來源：基本面力場

中國金茂（0817.HK）是力場君一隻在關注的一隻房地產股，也是力場君最喜歡的那類“大集團下面的小公司”。去年十一長假之後，趕在10月8號港股通能交易的第一天賣掉了，賺了些錢；雖然賣掉了，但一直還放在自選股裏，中國金茂將重點放在一二線高能級城市的戰略佈局，和打造高質量改善型項目的經營定位，都是力場君很欣賞的。

前兩天，中國金茂發布了前三個月的經營數據，披露營業收入99.53億元，超過了去年同期31億元的三倍，增幅令人驚訝，這也映襯出了房地產銷售企穩回暖的行業態勢。但另一方面，利潤數據就不好看了，在營收暴增兩倍的基礎上，營業利潤僅有3.9億元，還沒達到去年同期4.6億元的水平，毛利率更是從去年同期22%滑落到最新的13%。

而且從趨勢上來看，中國金茂的毛利率在2024年一季度是22%，2024年上半年落到16.25%，年底跌到14.56%，再到今年一季度的13%，這個趨勢已經很明顯了吧？

力場君覺得，這背後體現出來的行業動向，纔是值得關注的，作爲暴利行業代表、風光了20多年的房地產開發，盈利率迴歸社會均值是較爲確定性的未來，以此迎來行業實現可持續發展的新常態。

說個題外話，華夏幸福（600340.SH）的日子是挺艱難的，距離爬出泥沼、走出深淵，路還遠着呢。但是華夏幸福產業研究院的一些數據，力場君覺得質量蠻高。在華夏幸福產業研究院的一篇文章裏提到：2019年頭部房企淨利潤率達15%-25%，這種高利潤本質上是土地紅利、金融槓桿與政策寬鬆共同作用的產物；伴隨着土地紅利的削減，中國房地產行業也正在迴歸常態化盈利水平。

另據國家統計局數據顯示，2023年中國製造業規模以上企業淨利率爲4.8%，部分製造業頭部企業淨利潤率也只能達到10%左右。華夏幸福產業研究院認爲，由此類比房地產企業，應當通過供應鏈整合降低建安成本，同時加速產品升級，提升綠色建築、智慧社區等產品佔比，以實現精細化管理後，未來房地產開發淨利率預計穩定在3-5%。

從這次中國金茂的季度數據來看，還真差不多，毛利率13%、銷售利潤率不到4%，這或許纔是房地產開發行業本該有的合理利潤水平。

在這背後，或許也是房地產拋開金融屬性、迴歸消費屬性的大背景、大趨勢。這一背景和趨勢，當然不只是因爲房地產已經被決策層定位爲“消費”的關鍵構成部分，更是源自於社會環境和公衆意識的變化。

不可否認的是，過去十年間，房地產過度發展對消費形成嚴重擠壓，家庭收入大部分被房貸佔用，影響消費能力。如今隨着房地產市場趨穩，消費正逐步走出對於買房恐慌帶來的預防性儲蓄的陰影，迴歸理性軌道，從“買房纔是硬道理”轉變爲“品質生活更重要”。

今年提出的“好房子”標準，更推動了智能化、綠色化、高品質的住宅成爲市場主流，進而帶動一線城市及部分強二線城市的房地產迎來消費升級、品質升級的發展階段。這對於開發商來說，更需要在產品品質、服務等方面進行提升，以滿足消費者的需求，在激烈的市場競爭中立足。

從這些角度來衡量，力場君依然看好中國金茂的可持續發展，但是也認爲，時代不同了，不可能再回到幾年前躺着賺大錢的環境，所以對於公司的盈利，以及股票的估值，也必須要有一個清晰的判斷，迴歸製造業和服務業的本源、降低預期，纔是攻守兼備之道。