本文來自微信公衆號：新周刊 （ID：new-weekly），作者：劉車仔，編輯：陸一鳴，頭圖來自：視覺中國

世界上最火熱的房地產市場在哪裏？當全球多數國家的房價正進入低迷時期，位於阿聯酋的迪拜房產市場卻迎來了連續四五年的增長。

根據全球商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)最近的報告，2024年迪拜住宅價格平均上漲18%，到了2025年第一季度，這個數字達到了20%。不只房價高漲，房產交易量也在創新高，2025年第一季度，交易達到45474筆，交易量按年增長了22%。

迪拜房產市場的回溫反彈，是多種因素的疊加影響。一方面，外部局勢不穩定，地緣衝突前景不明朗，美國一系列關稅政策也加劇全球通脹，在資本上提供安全港灣、在政治上選擇中立的迪拜成了人們投資買房的絕佳目的地；另一方面，在2020年之後，迪拜一直採取寬鬆的政策，吸引了世界各地的人們到此長住，其中「黃金簽證」政策更吸引了一大羣高淨值人羣到此置業定居。

樂姐是這幾年迪拜房價暴漲的幸運兒，幾年前，因為陪女兒讀書，她們一家在迪拜購入幾套剛需房，卻因此嚐到了甜頭。Crystal是一位長居迪拜的中介，她從2021年進入房產行業，見證了這幾年房價的飆高，但在她眼裏，市場波動無常，有人歡喜有人憂，普通人應該謹慎入場。

我和她們聊了聊，在迪拜，那些被房子改變的生活。

一、「中介是門檻最低的機會」

2021年，疫情期間，Crystal原本從事的旅遊行業停擺，她就這樣一腳踏入了房產行業。

對在迪拜尋找機會的人來說，通常會從門檻相對較低的中介做起，然而中介公司一般不提供底薪，也不給解決簽證，外來務工者需要額外花錢去搞定自己的簽證。

Crystal從事房產中介後開的第一單，租客是一位東南亞來的老闆，要求租下整棟大別墅作為集體宿舍，後來，這個老闆又給她介紹了好幾單。她才知道，這羣人是傳說中做網絡博彩的。

在當地，一種普遍的說法是，2020年左右從東南亞來了一批灰產大軍。再往前追溯，2019年8月18日，柬埔寨政府總理洪森簽發通告，停止批准和頒發在柬埔寨經營的各種「網絡博彩」營業執照，導致網絡博彩行業大量向外轉移。

免籤、不看徵信和收入流水，一本護照即可隨進隨出的迪拜成為極具吸引力的「搞錢天堂」。隨着熱錢湧進，本來被疫情影響的各行業消費重新恢復活力，也直接推動了華人房地產圈的發展。

根據全球房地產公司TEKCE2024年的統計，中國人在迪拜的房地產投資數量已經進入了前十。印度投資者最多，英國、意大利、俄羅斯等都在前十。

在疫情前，房產中介往往捏緊手中的資源，害怕跟人合作，客戶被人撬走。疫情時期，華人中介多了，人們開始慢慢形成合作的模式，一個房源由不同的中介一起做，誰搶先一步誰就關單（成交），模式則變得更加短平快。

另一方面，迪拜房地產的回溫，也與阿聯酋政府在2019年推出的「黃金簽證」（Golden Visa）計劃有關。人們只需要在阿布扎比投資超過200萬迪拉姆（約400萬人民幣），就可以獲得10年的黃金簽證，這個簽證每10年一續，意味着人們可以在本地享受相應的福利，這種利好政策一時間成為人們平常聊天的必備話題之一，綜合因素下，迪拜的人口還在持續增長，這意味着房產需求大大超過供應。

根據迪拜統計中心的數據，截至去年年底，迪拜的人口在2024年增長了16.9萬多人，達到382.5萬人。預計到2030年，迪拜人口每年的增長率將達到3.6%。其中，華人人數的增長也很顯著，2024年2月2日，中國駐迪拜總領事李旭航在阿聯酋官方媒體《宣言報》發表署名文章，提到了近五年來，迪拜華僑華人總數從20多萬增至約37萬，各類中資企業出海中東，從6000多家增至8000多家。

