作者 宿泱韞/王淑豔

路透北京5月7日 - 在中國樓市增長動能減弱之際，中國監管層及時送上降準降息“大禮包”，並稱將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度；中港股市房地產股久旱逢甘露，週三早盤應聲齊揚。

分析人士認爲，個人住房公積金貸款利率和政策利率兩項合計調降35個基點，房貸利率下調將直接降低居民購房成本，利好需求側，5月房地產市場有望繼續修復，但仍應警惕外部環境變動下新房成交動力不足問題。

供給端方面，加快完善與房地產發展新模式相適配的系列融資制度、強化對高品質住房的資金供給等政策可以期待，對房企是否有實質性支撐值得關注。

“對房地產而言，降準、降息可以進一步提振市場信心。”上海中原地產市場分析師盧文曦指出，一方面，針對房地產企業而言，隨着市場資金的寬鬆，資金使用成本會降低；另一方面是居民買房的金融成本會降低。

他並稱，從趨勢來看，今後利率“2字頭”或是主流。政策利好帶來的心理層面的推動是非常重要的，當然，在市場分化背景下，依舊是一線和二線城市對政策反饋的靈敏程度更高。

“隨着‘金三、銀四’兌現，樓市消耗不少需求，如何讓樓市後續交易平穩運行下去是面臨的問題。”他說，中原地產跟蹤的40城新房周度交易顯示，新房成交動力仍顯不足。

受政策禮包激勵，恒生中國內地地產指數.HSMPI週三早盤一度攀升4%，但早市收盤漲幅收窄至僅0.6%，恒生地產分類指數.HSNP早盤則收揚1.7%；滬深300地產指數.CSI000952和上證地產指數.CSI000006最多分別漲3%和2.3%，早市收盤均升逾1%。

中國海外發展0688.HK、華潤置地1109.HK、龍湖集團0960.HK、萬科000002.SZ2202.HK、保利發展600048.SS早市收盤漲幅介於0.6-1.8%。

另一家房地產研究機構--克而瑞的數據顯示，相較五一旅行數據而言，樓市表現則略顯平淡，19個重點城市認購面積同比微降4%，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回調，廣州、天津、武漢等城市延續弱修復行情，二手房整體漲幅略好於新房。

華北地區一家中型券商的地產分析師稱，國新辦發佈會有關地產的大政策較少，A股地產股高開低走符合預期。對比去年5月17日，當時中國官宣房地產“收儲”，並下調首套房首付比至歷史低點。

另一位房地產行業分析師則認爲，降低公積金貸款利率有點意思，開會時點挺超預期的，“4月底政治局會議沒出什麼東西，所以大家覺得可能會比較慢，沒想到節後就來了。”

**供求支持幾何？**

中國央行行長潘功勝週三在國新辦發佈會上宣佈降準降息，並降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中，五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整，預計每年將節省居民公積金貸款利息支出超過200億元人民幣，有利於支持居民家庭剛性住房需求，促進房地產市場止跌企穩。

此外，政策利率--公開市場七天期逆回購操作利率降息0.1個百分點後，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之同幅度下行。也就是說，本月五年期以上LPR將有望從3.6%降至3.5%。

據廣開首席產業研究院資深研究員馬泓測算，如以組合貸款商業住房抵押貸款與公積金貸款額度各100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次利率降低後，累積30年月供減少6.76萬元。

同策研究院研究總監宋紅衛則認爲，過去的公積金政策更多在支持剛需羣體，而改善需求現在已經成爲需求主力，也是政策支持的方向，“因此，公積金政策也需要進一步調整，尤其是針對二套及以上住房，以及首付比例方面，也要做出相應的調整。”

“新政策主要利好房地產需求側。”經濟學人智庫(EIU)中國經濟高級分析師徐天辰稱，但目前供給側缺乏進一步支撐，因此對拿地、開工沒有實質性利好。

不過，國家金融監管總局局長李雲澤在國新辦發佈會上表示，將加快完善與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法；指導金融機構繼續保持房地產融資穩定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給。

據其介紹，截至目前，房地產“白名單”貸款審批通過金額增至6.7萬億元，較年初多增1.7萬億元左右。

“（這）表明各地金融機構正從住房金融供給端發力，支持房企存量信貸業務合理展期，在一定程度上滿足房企和融資需求，”馬泓說。

中指研究院政策研究總監陳文靜則表示，本次也強調要“強化對高品質住房的資金供給”，4月的政治局會議明確指出要“加大高品質住房供給”，本次強調要強化資金支持，預計一方面將增加企業端資金支持，助推高品質住房的供給量增加；另一方面與高品質住房需求配套的資金優惠政策也有望逐步落地，供需兩端持續發力共同促進改善性住房需求釋放。

“本次政策利好落地疊加高品質項目入市，有望促進改善需求及置換需求更好地釋放，預計5月房地產市場有望繼續修復。”她說。（完）

（路透中文部徐凱文對本文亦有貢獻）

(審校 張喜良)

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