在房地產行業深度調整的關鍵時刻，旭輝控股（00884）境外債務重組進程也邁入最終階段。

智通財經APP瞭解到，旭輝控股近日宣佈，根據香港特別行政區高等法院的指示，將於2025年6月3日召開債權人會議，以推進境外債務重組的最終落地。

自2022年11月啓動境外債務重組以來，旭輝一直與債權人保持開放且建設性的溝通，並逐步獲得了債權人的廣泛支持。2024年9月，旭輝首次宣佈其境外債務重組支持率已達31%，僅一個月後便飆升至78%，11月進一步提升至近90%。

今年3月，旭輝與境外債權人小組就重組支持協議（包括經修訂條款書）的若干修訂達成原則性一致，境外債務重組的成功落地已基本無懸念。

境外重組方案落地 債轉股或是最優選項

智通財經APP瞭解到，旭輝控股境外重組方案包括9個選項，涵蓋短年期票據、短年期貸款、中年期票據+強制可轉債、長年期票據、中年期票據、中年期貸款、美元計價長年期貸款及人民幣計價長年期貸款等。

在旭輝的債務重組方案中，轉股選項（2A/2B）無疑是其中最值得關注的部分。具體來看，選項2A爲90%舊債規模轉換爲4年期零息強制可轉債，期間持有人可隨時無限額自願轉股；2B選項爲60%舊債規模的上述4年期零息強制可轉債，以及30%的新中期票據，票據年期爲4.5年，票息爲2.75%。選擇選項2A或2B的債權人將按比例共享3500萬美元頭部現金，自重組生效日一年內分3期支付。

債轉股對債權人而言是極具吸引力的選項，主要體現在以下幾點：

1. 股票流動性與增值潛力：與有息債務相比，股票具有更高的流動性和增值潛力。債轉股不僅優化了旭輝的資本結構，保留了股東價值，還爲債權人提供了靈活的退出通道和未來的增值機會。

2. 債務結構優化：截至2024年底，旭輝的境外債務佔總有息負債的比例約爲55%，這個比例在行業內屬於最高之一。重組後，債務結構將顯著改善，爲公司價值修復奠定基礎。

3. 利益一致性：債權人通過債轉股成爲股東後，與公司的利益將高度一致。大股東和管理層也將更有信心爲所有股東創造最大價值。

4. 全業態運營先發優勢：旭輝全業態運營先發優勢明顯，提前十年構建物業/長租等多元業態協同體系，擁有成熟的團隊和多個細分領域的領先地位。重組後，這些優勢將爲公司打開新的發展格局，創造更大的價值空間。

對企業而言，轉股方案的削債部分也將直接增厚公司股本，優化資本結構，預計重組後，公司的淨負債率將回歸到健康水平，這將有力支撐公司在行業波動中維持穩定經營。

輕裝上陣 迎來估值修復行情

值得注意的是，除了積極推進境外債務重組外，旭輝控股也在積極推進百億公司債整體重組。據相關負責人介紹，當前的重組方案將綜合考慮公司的現金流狀況、資本結構以及資產組合，並參考境外重組模式和頭部房企境內的成功案例，以確保境內外重組方案在整體上保持高度一致性。

從數據來看，旭輝目前境內外信用債佔總債務的比例約爲70%。在境外重組中，債轉股是主流選項；而在境內重組中，以資抵債則是主要方式。按照目前行業樣本，預計在完成境內外重組後，旭輝的信用債規模有機會壓降超過50%，降低至300億元以內。同時，存量債務的久期將延長至9-10年，利率也將調整至一個更爲合理的、公司可承受的水平。

對旭輝而言，完成境內外重組後，淨資產也將隨着重組收益而大幅提升，負債水平降至合理區間，這也意味着旭輝將真正實現“輕裝上陣”。

自去年以來，國家加速推出一系列“救市”舉措，從供給側和需求側多維度發力，以穩定中國房地產行業的穩健發展。房地產板塊的估值底部已多次得到確認。今年，政策支持力度持續加大，房地產板塊有望迎來估值拐點。旭輝控股的PB值僅爲0.15倍，估值處於較低水平。其估值修復預期，恰與行業週期轉折形成共振。