而這也吸引了大規模的「炒房團」重新回到迪拜。Crystal說自己主要做的是公寓類型的二手房租售，賺錢比較少，膽子大的人一般做期房，而好的期房全靠「搶」。

當地一些大的房地產商比如Emaar，因為背靠皇室資產，是迪拜實力最強的開發商，每次開盤都會擠爆。由Emaar開發的云溪港，位於市中心，號稱每個房子都能看到哈利法塔（迪拜的摩天大樓，為世界第一高樓），是迪拜最搶手的高級公寓品牌之一。

通常，人們會在開盤前3-5天的時間把消息發布出來，而有資源的中介掌握着更快的信息，「一個房源幾千個中介在搶，網速再快也沒用」。一般中介會提前聯繫好買家，拿到護照，開一個定金支票，才能拿到搶購的鏈接，等開盤那一刻馬上在網上鎖定。

也有一些開發商沒有開放線上搶購，那就要到現場去排隊。「比如明天早上開盤，今天晚上兩三點鐘就有人去排隊了」。

Crystal說，「迪拜有錢人太多了，有錢的中介也多。」有的房地產開盤時場面很熱鬧，「但其實很多都是中介在開party，只是外人看不懂」。那些積累了許多資源的中介，可以在遇到低價的時候入場，等漲點錢就轉手，有的房子還沒交付，就已經能賺幾十萬人民幣。

和國內不同的是，迪拜的房產購買政策有一定漏洞，在迪拜買期房，人們可以在房子還沒交付的時候就轉手，這催生了一大批「炒樓花」的人——人們把一棟樓裏景觀最好的房子都買斷，但只需要付10%的首付，一棟樓包下來大概只需要120萬元人民幣，等漲價了再加價幾十萬元賣出去。

「炒樓花」的模式來源已久。2002年，迪拜酋長頒佈了新的《房地產法》，允許外國人在指定區域買賣房產。根據人民網2009年的報道，2000年左右，溫州商人開始湧入迪拜，採用聯合買房的方式炒房，用更多的資金撬動更豪華的房子，然後以更高價格快速賣掉。但隨着2008年經濟危機的到來，樓市大跌，這些炒樓花的人全盤皆輸。

歷史總在輪迴，如今，人們再次湧入。

二、有人歡喜有人愁

2022年到2023年，Crystal見證了身邊一箇中介朋友小Y快速賣掉了著名的云溪港樓盤的十幾套房子，根據迪拜不動產投資官網，這裏的房源平均價為325萬迪拉姆（約人民幣650萬元）。

和Crystal一樣，小Y也是因為疫情期間旅遊業停滯，在2021年轉行進入房地產行業。Crystal介紹稱，以前很多女性獨自來到迪拜的一大理由，是失戀或者婚姻關係出現問題。2012年左右，小Y就是因為離婚纔來到了迪拜。當時迪拜的「龍城」裏已經聚集了一批賣中國小商品的中國人，小Y剛來時也在那裏做小玩具生意。

2003年，在意圖打進中東市場的中國商人的推動下，迪拜酋長在今天迪拜南部15公里以外的沙漠上批了一塊地皮，被稱作「龍城」的國際貿易城開始形成，吸引了大量中國老闆來此開啓事業。根據《國際商報》，2003年開業前後，兩千家中國企業進駐，經營數萬種中國產品，每天客流量超過一萬人，周末甚至達到幾萬人。當時的商鋪大約只需要20萬人民幣一間，如今這些商鋪已經漲價到了一兩百萬元。

2012年，Crystal的朋友小Y就這樣在龍城小商品市場立足。過了幾年，到了2015年，在迪拜房地產第二次騰飛的時候，隨着華人的湧入，迪拜的華人旅遊業開始爆發。小Y開始自己考駕照，做「車導」，開車帶中國遊客，自己做行程、訂酒店門票。再到後來，她又果斷轉到房地產行業，如今已經單幹，在迪拜大量置業，完成了財富積累。

Crystal說，這樣的致富故事當然很多，但市場波動是無情的，她自己幾年前在國際城買了一套小房子，就是房主虧了幾萬的價格賣出來的。她身邊也從不缺殘酷故事。有個她認識的年輕女孩，在迪拜工作，被朋友叫去喫飯實際上是勸說買房。10%的低價首付，讓她頭腦一熱當場簽約，買了一套價格400多萬人民幣、位於市中心的酒店式公寓期房。

