4月28日晚間，金科股份發佈2024年度報告。

2024年，面對複雜嚴峻的內外部環境，金科股份核心管理層及業務骨幹團隊保持穩定，公司因勢調整戰略導向，沉着應對風險挑戰，積極履行企業社會責任，堅定不移推動重整引戰工作，竭盡所能提升經營質效，多措並舉改善公司持續經營能力。

報告期內，金科股份實現結算面積約405萬平方米，營業收入276億元。值得關注的是，金科股份當前正在推進重整工作，年度財務數據必然要考慮司法審計評估的因素。結合過往已完成重整的公司案例，重整完成後公司將確認大額債務重組收益，屆時公司年度財務報表利潤將有較大幅度改善。

目前，金科股份重整計劃（草案）已獲第二次債權人會議表決通過；重慶金科第二次債權人會議表決時間截至5月10日。作爲近年來A股首家正式進入重整程序的大型全國化上市房企，金科正在向重整成功發起最後的衝刺。

不迴避責任，全面分析虧損原因

金科股份年報顯示，雖報告期內公司面臨較大的虧損，但公司董事會及管理層堅決不躺平、不放棄，持續採取各種措施竭盡所能提升經營質效，壓降各類成本費用支出，管理費用、營銷費用持續壓縮，砍掉各類非必要開支；員工人數及結構持續優化，人均薪酬支出亦同比下降。積極引進戰略投資者，爲公司注入增量資金和資源，改善公司持續經營能力。

關於虧損原因，金科股份進行了坦誠而全面的分析：

一是經營質效大幅下滑：公司整體項目銷售下滑，本期達到交付條件的項目較上年同期大幅減少，結轉收入下降至276億元，結轉毛利潤較去年同期減少48億元；另外，以公允價值計量的經營性物業價值亦較去年減少約12億元。

二是存貨跌價準備增加：本期受市場因素、公司債務逾期導致項目板結及剩餘可售項目多集中在三、四線城市的影響，公司按照會計準則計提並表子公司存貨跌價準備130億元。公司對外投資的聯合營企業計提相應的存貨跌價準備，導致公司按股權比例承擔虧損。

三是財務費用大幅增加：報告期內公司受存量項目達到竣工交付、部分項目停工、無新增拿地項目及債務逾期未歸還的影響，導致大部分利息支出在會計處理時只能費用化；同時受公司債務逾期、訴訟判決生效未按期償還等原因，計提各項逾期利息、罰息、違約金及延遲履行金，本期財務費用合計79億元。

四是資產被動處置損失：以前年度公司將持有的資產用於質押融資，債權人多輪折價拍賣該股票，公司按照最終拍賣抵債價格計提資產減值損失約13億元；部分子公司因無力清償到期債務，被債權人申請進入破產清算或破產重整產生較大損失。

積極推進重整，率先破局可期

報告期內，重慶五中院正式裁定受理金科股份及重慶金科的重整申請，並批覆公司自行管理和繼續經營，指定立信會計師事務所（特殊普通合夥）重慶分所與北京市金杜律師事務所上海分所聯合擔任公司及重慶金科的重整管理人。

此後，金科先後完成一債會召開、投資人招募、重整計劃（草案）修訂等工作。投資人方面，金科股份已引入上海品器聯合體、中國長城資產、四川發展證券基金三家產業投資人，同時完成與十多家財務投資人的滿額簽約，重整投資人以26.28億元認購公司資本公積轉增的30億股。至此，金科股份重整投資人已形成“優質資本+央企AMC+地方國企”的投資組合。在全部重整投資人中，國有背景的投資金額佔比37%。截至目前，重整投資人已經足額繳納第一期履約保證金。

據瞭解，在金科重整過程中，重慶市委、市政府十分重視金科重整相關工作，成立了風險防範化解工作專班，並建立了“府院聯動”工作機制，全面統籌協調金科股份司法重整、戰投引進、保交樓、債權人溝通等一攬子風險化解工作。

