新華財經上海5月16日電 美東時間5月15日，中國最大的房產交易和服務平臺貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發佈了其2025年第一季度財務業績。受財報不及預期，特別是毛利率下降等因素影響，當日其美股股價下跌5.29%，收於19.16美元。

根據貝殼最新披露的財務數據，一季度，其存量房業務交易額同比增幅近三成，反映了其作爲二手房市場頭部中介服務商的“領跑者”地位之穩固。但與此同時，社交平臺上關於其中介收費“憑什麼那麼貴”的拷問甚囂塵上。在存量房時代這場不同利益立場的碰撞中，中介服務深度與費率合理性間應當如何尋找平衡點？

圖爲2025年以來貝殼美股行情走勢

存量房業務穩健增長貝殼持續鞏固市場“領跑地位”

從貝殼最新發布的財務數據來看，2025年第一季度，貝殼實現總交易額（GTV）8437億元，同比增長34.0%，淨收入233億元，同比增長42.4%，淨利潤8.55億元。核心業務板塊中，存量房業務保持穩健增長態勢，交易額達5803億元，同比增長28.1%，貢獻淨收入69億元，同比提升20.0%。

貝殼同時披露的經營數據顯示，截至一季度末，活躍門店數量爲5.52萬家，活躍經紀人規模達49.09萬名，分別實現29.6%和23.0%的同比增長。

“一季度的市場表現非常穩健，延續了去年9月份政策所帶來的積極影響。全國二手房交易市場活躍度仍維持在高位。”貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示。

儘管貝殼存量房業務的交易額增速和淨收入增速都已經顯著滯後於GTV增速，但從收入貢獻的角度來看，其仍然是貝殼商業版圖中非常重要的一塊，更是全國二手房交易市場中不可忽視的一隻“領頭羊”——2024全年，貝殼GTV爲3.35萬億元，同期機構測算的北上廣深四個一線城市的二手房交易額合計約爲2.73萬億元，由此可見貝殼平臺在全國房地產市場的江湖地位。

數據來自貝殼歷年財報

二手房交易成本重構中介收費偏高引發減負呼籲

貝殼節節新高的存量房業務營收和市佔率等數據，投射到二手房市場的實際交易過程中，卻是買賣雙方“你來我往”間一個複雜且飽受爭議的存在。

以上海這個全國二手房交易額最高的城市爲觀察樣本，二手房交易成本主要包括稅費（契稅、增值稅及附加、個人所得稅、印花稅）、中介服務費以及其他小額雜費（登記費、交易手續費、土地出讓金等）這三大部分。

近年來，爲提振住房消費，政策層面的減負措施已經率先落地：2024年11月財政部等三部門聯合調整契稅政策，將140平方米以下住房契稅從3%降至1%；上海同步取消普通住宅認定標準，產證滿2年交易的住房增值稅全免，個稅稅率也由2%壓縮至1%。

改革後，原先佔據交易總價約9%的綜合稅費最低可降至2%（即1%契稅+1%個稅），這使得佔據交易總價2%-3%的中介服務費頗爲尷尬地成爲了二手房交易成本中最大的一筆開支。

貝殼旗下的直營品牌鏈家是上海地區市場份額最大的經紀機構，據多家行業機構統計數據，鏈家在上海的掛牌市佔率達到70%，成交市佔率約爲25%。在此背景下，上海鏈家頗爲強勢地維持着行業最高收費標準——買賣雙方合計支付成交價格的3%（即買方2%+賣方1%），且據近期調研，該費率在滬幾乎沒有議價空間。相較之下，其他中介機構普遍執行2%的收費標準且留有讓渡餘地，部分中小機構爲爭奪市場份額甚至推出最低“買方1%+賣方免傭”的讓利策略。

值得注意的是，四個一線城市中，目前也僅有上海鏈家維持3%的高收費標準。北京鏈家早在2023年9月就將佣金率由2.7%統一調降至2%，並從單邊收傭轉變爲雙邊收傭。廣州、深圳的鏈家中介也都表示，目前收費標準爲買賣雙方各承擔1%。

對於鏈家的城市間“區別對待”和費率的“居高不下”，上海地區的衆多購房者在社交平臺上頗有微詞，“憑什麼鏈家中介費那麼貴”這類的“靈魂拷問”數不勝數。當稅費改革已實質性降低交易成本，佔據更大支出比重的中介服務是否具備與其費率相匹配的價值創造能力？特別是在房源信息日益透明化的數字時代，經紀服務的議價邏輯又當如何重新校準？

圖爲某社交平臺搜索“上海鏈家中介費”關鍵詞的展示頁面

從“成交導向”到“服務導向” 推動房地產市場平穩健康發展

在二手房交易流程中，針對買賣雙方的信息整合與供需匹配始終是核心起點。長期以來，存量房市場存在着顯著的信息不對稱困境：賣方難以準確評估資產價值，買方苦於尋找適配房源且擔憂產權糾紛等諸多交易風險，雙方對貸款、繳稅、過戶等複雜流程普遍存在認知盲區。

如一位中介就表示：“看起來簡單的一套房，卻是我們從上百套裏面篩出來的，有很多工作量購房者根本看不到。”

上述結構性矛盾曾構成傳統中介的核心價值，但隨着全國性房地產交易數字化平臺的建設推進，信息壁壘正在被系統性打破。

以杭州市住房保障和房產管理局2016年上線的二手房交易監管服務平臺爲例，該模式通過“去中介化”機制重構了市場生態。房東可自主上傳經房管部門覈驗的房源（以覈驗編碼確保真實性），購房者實名認證後直接對接業主完成看房議價。交易雙方在政務窗口進行網籤備案時，可獲取標準化合同模板與全流程指導。這種“政府搭臺、買賣唱戲”的創新模式獲得了住建部認可並向全國推廣，標誌着基礎信息服務的公共屬性迴歸。

在此背景下，有受訪專家認爲，當前二手房中介服務的核心價值已從信息中介轉向交易撮合，以及疊加的增值服務權益保障。由於房產交易具有低頻高額特性，買賣雙方的風險厭惡心理催生出了更深層次的服務需求，即建立信任橋樑、協調價格博弈、把控交易風險，以及協助完成貸款審批、交易過戶、稅費繳納等環節。

“如果只是一個單純的交易撮合，我個人認爲1%已經不少了。”一位受訪專家表示，3%的中介服務費率是否合理，還需要看是否提供了交付保障、金融服務等增值服務。其建議對中介服務質量設定評估標準，劃分爲不同檔次，並明確每檔收費費率的上限，而下限則交由市場選擇。

市面上已有部分中介機構開始推動中介服務費從“一刀切”式的“固定比例抽成”轉向“分層服務定價”，如基礎服務包（信息匹配+合同起草）定價5000元固定費用，全流程服務包（含產權覈查、貸款協助、過戶代辦）按成交價1.5%計費，更有機構試點“交易失敗退還部分費用”的風險共擔模式。

存量房時代，市場正在倒逼中介機構從“成交導向”轉向“服務導向”，通過“基礎服務標準化、增值服務市場化”的定價邏輯，讓這些專業服務獲得更爲透明、更爲匹配的價值評判體系，既保障消費者權益，又給予優質服務機構合理溢價空間。

從行業發展規律看，依託信息壟斷和優勢地位的粗放模式終將被時代淘汰。中介服務收費的存在不是原罪，費率的高低市場也自有一套評判標準。概而言之，創造價值，而非攫取價值，當是房地產市場平穩健康發展的應有之義。

（文章來源：新華財經）