買了之後，那個女孩才發現這個房子的物業費很貴。在迪拜，政府規定房地產開發必須有配套的活動空間、綠地健身設施等，於是房子的物業費經常為人所詬病，像這種公寓，物業費大概需要每年10~20迪拉姆每平方英尺（約等於100~200迪拉姆每平方米），算下來，一套一百平方米的公寓，一年大概要2萬到4萬元人民幣的物業費。

此外，期房交易的風險還在於交房時間的變動，疫情期間，有的房子交房拖了四五年是常態。

Crystal說，這個女孩在買房後才發現，每個月一萬多迪拉姆的月供和物業費讓她無法承受，但是房子很長時間又賣不出去，她一度產生抑鬱症狀，好在她後來終於熬到了開發商交房，把房子租出去後，這才緩解了財務危機。

在迪拜，可觀的租售比對想買房的人來說是一個巨大誘惑。這得益於迪拜常住人口的不斷增長。根據迪拜統計中心的數據，迪拜的人口在2024年增長了16.9萬多人，創下2018年以來最高增幅。這主要源於自然增長與大量的移民淨流入。

這幾年，國內一線城市的租售比在2%左右，以上海市中心為例，一套500萬的房子，年租金可能在10萬以內。Crystal說，在迪拜，市中心租售比低一點也達到了4%，而高一點的地方，租售比能有5%~6%。

而在經濟觀察報2024年的報道《我在迪拜賣房子》中，這一數字還能更高，根據其中受訪的地產從業者的說法，「核心地區仍然能保持7%的租金回報率，非核心地區能達到8%或更高——非核心地區的房價增長沒有核心地區那麼快，但租金卻在持續上漲。」

如果按照7%的租售比來看，一套價格500萬元的公寓，年租金可達到35萬元，這意味着十年出頭就能收回成本。2023年12月，《南華早報》對國際房地產諮詢公司萊坊的採訪報道顯示，由於需求旺盛、供應緊張，寫字樓和住宅房地產市場2024年將出現價格上漲。迪拜房地產市場的最大推動力是住房短缺。人口在增長，但沒有足夠的庫存來適應這種增長。預計到2029年底，開發商將建造30萬套住房。

Crystal有一個客戶，在國際城買了一套價格64萬元的房子，由於這個地區外來打工人多，出租方便，租金已經達到每年7萬元，相當於不到10年就能收回成本，這意味着他退休後可以拿到每月5000元的「退休金」。Crystal還有一個朋友，利用槓桿在房價低位時找全家親戚借錢，接連買了4套房子，這人現在不到40歲，這意味着在他50歲左右，就可以收回成本還完房貸，提前退休了。

被期房套牢與靠房租養老是迪拜買房的一體兩面，畢竟，無論何時何地，風險與收益總是相生相伴。

三、在迪拜陪讀，還有意外收穫？

樂姐是一位從北京搬到迪拜的陪讀媽媽，因為大女兒的就學問題，2023年他們舉家搬到了迪拜，這幾年因為購置剛需房，她成了被動收穫財產增值的幸運兒。

2019年，丈夫因工作需要，頻繁到迪拜駐守，他們一家開始考慮離開北京搬到迪拜。

儘管當時女兒還在上四年級，但他們不得不未雨綢繆，考慮女兒未來的就學方向。他們夫妻倆，一個來自山東、一個來自河北，都沒有北京戶口，這意味着孩子上完初中，就得轉學回老家，山東和河北都是高考大省，競爭激烈，他們壓根沒有考慮這條路。此外的選擇，就是讀國際高中或者出國。在小學階段，女兒班裏已經有不少非京籍的孩子提前去了國外上學。她開始萌生了把女兒送到迪拜去上學的想法。

2019年，她第一次帶着女兒到迪拜考察，很快敲定了中國人比較喜歡的迪拜北倫敦中學，同時在北倫敦中學附近的首霸地產簽下了一套二居室的「學區房」，為未來5年的陪讀做準備。對手上捏着一些錢的中產來說，在迪拜租房極不划算。她算了一下，一套普通公寓，每年就需要約20萬元到40萬元人民幣的租金。

當時，這套兩居室的96平方米房子，價格299萬元，等於2.8萬/平方米左右，預計2021年交房。但等定完房子之後，疫情就來了，直到2021年，房子不能如期交付。2022年，樂姐發現自己又懷孕了，他們開始規劃更大的房子。很快又在同一棟樓同一樓層買了一間一居室，他們聽中介說，這房子是別人炒樓花轉售的。