目前，《金科股份重整計劃（草案）》已獲第二次債權人會議表決通過；《重慶金科重整計劃（草案）》因普通債權組表決暫未通過，根據《企業破產法》第八十七條第一款規定，重慶金科將與普通債權組協商，並由普通債權組中投反對票或者未投票的債權人再次表決，再次表決事項截止時間爲2025年5月10日18時止。

在政府、投資人、債權人等多方助力下，金科重整已經到了最後的關鍵時刻。參考過往重整實踐，走到這一步的上市公司重整成功率幾乎是100%。作爲“地產重整第一股”的金科股份，或即將成爲全國房企通過司法重整化解風險的範例。

提升經營質效，履行社會責任

過去一年，在政策的有力支持下，市場逐漸企穩，但許多房企在銷售上仍然持續承壓。

報告期內，金科股份持續提升營銷能力，實施項目分級分類管理，保資金項目提流速、促回款，保交房項目以支定收，保資產項目控速提價。不斷強化營銷策略的針對性，堅定不移盤活資產、持續挖掘沉澱資產潛力，釋放可售資源，公司及所投資的公司實現銷售金額約133.8億元。另外，公司代建項目實現銷售金額約4.8億元。

2024年，金科持續把“保交房、穩民生”作爲首要經營任務，保障購房業主合法權益。累計交付總面積1205萬平方米、交付總套數72420套，涉及交付批次285個，涵蓋全國92個城市實現167個項目交付。值得一提的是，其中提前交付項目51個，提前交付批次66個，提前交付面積201萬平方米。根據中指研究院發佈的“2024年中國房地產企業交付規模排行榜”，金科全年累計交付總套數位列榜單第十位，持續位居行業前列。

進入2025年，金科依然壓實保交樓工作力度。今年一季度，累計交付總面積16萬平方米。

自保交房工作開展以來，截至2025年一季度末，金科股份累計交付面積4647萬方，累計交付套數超30萬套，累計完成比例95%，預計2025年度將完成全部保交房工作。

重建經營模式，謀劃業務轉型升級

在房地產行業持續深入調整的當下，衆多房企都開始謀求發展模式的轉變。

於金科而言，報告期內，公司結合重整引戰工作，提前佈局重整後新的業務增長點，堅持資產管理精準聚焦，多元業務增量創收。

在代建業務方面，重新構建代建業務頂層設計，搭建代建運營主體平臺，通過商業代建、政府代建、資本代建等方式帶動代建業務增長。2024年，累計簽約代建項目56個，新增管理面積450萬㎡，預計合同收入超5.6億元。

在產商業務方面，金科產商在做好存量項目管理的同時，持續挖掘細分賽道業務機會，輕資產項目拓展卓有成效，爲重整後的金科股份業務發展打下紮實基礎。

並且，金科股份首次在年報中對“特殊資產行業”進行了展望分析，表示中國特殊資產行業市場空間巨大，其中僅不良資產的存量規模就達10萬億元。經過本輪行業深度調整，市場主體將大幅減少，大量因企業主體陷入困境而產生的特殊資產將逐漸增多。這爲重整後的金科股份帶來業務機會，金科股份在房地產開發方面擁有豐富的經驗，且重整成功後可以輕裝上陣參與特殊資產的運營管理和盤活，在特殊資產管理市場形成較強的市場影響力和差異化的競爭能力，從而獲得快速發展的先機。

金科表示，未來將與重整投資人共同重新構建經營模式，加快推進經營模式轉變。重整完成後，金科將佈局“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大業務板塊。通過投資經營特殊資產、運營開發改善型住宅、做精做強收費服務、創新發展產業機會，實施“汰舊、取新、強鏈”轉型路徑。

以開發服務爲例，重整草案顯示，金科股份將提升改善型住宅運營開發能力，遵從輕資產化的整體定位，專注於中高端住宅、商業綜合體和辦公樓、產業園區等項目的開發與管理。在經營好自身存量項目的同時，積極拓展市場化業務。再如在特殊資產業務方面，未來金科將專注於困境資產和不良資產的投資與處置，提供特殊資產全生態的“理債”服務，包括資產變現、運營、管理、處置及提供金融工具的解決方案。

這些，爲金科未來的業績預期提供了強有力保障。

相關公司：金科股份sz000656