智通財經APP獲悉，中信建投發布研報稱，後市建議聚焦「優質內需資產+景氣度修復資產」兩條主線。2025年以來，C-REITs市場走勢強勁，指數漲幅9.6%，收益率領跑全球REITs大類資產，在強配置資金環境下，預計上半年仍將維持高位。持續看好C-REITs在「資產荒」環境下作為核心資產的稀缺性、優質性，首推一級市場的抽新股及戰配。下半年市場止盈、解禁壓力及政策紅利動力並存，二級市場有望迎來更佳配置機會，建議關注：優質內需資產及景氣度修復資產。

中信建投主要觀點如下：

核心觀點

62只REITs披露了2025年一季報，27只擁有達成率數據的REITs，三大指標(收入、EBITDA和可供分配金額)的平均達成率均分別為103.9%、125.0%、109.5%，均超額達成。62只存量REITs總體業績壓力仍存，三大指標按年增速分別為-5.6%、-6.6%、-11.0%。各板塊分化加劇，消費、保租、市政環保等業態總體運營穩健，倉儲、產業園區、交通、能源等業態內部分化。持續看好C-REITs在「資產荒」環境下作為核心資產的稀缺性、優質性，首推一級市場的網下抽新股及戰略配售。下半年市場止盈、解禁壓力及政策紅利動力並存，二級市場有望迎來更佳配置機會，建議聚焦「優質內需資產+景氣度修復資產」兩條主線。

綜述：次新項目達成率表現良好，存量項目業績承壓

62只REITs披露了2025年一季報，27只擁有達成率數據的REITs，三大指標(收入、EBITDA和可供分配金額)的平均達成率均分別為103.9%、125.0%、109.5%，均超額達成。62只存量REITs總體業績壓力仍存，三大指標按年增速分別為-5.6%、-6.6%、-11.0%。

業態：板塊分化加劇，消費、保租、市政環保等業態總體運營穩健

(1)產園：整體業績及經營持續承壓，多數項目出租率、租金雙雙下滑;(2)倉儲：以價換量成效較好，散租項目出租率繼續回升;(3)保租房：經營總體保持高位平穩，北京、廈門等區域的政策類保租房租金穩步上漲，上海、深圳等區域的市場化類項目承壓;(4)消費：業績普遍超額達成，出租率保持高位、租金有所分化。具體來看，購物中心REITs項目總體出租率保持穩定，多項目經營指標穩健增長。奧特萊斯REIT出租率、租金高位承壓。社區商超REIT出租率高位略降，長租期優勢仍存。農貿市場REIT上市首個季度出租率承壓。(5)交通：業績表現分化，部分項目車流量及通行費持續修復。(6)市政：垃圾處理項目業績承壓，水務、水利類項目運營穩健，供熱項目表現亮眼。(7)能源：業績表現分化，部分項目上網電量與結算電價承壓。

風險分析

1)審批及發行進展不及預期的風險;2)政策出台不及預期的風險;3)二級市場波動的風險。