智通財經APP獲悉，國聯民生證券發佈研報稱，頂層設計推動房地產新發展模式，現房銷售是重要一環，預計各地將逐步出臺現房試點政策和配套支持。現房對於行業能防範交付風險、降供給穩房價，助力樓市止跌回穩;對於房企在經營能力方面要求更高，產品品質好、運營效率高、融資能力強的房企更能適應現房銷售模式，其他房企或加速出清，優質房企“剩者爲王”。推薦建發國際集團、中國海外發展、綠城中國、濱江集團、XD建發股等。

國聯民生證券主要觀點如下：

制度變革：預售制支撐高速發展，現房銷售應對風險挑戰

我國住房制度演變經歷“福利分房—商品房預售—現房銷售試點”三階段。預售制度作爲住房市場化改革的重要抓手，有效解決了住房短缺與開發融資難題，支撐房地產行業長期高速發展，人均居住面積從1978年的6.7平方米提升至2020年的41.8平方米。然而，隨着行業債務高企、交付風險暴露，政策轉向“保交樓、防風險”，現房銷售制度逐步試點推廣。2024年以來，已有6省32市發佈相關細則，住房制度正進入從“高週轉”向“高安全”轉型的新階段。

他山之石：低首付+強監管機制共同保障購房者利益

海外普遍採用“低首付+強監管+風險共擔”機制，以法律制度、金融工具和第三方託管保障購房者權益。美國、日本、英國、德國等地普遍要求開發商竣工或按工程進度進行回款，房款由律師、信託或金融機構託管。多數國家購房者僅支付5%-20%定金或首付款，按揭貸款在房屋交付後發放。開發商需接受多重監管，違約將面臨擔保賠付與法律追責，有效遏制爛尾和挪用風險，購房者的利益得到有效保護。

國內現狀：各地政策鼓勵現房銷售，現售佔比持續提升

2021年以來，現房銷售佔商品住宅銷售面積比例呈上升趨勢，2025Q1佔比爲32.7%，較2020年低點提升22.5個百分點，海南等4個省市2025Q1商品住宅中現房銷售面積佔比已超5成。現房銷售是推動房地產新發展模式的重要一環，要有力有序推進，同時在供需兩端配套支持措施，目前各地已有融資支持、稅費減免、簡化審批流程等六類措施出臺，該行預計未來提高開發貸覆蓋比例、土地相關稅收優惠等措施亦有出臺的可能性，以鼓勵現房銷售。

現房影響：促進房企改革提升經營能力，推進房地產發展新模式

對行業，①現房銷售延緩土地到住房的轉換，降低新房供給，對房價有穩定作用，該行預計庫存去化週期較長的低能級城市推行現房銷售政策較快，市場表現良好庫存相對健康的高能級城市(如杭州去化週期小於1年)或將逐步試點推行;②現房銷售或使土拍熱度下降，土地價格下滑，房企拿地對利潤率或考慮更厚安全墊;③現房銷售所見即所得，有效防範交付風險。對房企，①現房銷售拉長房企項目經營性現金流回正週期(延後2年)，高週轉模式難以延續;②現房銷售增加開發商資金成本，影響項目淨利率約2個點(不同項目有差異)，IRR受影響或更大;③現房銷售對房企產品品質、運營效率和融資能力要求更高，或加速行業出清。

風險提示：寬鬆政策效果不達預期，房企流動性風險加劇，市場信心不及預期，測算假設帶來的結果偏差。