帕特·尼爾將自己形容成一隻海鷗。“只要哪裏有一根雞骨頭，我就會俯衝過去。這是我的權利。”這位前佛羅里達州議員、Neal Communities創始人說道。他的意思是，他會從高處俯瞰他這家營收10億美元、總部位於薩拉索塔市的房屋建築公司，一旦有什麼小事引起他的注意，他就會迅速介入。

4月初，《福布斯》與尼爾交談時，他剛結束一個關於植被緩衝帶的電話會議，堅持讓同事把一棵羅漢松往街道方向挪動6英寸。“對我們來說，不管是房屋內部還是周遭環境，幾乎沒有什麼問題是微不足道、不值得去解決的。我們希望溼地保持原始狀態，社區始終美麗宜人，垃圾不復存在。”

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Guerin Blask for Forbes

托爾兄弟公司（

Toll Brothers）爲富人建造豪宅，霍頓房屋（D.R. Horton）爲大衆建造房屋，Neal Communities則瞄準尼爾口中的“神奇中產”：購房支出在40萬美元到100萬美元出頭之間的中產階級和中上層階級家庭（根據房地產中介公司Redfin的數據，薩拉索塔市目前的房屋銷售中間價是53萬美元）。

“我們的策略是超越那些大衆房屋建築商，建造品質更高的房屋。”他說。

這意味着要配備大理石臺面、更豐富的景觀美化、磚砌入戶通道、刷過地板漆的車庫地面以及實木而非壓制板製作的櫥櫃。公司有一個“完美委員會”，專門研究各種細枝末節的問題，比如確保烤箱、微波爐和冰箱的門可以同時打開而不會相互碰撞。

這也意味着要儘可能保持自然環境的原貌。

其他建築商往往不假思索就砍倒位置不便的樹木，然後在更加便利的地方種上新樹，尼爾則竭力保留原有的樹木。其他建築商會把天然的小溪用管道“藏起來”，而尼爾則會圍繞它進行設計。“我們的房子應該有佛羅里達的特色。人們一生都夢想着在這裏退休，當他們來到這裏時，我們希望他們能真切地感受到自己置身於佛羅里達，周圍都是佛羅里達的自然環境和植被。”他說。

這種對細節的執着以及對中高收入客戶的精準定位一直是一種制勝策略。這傢俬人控股企業如今已躋身佛羅里達州西南部最大的建築商之列，76歲的尼爾和兩個兒子全資持有公司，《福布斯》估計其身家爲12億美元。

“他們的房屋質量非常好。當他在薩拉索塔起步時，開創了一種新的房屋風格，看起來有着超大豪宅的氣派，但價格卻在人們可承受的範圍內。”在薩拉索塔經營一家房產經紀公司45年的坎迪·斯威克（Candy Swick）說。“他樹立了良好的口碑。”佛羅里達房地產專家傑克·麥凱布（Jack McCabe）補充道。

但今年，他可能面臨自大衰退以來最嚴峻的考驗。

在Neal Communities所在的佛羅里達州西部，住房供應量達到了15年來的最高水平，與此同時，新冠疫情期間的人口遷入潮正在逐漸褪去。據房地產數據平臺Reventure的數據，未來一年，許多地區的房屋價值預計將下降9%或更多。宏觀趨勢也不容樂觀，高利率抑制了全國範圍內對房屋的需求，關稅戰更可能使建築材料成本增加數千美元。Neal Communities的毛利潤率已從2023年的約30%降至如今的24%。在過去12個月裏，尼爾不得不通過提供免費設施和房貸補貼等優惠措施，將房價下調10%到11%。

“未來幾年，多重不利因素疊加，房屋建築行業會很艱難，”他坦言。“我們計劃在短期內降低盈利預期。”

爲了做好準備，尼爾正在調整曾助他成爲億萬富豪的商業模式的核心組成部分。他不再將重心放在佔據歷史銷售額約80%的中端市場，轉而押注於“槓鈴式策略”，同時開拓高端與低端市場。“過去幾年，中產階級的經濟狀況大不如前，眼下我先轉向市場兩端，期待‘神奇中產’能隨着時間推移逐漸復甦。”尼爾表示。

