5月以來，長江實業集團旗下和記黃埔房地產開發有限公司（以下簡稱“和記黃埔”）開發的北京御翠園二期高端住宅項目大幅降價，引發市場關注。

　　此次降價距離去年10月首次特價促銷不足一年，兩次降價後，目前高層產品較備案價相當於打了7折，價格較去年低了近百萬元。

　　《中國經營報》記者瞭解到，御翠園降價並非個例。從去年“小陽春”之後，北京新房市場依然承壓，不少項目選擇“以價換量”。儘管從去年“9·26”新政之後，市場整體降幅縮窄，但項目之間的分化仍在加劇。

　　此外，面對同一區域內有限的客戶，項目之間競爭激烈，御翠園此次降價促銷有其自身產品原因，但也受到即將入市項目的影響。

　　最高降了400萬元

　　5月上旬，和記黃埔對位於北京東四環外的高端住宅項目北京御翠園二期進行加推。

　　記者從項目置業顧問處瞭解到，此次加推包括建築面積約140平方米的三居室，總價低於1000萬元，以及建築面積約185平方米的改善型三居室，總價不到1300萬元。

　　據項目置業顧問介紹，這次推出的房源，銷售均價爲7萬元/平方米～7.1萬元/平方米，戶型是140平方米、180平方米的高層。北京住建委官網顯示，御翠園二期去年10月以來所推的高層房源網籤均價爲7.8萬元/平方米，以此來看，價格低了百萬元。

　　按照該項目此前9.07萬元/平方米～9.97萬元/平方米的備案價，此次加推的房源，每平方米售價低了2萬元～2.9萬元，由此計算，本次銷售價格較備案價最高價格，相當於打了7折。

　　據瞭解，御翠園二期項目位於朝陽區東四環與東五環之間的朝青板塊，與國貿CBD直線測距約6公里。項目西邊約1公里便是萬象匯，向南約3公里是朝陽地標商業項目——大悅城，距項目2公里範圍內更有達美中心、在建中的標杆商業項目萬象城環繞周邊，配套商業資源極爲優渥。

　　項目東部有京城體育休閒公園，朝陽體育中心就位於公園西部，南鄰7萬平方米姚家園公園，北靠東風公園。

　　項目佔地面積9.7萬平方米，住宅建面約24萬平方米，容積率2.5，綠化率30%，建築形式由8棟16～18層的板式觀景高層、18棟低密聯排產品等構成。總共26棟樓，共1252戶，其中高層1024戶、聯排228戶。高層包含140平方米和185平方米兩種戶型；此外，該項目還推出市區罕見的聯排大宅，建築面積有345平方米和400平方米兩種，包括地上三層及一層地庫。

　　此次並非該項目首次降價，早在去年10月份開盤之時，御翠園便推出一批特價房源，高層產品均價在7.5萬元/平方米～7.6萬元/平方米，這一價格甚至低於周邊二手房的價格。相較於備案價，每平方米售價低了1.5萬元～2.4萬元，相當於最高打了7.6折。

　　而今年5月以來加推的房源，相較於去年10月份開盤的特價房源降價近百萬元。置業顧問告訴記者，140平方米的高層產品現在總價980萬元起步。而在這之前則在1080萬元～1100萬元。

　　除高層戶型降價，別墅產品也有所下調。以345平方米爲例，降價後總價2900萬元起，單價在8.5萬元～8.6萬元之間，而之前總價則在3200萬元～3300萬元，相當於最高降了400萬元。

　　“這個項目今年6月就要交房了，近期開發商也是着急回款，想着儘快去化，所以纔再次降價。”一位渠道人士解釋稱。

　　記者瞭解到，此次推出特價房源後並未引起此前購房業主的不滿，主要是因爲御翠園爲老業主提供了補償方案。“對於140平方米戶型的老業主補近80萬元差價，對於180平方米業主則補近100萬元差價。”

　　對於5月以來的再次降價，記者聯繫和記黃埔方面，截至發稿時未獲回覆。

　　值得注意的是，該項目地塊拿地時間較早，即便兩次降價，項目仍有極大利潤空間。

　　據瞭解，2001年時，和記黃埔與北京市政府簽訂土地出讓協議，以約7億元的總價拿下了位於北京市朝陽區姚家園的該地塊，樓面價僅1750元/平方米。

　　自拿地至項目正式破土動工，御翠園經歷了一段較長的沉寂期。直至拿地四年後的2005年6月，一期項目纔開始動工開發。2005年11月，御翠園一期項目逸翠園開盤，均價約爲9000元/平方米。

