智通財經APP獲悉，國泰海通發佈研報稱，4月新開工面積增速繼續保持低位，進一步下降至-24%，即便住宅新開工面積增速也下降至-22%。由於新老項目代際差的拉大，預計拿地和新開工在同比增速上將不會進一步下降，當前進入階段性低位域。代際差將使得房企更加重視招拍掛市場，對於併購領域則進入機會型市場，因此目前新開工面積-24%的同比增速，預計將成爲階段性低位，進一步下降的幅度和概率均不大，然後用時間來消化存量庫存，行業發展進入平穩階段。

國泰海通主要觀點如下：

4月新開工面積增速繼續保持低位，進一步下降至-24%，即便住宅新開工面積增速也下降至-22%，若按此幅度年化，全年住宅新開工面積下降至4.2億平方米，考慮車位的“擴容”，供需平衡的曙光依然可以看到。假設套均面積100平方米，且大約1：0.8配比車位，按照車位面積30平方米測算，則當前新開工面積增厚24%，那麼4.2億平方米新開工面積對應銷售面積的規模爲5.2億平方米，預計低於全年銷售面積，因此，當前已經進入到去庫存的階段。

如果按照極端的假設，也即新開工全部來自於新拿地，而不來自於存量項目新開工，那麼，目前的存量項目去庫存速度大約每年2.8億平方米，相比於目前的庫存，依然需要收儲的推進。按照當前住宅銷售面積同比下降2%做年化，全年將完成8.0億平方米銷售，那麼淨去化庫存2.8億平方米(銷售8.0億平方米扣除擴容後的新開工面積5.2億平方米)，要加快行業的絕對觸底，依然需要土地收儲的進一步推進。

新開工面積(5.2億平方米)依然大於庫存去化(2.8億平方米)，意味着新拿地項目依然是銷售市場的主導，對有拿地能力的房企更加有力，而住房新規帶來的產品品質提升預計將更進一步凸顯這一差異。即便新開工面積在增速上低於銷售面積，但是在較大的庫存背景下，依然反應了存量項目去化依然面臨較大壓力，考慮到新產品的產品力進一步增強，拉開和存量項目的代際差異，存量盤活的難度依然較大，存量項目規劃的調整依然是必要的。

依然是無包袱龍頭的機會區間，標的上，推薦：1)開發類：A股-萬科A(000002.SZ)、保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集團(600383.SH)；H股-中國海外發展(00688)；2)商住類：華潤置地(01109)、龍湖集團(00960)、新城控股(601155.SH)；3)物業類：萬物雲(02602)、華潤萬象生活(01209)、中海物業(02669)、保利物業(06049)、招商積餘(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)；4)文旅類-華僑城A(000069.SZ)。

風險提示：不擴信用背景下，價格企穩的壓力仍在。