尼爾本人成長於美國中產階級家庭，1949年出生於愛荷華州得梅因市，是兩兄弟中的弟弟，由母親撫養長大（父親於1956年離家，遊走美國各地，幫假日酒店加盟商收購土地；1959年父母離婚）。他自幼便對商業展現出興趣，除了修剪草坪這樣的傳統活計，也嘗試過灌裝並銷售洗滌劑等更具創意的營生。他創辦了一家叫Youth Power的公司，招募了7名當地孩子，提供清理閣樓、搬運垃圾桶、移動鍋爐等服務。客戶每小時支付1.25美元，他付給孩子們0.85美元。16歲時，他賺了大約5800美元，比母親當教師的收入還高。

他的注意缺陷多動障礙（ADHD）在幼年便顯露端倪（他一年級的成績單上寫着：“太過急躁”；“善於思考”；“注意力不集中”）。他說，他媽媽爲此沒少被請去參加家長會。“我一直是個精力非常充沛的人，幾乎到了能把別人逼瘋的程度。”尼爾說，“但我覺得這是我人生中的一大優勢，因爲這讓我始終保持忙碌、嘗試新事物。”

1967 年，他進入賓夕法尼亞大學商學院，比唐納德·特朗普晚入學幾年。（他在校園裏見過這位未來的總統，但未曾有過交集。）在

賓夕法尼亞大學，他開始涉足政治，先是參與未來美國參議員阿倫·斯佩克特（Arlen Specter）失利的費城市長競選活動，後又伴隨其成功連任地方檢察官，期間擔任斯佩克特的司機兼保鏢。他還參與了理查德·尼克松的總統競選，並在陸軍預備役部隊服役兩個夏天，以避免被徵召參加越南戰爭。

1970年，肯特州立大學槍擊事件導致學校停課，他藉機休學多年，期間開始追隨父親投身房屋建造。尼爾的父親已經退休遷居佛羅里達州，但渴望重新投入工作，於是在薩拉索塔附近惠特尼海灘的一個釣魚營地買了一塊地。尼爾協助父親把這塊地開發成一個小社區，親身參與一些體力活，比如澆築混凝土和建造海堤，並自掏2萬美元投入項目（1972年底房屋售罄時，他賺了9.3萬美元）。幾年後，他的父親把公司的經營權交給了他，再度迴歸退休生活。“他按下了我的‘啓動鍵’，我這臺機器就再也沒停歇過。”尼爾說。

關稅威脅可能導致每套房屋平均成本增加超1萬美元，但尼爾表示絕不會將這筆費用轉嫁給客戶。

與此同時，尼爾仍舊對政治興趣不減。

1972 年，水門事件醜聞爆發，他認爲與共和黨搭上關係會帶來負面影響，於是轉換黨派。兩年後，他以保守派民主黨人身份競選佛羅里達州衆議院議員，併成功當選。彼時，他未來妻子夏琳的父親作爲共和黨人參選州參議院席位，卻未能如願。一位記者向夏琳提議，她與尼爾兩個人似乎非常般配，於是夏琳決定親自調查一番，帶着長焦鏡頭出現在尼爾的一場演講現場。“她來考察我，看是否值得跟我約一次會，”尼爾打趣道，“這算不上兩眼一抹黑式的約會，而是‘睜着一隻眼式的約會’。”二人相識、相戀並步入婚姻殿堂，隨即攜手投身房屋建造事業。

尼爾在佛羅里達州衆議院任職兩年後，又在州參議院擔任了四屆議員。1986年，隨着該地區政治傾向逐漸轉“紅”，他在第六次選舉中敗給了一名共和黨對手。尼爾再次轉換黨派，並考慮過重新參選，但最終決定專注自己的生意。