當時的房價已經比2021年漲了不少，72平方米的房子，價格達到295萬元，為了付全款，他們家不得不向親戚借了不少錢。

由於等不到北倫敦中學的學位，她們只好送女兒去了另一所國際學校。租金實在太貴了，夫妻倆盤算了一下，決定在這所學校附近第三次購房，買房的錢來自賣掉北京的一套房子以及割掉的股票，最終他們定下了一套二手別墅，售價人民幣480萬。

整個2023年期間，樂姐都是在極度緊張焦慮中度過的，剛到迪拜開銷極大，她算了一下，第一年包括買車在內的花銷，就高達90萬元人民幣。為此，她甚至一度去找大師算命。

直到2024年1月，最開始買的兩套房子終於交房，並陸續租了出去。樂姐說，由於房子位置靠近北倫敦中學，這個學校是中國人特別青睞的，出租也極其搶手，一居室年租為21萬元，二居室年租也有32萬元。直到這時，她才終於嚐到了甜頭，過上夢想中的「包租婆」生活。

直到現在，她說，第一套二居室價格幾乎翻了一倍，從不到300萬元變成近600萬元。最近，她把第二套一居室的房子賣出去的時候，也賺了45萬，加上此前收了9個月的租金15萬元，這套房子的收益為60萬元左右。

目前第三套別墅房，不到兩年，價格從480萬元漲到了640萬元。

總結自己買幾套房的心路歷程，她說自己家買房完全是剛需，但是卻冥冥之中趕上了樓市上升的紅利，抵消了國內房子降價的落差。

現在，她還在線上經營自己在國內的電商生意，她覺得現在的生活終於能喘口氣，孩子的學位、大人的簽證、一家住房都解決了。此外，她還分享了自己的生活育兒好助手——一位斯里蘭卡保姆，每個月5000元人民幣，但「什麼都幹，帶小孩、做飯、打掃」，同時，樂姐也在慢慢適應迪拜的生活。

她說孩子也很喜歡這裏的生活，沒有什麼學習壓力，下課甚至不用做作業。她說，現在她就等兩個孩子都上完學，到時候，她就會考慮回國。

四、在遍地富豪的迪拜，做一個普通人

前幾年，Crystal也趕在房價低谷期買了一個一居室的小房子，價格六十幾萬元，位於外來人口很多的國際城，她說自己是風險厭惡型的人，「市場再差，小房型也有人來租，也不怕供不起」。

她也認識一個在當地做律師的朋友，目前已經入手了5個單間，他的投資選擇很特別，只選單間，都位於國際城租金最便宜的地段。Crystal說，「這等於是一份安穩的投資，不到九年時間通過出租就回本了，接下來，他每年能有6%~7%的收入，比放在銀行卡里划算」。

國外一項調查數據顯示，2024年，迪拜擁有超7.25萬名百萬富翁和212名億萬富翁，這些人羣對豪宅和優質房產的需求推高了核心地段（如朱美拉棕櫚島）的房價，部分區域房價較2014年翻了46倍。人們容易被這樣的成功故事吸引，迪拜從不缺有錢人，但更為多數的仍是普通人。

如果沒有拿到黃金簽證，超過60歲的外來人就很難再續簽證。來來往往的人們創造了黃金和財富，普通人老後便平淡地歸鄉。從數據上可以看到，這是一個大部分由年輕人組成的城市，阿聯酋人口平均年齡為33歲，25歲以下的年輕人羣約佔總人口的25%左右，迪拜人口約佔阿聯酋全國人口的41.9%。

Crystal想着自己退休後，大概會回到國內生活，現在她正在努力賺養老的錢，計劃是到時候把這個小房子租出去，相當於每個月有幾千元的養老金。

聊天到最後，Crystal突然後悔說了這麼多，「我應該給你講一點更光明的、更有能量的（故事）」。她在迪拜生活已經有十幾年，多年前，她也和其他闖蕩的人們一樣，懷着淘金夢來到這裏。她說，「畢竟像我這樣在迪拜活得很失敗，但又活得很幸運的人真的太少了。」

我問她為什麼。她說，「我不是一個成功的案例，我到現在都不知道怎麼發財，但從個人角度來講，我走過的每一步都算數」。

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