包括交易廣場一期第42樓至50樓共9層辦公室，以及1樓及2樓與香港金融大會堂相鄰的部分區域，即平臺多個鋪位，辦公室樓層預計12至18個月內分階段完成交易，平臺物業則料今年9月或之後完成收購。

除了買入上述物業，港交所亦與置地簽署新的長期租約，租用交易廣場第2座的5層辦公室，租賃期爲9年，該5層樓面現時已由港交所使用。而港交所買入的9層辦公室，部分樓面有其他租客，在租約期滿之後，都會由港交所收回自用，然後把租用交易廣場其他樓層的員工，遷入這9層自置物業之內。

換言之，港交所透過“買＋租”安排，總共使用交易廣場14層樓面作爲總部。而位於平臺層的6個鋪位，日後將改建成連接金融大禮堂的接待大堂，以提升訪客體驗。此外，第一座天台日後亦會設立港交所標誌。港交所表示，港交所將以內部資源支付全部代價，目前已支付10%定金。

另外，置地承諾額外投入4億元，用於優化與港交所相關的周邊設施，包括設立港交所專用接待大堂，直接連至香港金融大會堂，及公衆區域設置帶有港交所品牌的標誌，未來數年完成。截至2024年底，港交所賬面上持有現金及等價物約1,343.65億元，在其2024年度報告內未見持有任何物業。

港股IPO，爆了

4月15日，ADC明星企業映恩生物登陸港交所，IPO首日暴漲113%，創下2022年以來18A企業最大融資規模創下最大融資規模。但光環背後，是3年虧損18億、對賭壓頂的生死局——如果2025年前無法上市，投資者將以10%-30%的年利率贖回股份。

4月14日，“卡遊”公司更新招股書再度向港股IPO發起衝擊。卡遊曾在2021年6月獲得紅杉和騰訊以A輪優先股方式入股，對價1.4億美元，卡遊整體估值高達9億美元。該筆投資內含對賭贖回條款，其中提及一個時間點爲“優先股發行日期起計第五週年”，即2026年。若雙方約定條款沒有完成，投資者可要求卡遊贖回全部或部分發行在外的優先股，而每股優先股的贖回價格將再加上自適用發行日期起按股份發行價每年8%的利率計算應計利息。

這些都並非個例。時間線再拉長，無獨有偶，3月7日，保險中介機構“手回集團”第三次遞表港交所，該公司曾於2024年1月、7月兩度遞表港交所但均未果。從最新招股書看，手回集團或也迫於對賭協議而急於IPO。

招股書顯示，該公司在A輪、B輪、C輪融資中與投資者約定了撤資權在內的特殊權利條款。若IPO失敗，投資者可根據上述條款行使撤資權，屆時手回集團需履行回購股份的義務。手回集團投資者中不乏歌斐資產、經緯創投等知名機構。截至2024年末，手回集團擁有現金及現金等價物僅爲1.13億元。而在三輪融資中，公司合計獲得1.35億元融資。若公司後續未能通過自身業務實現“造血”，或將無法履行對上述投資者的回購義務。

此外還有，今年2月，週六福自2019年來第五次嘗試進入資本市場，再次向港交所遞交了招股書。從A股轉戰港股，這份執着背後或也是因爲李氏兄弟對賭失敗回購1.6億元股。

不以退出爲目標的投資，都是耍流氓。

如今，VC/PE們都在急等退出，但是，有關對賭、回購的話題近兩年屢屢引爆創投圈，越來越多的訴訟和撕逼故事發生在VC/PE機構與被投企業之間。今天，DPI越來越成爲LP甄別GP的必選項。映射到退出方面，不少VC/PE開始重新思考退出策略。據記者瞭解，當前市場上不少機構都在考慮併購等方式退出項目。

華南某國資背景機構合夥人趙亮告訴融中，“退出方式上，一定還是優先推動符合條件的優質項目走IPO道路。不過，受基金存續期影響，部分優質項目也會考慮通過產業併購、上市公司併購的方式退出。“除了IPO，沒有一個項目是不能‘賣’的。不過，一二級市場投資獲利邏輯畢竟不同。IPO減持也要綜合考慮市場流動性、產業週期等影響因素，所以不少VC機構會選擇在Pre-IPO前搶先清倉，能退出的時候抓緊退出。”

像是溜溜梅母公司溜溜果園，4月16日向港交所遞交招股書，也是其在2019年A股上市折戟後，再次向資本市場發起衝擊。有意思的是，成立至今，溜溜果園合計獲得四輪融資。其中，紅杉資本曾於2015年斥資1.35億元參與溜溜果園A輪投資，成爲公司第三大股東。

但在2024年6月，溜溜果園以減資方式回購紅杉全部股權，並於2025年1月完成減資登記（減資10,588,235元）。減資完成後，紅杉不再是溜溜果園股東。換句話說，紅杉陪跑9年後清倉退出，溜溜果園“倉促”啓動IPO。

毋庸置疑，VC/PE對賭，或是這波港股上市潮的主要動力之一。

“喜迎”中概股迴流

香港財政司司長陳茂波在4月13日的司長隨筆上表示，針對全球最新變化，已指示證監會和港交所做好準備，若於海外上市的中概股希望迴流，必須讓香港成爲它們首選上市地。

目前，在美國上市的中概股約有400家，其中約20家中概股完成美國和香港兩地上市。

去年，爲配合《關於加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，證監會與香港方面再次深化合作，採取5項措施進一步拓展優化滬深港通機制、助力香港鞏固提升國際金融中心地位，共同促進兩地資本市場協同發展。其中，非常重要的一條就是“支持內地行業龍頭企業赴港上市融資”。

爲了吸引內地企業和新興市場企業赴港上市，港交所自身也在提升市場效率和流動性方面做出一系列改革。過去12個月，港交所IPO審批時間，從中位數縮減至28天，相較於2022年的61天，幾乎減半。此外，港交所和香港證監會還爲高市值A股上市公司開闢快速通道，“A+H”持續得到青睞。

上個月，蜜雪冰城在港交所主板掛牌上市，上市前以5324倍的融資認購倍數、1.84萬億港元認購金額刷新港股市場新股認購紀錄。上市後近1500億港元市值，遠超過奈雪的茶、茶百道、古茗三家港股茶飲企業市值總和。除蜜雪冰城，泡泡瑪特、老鋪黃金等消費股，以及阿里、騰訊、小米、地平線等科技股也迎來股價暴漲。

今年以來，恒生科技指數、恒生指數漲幅已領跑全球。截至3月24日收盤，恒生科技指數年內飆漲超26%，位居全球資產表現榜首，恒生指數漲幅也達18%，創近三年新高，且領漲亞太乃至全球市場。隨着港股交易開啓“狂飆”模式，不少企業計劃抓住窗口期，把赴港IPO納入日程。老鄉雞、八馬茶業、滬上阿姨、週六福、奇瑞汽車等都已遞表港交所，同時還有寧德時代、海天味業、安井食品、三花智控、賽力斯等謀劃赴港二次上市。

事實上，香港已爲接住這波中概股迴流做好準備。當然，部分中國企業赴港上市背後，或也存在無奈之舉。華南某地國資控股平臺相關負責人陳景瑞告訴記者，“這波港股高潮，從由市場環境及政策層面導向共同推進。但其實很多創新企業現在都存在對賭、回購壓力，赴港上市能暫時解決這類難題，也能給背後VC/PE股東多一個退出選擇。”