若說他最大的成就，也許是在1984年與人共同起草了該州首部溼地保護立法——如今他則作爲一名房屋建築商遵循着這部法律。

尼爾稱自己一直是個環保主義者，他在這部法律中加入了一項條款，要求破壞溼地棲息地的開發商必須在同一流域另行打造一處更優質的棲息地（面積更大或生態更豐富）。

他仍參與政治活動，向共和黨捐款，曾在州長羅恩·德桑蒂斯（Ron DeSantis）及其前任裏克·斯科特（Rick Scott）的過渡團隊任職，還在無黨派政府監督機構Florida Tax Watch擔任理事。（他表示自己“並非特朗普總統的堅定支持者”。）他還利用自己的政治頭腦和人脈，推動對道路及其他基礎設施的投資，比如馬納蒂縣於2017年建成的哈默堡大橋。他打造的那些房屋社區也從這些投資中受益。

去年，Neal Communities的第25000套住房落成。公司收入從2022年的6.13億美元躍升至2023年的9.05億美元，2023年集中完成了疫情期間簽訂的大部分房屋建造合同；2024年，儘管增長放緩，公司銷售額仍達到10億美元。

購房者對尼爾社區高品質、高性價比的房屋青睞有加。他之所以能夠做到這一點，部分原因是他建造的房屋在同等價位中面積略小一些——面向“神奇中產”的房屋平均面積約爲2300平方英尺（約214平方米）——而許多高端建築商爲維持高利潤，往往專注於打造大面積住宅。尼爾還自行購置和開發土地，而多數上市建築商愈發依賴第三方。此外，他還提供房屋貸款、游泳池建造、產權保險等服務，甚至通過妻子夏琳的室內設計子公司銷售傢俱。

55年前，尼爾和父親共同創立了這家公司，秉承着家族企業的精神，尼爾現在已吸納六名親屬加入公司。除了正式負責設計工作的夏琳（不過尼爾戲稱她是“在一切事情上說話都好使的高級副總裁”），他的兒子約翰和邁克爾分別經營着專注於開發高端總體規劃社區和低端地塊的子公司。他的一個侄女和一個侄子是公司的中層員工，孫女很快也將作爲暑期實習生加入公司。

“我的觀點是，‘特朗普政策調整’將導致建築活動減少，利率也會降低。”

尼爾表示，如今的關稅威脅可能會使每套房屋的平均成本增加超1萬美元，還會降低目標客戶羣體中產階級的購房需求，因爲他們已經在經受高房價和高利率的雙重擠壓了。因此，他正在爲自己的高端品牌Neal Signature購買更多土地，這一品牌的客戶在經濟下行時仍具備較強的消費能力。同時，他也正積極推進全新的低端品牌SimplyDwell，通過它來更快速、更經濟地建造房屋。SimplyDwell這個創意是由公司負責社區和政府事務的副總裁艾芙瑞·馬修斯（Ivory Matthews）在2022年末的一次董事會會議上提出的。

“她說，‘啊呀，我們爲什麼不把房子賣給年輕人呢？我們本地有這麼多爲社區默默奉獻的人，比如教師，他們都買不起房子，那我們公司爲什麼不爲此出一份力呢？’”尼爾回憶道，“我當時說，‘我認爲從財務角度來看，時機已經成熟。利率將會降低，現在正是絕佳時機。’”第二年，他推出了這個品牌，並投入2億美元購買了2006塊土地用於第一階段的建設。

2024年秋季，首批近50套SimplyDwell房屋完工，尼爾原本希望在利率大幅下降的時候將房屋推向市場，秋季時利率確實也有所下降，但幅度不大，他只得通過爲客戶提供房貸補貼來刺激購房需求。

