文｜《港灣商業觀察》施子夫

3月21日，奧聯服務集團股份有限公司（以下簡稱，奧聯服務）遞表港交所受關注，公司的獨家保薦機構爲農銀國際。

天眼查顯示，奧聯服務國內運營主體包括奧聯物業股份有限公司、奧聯發展集團有限公司。

作爲一家爲商企及社區生活提供獨立物業管理的公司，期內奧聯服務的業績面保持着穩定的增長。不過公司四成左右收入來自廣東地區，以及激增的應收賬款、波動的現金流等經營問題也都是外界較爲關注的地方。

 廣東地區收入佔比四成，重續率待提升

奧聯服務提供的服務包括商企和城市空間服務以及社區生活服務。公司的商企和城市服務可分類爲：物業及設施管理服務；向企業、商業物業開發商、公共機關及政府機構提供的市政管理服務。公司的社區生活服務可分類爲：基本住宅物業管理服務；及向物業開發商、業主及住宅社區住戶提供的社區增值服務。

根據中指院的數據，按總收入及淨利潤計，奧聯服務在2024年中國百強獨立物業管理服務提供商中排名第16位及第11位。

奧聯服務通過提供兩個業務分部創造收入，即商企和城市空間服務及社區生活服務。

詳細來看，從2022年-2024年（以下簡稱，報告期內），商企和城市空間服務實現收入分別爲2.47億元、3.02億元和3.07億元，佔當期收入的72.2%、70.1%和64.6%；社區生活服務實現收入分別爲9528.7萬元、1.29億元和1.68億元，佔當期收入的27.8%、29.9%和35.4%。

由於社區生活服務的毛利率高於商企和城市空間服務的毛利率。2022年、2023年，社區生活服務佔總收入的不到三成，公司整體毛利率分別爲14.4%、14.6%。2024年，社區生活服務佔比提升至35.4%，當年度公司整體毛利率爲18.4%。

業績表現上，報告期內，奧聯服務實現營收分別爲3.42億元、4.31億元和4.75億元，毛利分別爲4921.7萬元、6299.8萬元和8755.5萬元，年內利潤分別爲2741.0萬元、3424.0萬元和4463.0萬元，淨利潤率分別爲8.0%、7.9%和9.4%。

儘管業績增速尚未穩定，但奧聯服務在招股書中披露，公司的大部分收入來自中國廣東省，公司容易受到該地區趨勢及發展的影響。

報告期內，奧聯服務來自廣東省地區的收入佔比分別約爲40.6%、40.5%及40.4%。奧聯服務表示，公司預計在不久的將來，廣東省仍將佔公司收入及業務的一大部分。

此外，奧聯服務在招股書中披露，公司可能無法獲得新服務合約或重續現有服務合約。

據瞭解，奧聯服務主要通過招標、直接參與及收購獲得新服務合約。報告期各期末，奧聯服務的商企和城市空間服務保留率分別達100.0%、100.0%及100.0%，而重續率分別達32.3%、20.3%及32.4%；社區生活服務的保留率達98.8%、99.1%及99.2%，而重續率分別爲91.1%、83.3%及73.3%。由此來看，公司在重續率方面還有較大提升空間。

奧聯服務表示，公司訂立的部分服務合約有固定期限，到期後可能無法續約。而大部分到期的合約均於下列情況下自願終止或不再續約，包括但不限於：項目由開發商移交給業主，而業主決定選擇其他服務供應商；因物業狀況改變而終止服務，例如裝修或停止營運；臨時物業管理服務需求結束；取得的項目具有有限的合約期限；公司根據若干項目的財務表現而決定不再續約。

 應收款項激增，數千萬關聯採購引發質疑

業績增長的同時，奧聯服務的行政開支也出現了一定增長。報告期內，公司的行政開支分別爲1320.3萬元、1720.9萬元、2012.9萬元。其中2024年行政開支同比增長17.0%。主要是由於與上市有關的專業服務開支增加；爲支持業務擴展而增加行政人員導致員工成本增加。

應收賬款激增也是外界關注度較高的地方。報告期各期末，奧聯服務的貿易應收款項分別爲8100萬元、1.29億元和1.83億元，各期公司的整體貿易應收款項週轉天數分別爲54天、89天和119天。

奧聯服務表示，公司已根據預期信貸虧損的評價作出虧損撥備。即使公司完成所需工作後，公司客戶的結算流程可能需要相當長的時間方能完成。於公司的客戶爲公共機關及政府機構的情況下，彼等往往需要更復雜的付款審批流程，從而導致更長的收款週期。公司無法控制交易對手的業務戰略或可能影響其財務狀況的宏觀經濟狀況，這可能會影響公司收回未償還貿易應收款項的能力。

截至報告期各期末，奧聯服務作出的貿易應收款項的虧損撥備分別爲220萬元、470萬元和1310萬元。

奧聯服務提示：儘管公司的管理層的估計及相關假設是根據確定撥備時公司可獲得的信息作出，惟如果出現新信息，此類估計或假設可能需要調整。倘貿易應收款項的實際可收回性低於預期，或根據新信息，公司先前的貿易應收款項減值撥備不足，則公司可能需要增加減值撥備。這可能會對公司的業務、經營業績及財務狀況造成不利影響。

截至報告期各期末，奧聯服務的合約負債分別爲2260萬元、2610萬元和3710萬元，該等負債主要來自客戶在尚未獲提供基礎社區生活服務時預付的款項。

高位的應收賬款下，奧聯服務的現金流動性也承受一定壓力。報告期各期末，奧聯服務的負債總額分別爲1.65億元、2.13億元和2.24億元，資產淨值分別爲2812.4萬元、6073.1萬元和1.05億元；經營活動產生的現金流量淨額分別爲298.6萬元、-973.9萬元和1473.1萬元，年末現金及現金等價物分別爲5303.1萬元、4834.1萬元和4832.9萬元。

深度科技研究院院長張孝榮指出，現金流波動或長期爲負，將直接威脅企業資金鍊安全，限制運營能力，並推高償債壓力與融資成本。若長期未改善，可能引發供應鏈中斷、信用評級下調，甚至危及企業生存。

截至招股書籤署日，奧聯服務由鴻圖集團持有約79.2%的股權；聯創發展持有約4.95%；冠聯發展持有約14.85%。而鴻圖集團由金鵬控股全資擁有，而金鵬控股則有蘇天鵬全資擁有。聯創發展由蘇天鵬全資擁有。

截至最後實際可行日期，蘇天鵬、金鵬控股、鴻圖集團、聯創發展及冠聯發展連同孔令恩、付強及王瓊有權行使奧聯服務合共約99.0%的投票權，並被視爲公司的控股股東。

2023年-2024年奧聯服務向奧聯發展集團購買清潔以及電梯維護及維修服務，當年度採購的金額分別爲1225.9萬元、3070.8萬元。於2024年，奧聯發展集團爲奧聯服務當年第一大供應商。外界質疑較高的是，是否存在關聯交易內部輸送的可能。

內控方面，2025年3月，因不及時消除火災隱患的違法行爲，奧聯物業長沙分公司被長沙市芙蓉區消防救援大隊處以罰款5100元。

2021年12月，因違反保安服務管理條例，奧聯物業被廣州市公安局花都區分局處以罰款1萬元。

此次IPO，奧聯服務計劃募資主要用於增加在華南、華中及華西的影響力及市場份額；戰略收購；增值服務多元化；技術投資；營運資金。（港灣財經出品）