　　2011年11月，御翠園一期項目御翠尚府推出，成交均價也隨着周邊土地價格漲至2.9萬元/平方米。

　　2023年7月，御翠園二期終於迎來了預售證的正式頒發，並隨之啓動了期待已久的銷售工作。

　　2024年8月份，御翠園啓動全球宣傳計劃，並於當年10月開盤。第三方平臺顯示，御翠園一期二手房目前掛牌價格超過8萬元/平方米。

　　項目分化加劇

　　據瞭解，御翠園不到一年再次降價有其自身產品的原因。在業內人士看來，由於拿地時間較早，該項目在產品力方面相對落後於市場。相較於北京近兩年新房市場的產品，該項目在戶型設計、產品打造上並不具備優勢，高層產品得房率僅在79%～82%。

　　此外，項目自獲取土地使用權以來已逾23年，產權年限有所減少，影響購買意願。

　　而在該項目周邊，今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體以底價126億元競得一組團地塊，成交樓面價5.45萬元/平方米。其中就包括位於朝青板塊的平房黃衫木店地塊，在新一代產品打造理念影響下，預計將成爲該項目的有力競爭者。

　　另外，距離該項目約3公里的豪宅項目中海·萬吉玖序也即將開盤，該地塊是中海於去年11月底以153.32億元所拿的朝陽組團地塊中的酒仙橋地塊。4月27日，中海·萬吉玖序取證，共計332套房源，批准銷售均價在11萬元/平方米～13萬元/平方米。

　　實際上，自去年以來，北京新房市場持續承壓，像御翠園這樣降價促銷的樓盤並非個例。

　　一位資深渠道人士告訴記者，去年4月份，傳統的樓市“小陽春”剛過，二手房市場價格繼續“陰跌”，購房客羣觀望情緒加重，預算減少，影響“賣一買一”的換房鏈條。再加上二手房價格大幅下降，同一區域內的新房項目價格亦受到影響。

　　去年6月份，受市場行情疊加開發商年中衝刺業績等因素影響，北京多個新盤出現大幅降價，尤其是南城區域，部分房源降幅甚至超過30%，單價降幅超過1萬元/平方米。也有部分項目開盤時價格相對於銷售指導價大幅折讓。

　　自去年“9·26”政策以來，北京樓市相對“止跌回穩”，二手房成交量持續高位運行，在契稅減免、首付比例下調、房貸利率優化等一攬子政策作用下，購房者預期趨於穩定。4月份北京二手房住宅網籤15569套，雖然環比下降19.05%，但仍超過1.5萬套“榮枯線”，同比上漲16.59%。

　　新房市場方面，根據市場機構中指研究院統計，今年3月、4月傳統“小陽春”期間，北京新房成交7494套（不含保障性住房），相較於今年1月和2月的4952套實現51%的增長，相較於去年同期“小陽春”的5223套增長43%。

　　據上述渠道人士介紹，北京新房市場從去年10月份以來，降幅在縮窄。“一個明顯的表現是大幅降價的項目變少了。不過項目之間分化明顯，一些位置優越、產品稀缺的項目價格已基本穩定，但外圍區域降價的項目仍比比皆是。”

　　同樣在朝陽區，今年“五一”前夕，由中建智地開發的、位於孫河板塊的中建璞園一期推出一批特價房源，其中94平方米的三居室房源在優惠後價格爲658萬元左右，較原價750萬元便宜近100萬元。

　　據相關人士透露，位於朝陽東壩的北熙區項目則在更早之前嘗試大幅降價，單價相較於此前每平方米直降近1萬元。據瞭解，該項目最初銷售時價格超過8萬元/平方米，從去年開始價格陸續下調，逐漸降至7.4萬元/平方米左右，今年3月份推出的特價房源則進一步降至6.4萬元/平方米。不過，該舉措很快便被叫停。

　　根據中指研究院數據，5月份北京新房項目趁着假期普遍推出一系列優惠活動，特價房源較多。從案場來訪情況來看，市場延續分化特徵，朝陽、大興、昌平等區域部分熱點“好房子”項目來訪客戶較多，但其他區域來訪及成交整體較爲平淡。“五一”期間，北京新建商品住宅累計網籤302套、3.42萬平方米，同比分別增長114%、107%。

（文章來源：中國經營網）