智通財經APP獲悉，開源證券發佈研報稱，物管行業在管規模增速放緩，第三方項目競爭解局，頭部物企陸續退出低質項目和業務後，物企整體在管項目質量提升。該行認爲，物管行業在轉型過程中，逐漸迴歸品質，質價相符、服務品質突出、能夠提供優質增值服務的企業或將得到更好的支持與發展，未來盈利能力有望進一步改善。

REITs方面，債券市場利率中樞下行壓力下，“資產荒”邏輯有望繼續演繹，REITs作爲高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養老金入市預期下，有望持續提升配置性價比，當前時間節點重點板塊需圍繞“穩增長”與“新業態”兩條主線，持續關注擴容+分化邏輯，注意板塊週期及利率敏感資產創造的波段機會。

開源證券主要觀點如下：

物管行業規模增速放緩，第三方拓展解局

根據中指研究院數據，截至2024年末，中國物管行業在管規模達314.1億平，同比增長4%，2020-2024年複合增長率達4.9%，百強物企在管面積增速連續三年回落，合管比降至1.27。受物業費下調、虧損項目治理等影響，物企2024年普遍退出存在交付風險和低質低效的項目，聚焦高能級城市的優質產業和客戶，同時百強物企第三方在管面積佔比和非住業態佔比均有所提升。

2021年以來，百強物企收入增速和在管面積增速趨勢一致，雖然收入保持穩健增長，但增速降至個位數，毛利率和淨利率均呈下降趨勢。18家樣本物企中，11家2024年收入同比增長或減虧，業績表現符合預期；2024年毛利率和淨利率基本爲近三年低值，管理費率基本爲近三年較低，銀行存款及現金總額同比下降1.4%，整體在手現金依然較充裕，派息比例依舊穩健，股息率維持較高水平。

物管行業2025年發展機遇

(1)好房子、好服務概念下，優質服務成爲核心競爭力，受此影響物企陸續推出新產品、好服務搶佔市場。(2)AI時代下，物企通過對項目硬件和管理軟件進行升級改造，實現成本的解節約及管理效率的提升。(3)房屋養老金政策下，城市更新和老舊小區改造迎來機遇，物企通過佈局新賽道有望改善低價項目的盈利空間。

REITs運行態勢及發展趨勢展望

2025年初至今，中國公募REITs市場呈現顯著的結構性分化，抗週期板塊表現強勁而順週期板塊承壓。數據顯示，截至4月中旬，中證REITs全收益指數年內累計上漲8.5%，但細分板塊差異明顯。未來趨勢上，短期內市場或繼續受宏觀波動影響，弱週期板塊(如保障房、消費)若回調可能凸顯配置價值，順週期板塊(如倉儲、產業園)需關注內需修復與估值錯殺機會；長期來看，政策支持的擴容方向(如養老、新型基建REITs)及利率下行背景下高分紅資產的吸引力或推動市場結構性機會深化。

未來REITs市場將延續擴容與分化的雙重趨勢。在政策常態化發行和資產類型多元化的推動下，市場規模預計持續擴張，底層資產將進一步覆蓋新基建、智慧城市、文旅等新興領域，同時存量項目擴募提速(如華夏北京保障房REIT擴募案例)將強化市場流動性。

投資建議

物管方面，行業在管規模增速放緩，第三方項目競爭解局，新拓規模有所下降，頭部物企陸續退出低質項目和業務後，物企整體在管項目質量提升，藉助AI提升人效，管理成本有所壓降，未來盈利能力有望進一步改善。該行認爲，物管行業從規模擴張導向轉成服務品質導向的過程中，逐漸迴歸品質，質價相符、服務品質突出、能夠提供優質增值服務的企業或將得到更好的支持與發展。

推薦標的：(1)非住業務佔比較高，對房地產依賴相對較小的綜合類開發公司：華潤萬象生活、綠城服務、招商積餘(001914.SZ)等；(2)關聯地產公司銷售拿地強勢，市佔率明顯提升：濱江服務、建發物業。

風險提示：調控政策超預期變化、房地產銷售復甦不及預期、第三方拓展競爭加劇、增值業務毛利率下行、項目長期分派率不及預期。