SimplyDwell房屋的定製化元素較少，因而建造成本更低，也更適合採用“先建後賣”模式（spec），即先建好房屋，達到拎包入住的條件，而非按客戶需求定製。這一模式的一大優勢在於，建築商可藉助規模經濟優化流程、降低成本。在市場惡化之前，尼爾就已經計劃擴大先建後賣房屋的比重，以順應行業提高效率的整體趨勢（擁有標準化方案和施工流程的上市建築商逐漸佔據主導地位，私營建築商不得不想辦法跟上步伐）。這當中的挑戰在於確保公司不會失去對細節和質量的關注——這正是公司的核心競爭力所在——同時又不能陷入擁有數百套新建空房卻無人問津的窘境。

“他也經歷過一些艱難時期，”佛羅里達房地產專家麥凱布說，並提到大衰退來襲時，尼爾和許多建築商一樣，手中的大量先建後賣房屋一下子就變得極難售出。“帕特是你見過的最樂觀的人之一。我覺得這種樂觀有時候也讓他損失了很多錢，”麥凱布補充道，“他現在的處境很微妙：他又一次累積了價值數百萬美元的先建後賣房屋庫存。市場形勢好的時候，資金流動順暢，手頭有很多先建後賣房屋是有優勢的。但當市場形勢趨緊時，持有成本和利息就會讓人不堪重負。”

尼爾目前手頭有大約220套已完工的先建後賣房屋，同時還在新建200套。他仍舊認爲美聯儲在未來幾個月會大幅降息，低價房屋的需求將會隨之激增。

去年，他公司約70%的房屋都是先建後賣模式，今年他計劃將這一比例提高到80%。去年，他售出了約48套SimplyDwell 房屋，今年的目標是售出84套，到2027年則計劃售出300套。“我的觀點是，所謂的‘特朗普政策調整’將導致建築活動減少，利率將會降低，”尼爾說，“如果到明年這個時候利率從7%降到5%，經濟能夠實現軟着陸的話，我們在中等價位市場上將會大獲成功。”

他的競爭優勢在於精準把握市場趨勢，專注於開發佛羅里達州購房者未來幾年可能有需求的產品。

“現在已經不像兩三年前了，那時候你隨便建個什麼房子，都會有人買。”房地產數據平臺Reventure的創始人尼克·傑利（Nick Gerli）解釋道，“現在的購房者非常挑剔，也有很多選擇。所以，如果房屋設計得不好，或者建築質量明顯有缺陷，就會是一個非常大的警示信號。房屋的品質方面將變得更加重要，同時還要確保房屋所組成的社區看起來也很美觀。”

他的另一個明智之舉是保守的資產負債表管理策略。

他一直試圖通過緩慢擴張業務來避免負債，並表示目前公司的槓桿率僅爲11%（債務與企業價值之比）。相比之下，托爾兄弟公司爲23%，佛羅里達州另一家規模相對較小的建築商Dream Finders更是高達41%。假如利率沒有下降，較低的債務水平也會賦予尼爾更多的靈活性來再次調整業務方向。他說自己絕不會做的一件事就是漲價，即使關稅增加了成本：“我只能把這部分成本從利潤中扣掉。”

儘管市場形勢嚴峻，但Neal Communities的氛圍看起來卻很輕鬆。公司有311名員工，那些在一線工作的人早上7點上班，下午3點下班，不過尼爾開工的時間要早得多，而且會一直工作到晚上。他唯一允許自己享受的愛好是閱讀。目前他正同時讀三本書，家裏家外各處還散落着更多的書：牀頭櫃上擺着八本，汽車地板上也一本。他正在研讀各種哲學和宗教書籍，思索着自己將留下怎樣的基業。

“這個問題有點關乎生存的意義：如果你是一名房屋建築商，那麼你在世間親手打造的房屋就是你一生的創作。”他說，“我們創造的這些社區就是對我們創作成果的檢驗，也可以說，是對我們人生價值的檢驗。”

或者換一種說法：“房子是實實在在的東西，建成百年後依然會屹立不倒。我們要確保自己留下的東西是真實且美好的。”

本文譯自：

https://www.forbes.com/sites/monicahunter-hart/2025/05/01/he-made-a-billion-building-houses-for-floridas-marvelous-middle-now-things-arent-so-marvelous/

文：Monica Hunter-Hart

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