中經記者吳靜盧志坤北京報道

　　5月下旬，金隅集團（601992.SH）在北京通州區的改善型項目花溪雲錦終於開盤，相較於區域內同一時期拿地的招商雲璟攬閱晚了近三個月。

　　《中國經營報》記者瞭解到，該項目祭出“低開”策略，主力戶型單價較6.2萬元/平方米的指導價低了近萬元。

　　據瞭解，去年金隅集團一改保守姿態，斥資百億元在京拿下三宗宅地，上述項目即是其中之一，也是金隅集團時隔多年再次迴歸通州之作。

　　不過，如今區域內新房市場格局已有所不同。今年以來，在政策驅動建設“好房子”背景下，通州已拍出兩宗高溢價地塊，多家房企加速佈局填補改善類產品缺口，推動樓市從價格戰轉向品質競逐。

　　金隅項目姍姍來遲

　　在醞釀了一個月之後，5月23日，金隅花溪雲錦正式開盤。

　　記者在售樓處看到，前來諮詢、看房的多爲區域內改善型需求客羣，以及在國貿通勤人士。

　　據項目置業顧問介紹，項目規劃8棟7—11層洋房，一梯兩戶設計，總戶數366戶，容積率2.2。

　　整個項目爲108—153平方米的改善型四居室，層高3—3.16米，其中，125平方米和158平方米爲主力戶型。

　　在樣板間內，記者看到花溪雲錦通過將內嵌式陽臺全包進室內（算一半面積），以及飄窗、設備間面積全贈送的方式，增加室內實際使用面積。這樣項目整體得房率在88%—92%。

　　該項目拿地時間爲2024年11月5日，北京金隅嘉業房地產開發有限公司（以下簡稱“金隅嘉業”）以11.96億元底價摘得北京城市副中心0202街區FZX-0202-6025地塊。地上建築規模47379.409平方米，樓面價2.5萬元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米，可上下浮動8%。

　　在拿地之後，金隅嘉業今年1月20日公佈案名。今年4月26日，金隅花溪雲錦營銷中心對外開放。

　　北京市住建委官網顯示，今年5月1日，該項目取得預售許可證，准許銷售面積爲45682.1平方米，涉及1至8號住宅樓，共計房源366套。銷售狀態爲“2025/5/1開盤”，擬售均價在6.03萬元—6.46萬元/平方米之間。

　　金隅嘉業爲金隅集團旗下地產公司。金隅集團爲北京市屬大型國有控股產業集團和A+H整體上市公司，營收主要來自於以水泥爲主的建築材料銷售以及房地產開發業務。

　　此前，房地產開發業務在金隅集團營收中佔比一直維持在30%左右，自2022年開始，這一比例不斷下滑。去年上半年，金隅集團淨利潤爲-17.5億元，出現自A股上市以來近13年首次虧損。對此，董事長姜英武在去年年中時強調，下半年要把治虧扭虧作爲頭等大事。

　　地產業務雖然在集團中佔比不及建築業務，但毛利率較高，被金隅集團看作扭虧的重要抓手。此前其地產業務線涉及北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、唐山、蘇州等17個城市。近兩年，隨着城市銷售業績的分化，其開始聚焦大本營北京市場。2023年，其在北京的銷售額佔比從前一年的27%提升至43%。

　　2024年，金隅集團地產業務實現簽約銷售額134.7億元，較2023年下滑42%。市場機構克而瑞統計，其去年在北京市場實現28.82億元權益銷售額，排名第24位；全口徑銷售額43.88億元，排名第26位。

　　去年，金隅集團一改此前保守姿態，在北京拿下3宗宅地，合計102.76億元，比2023年全年拿地金額增長約55%。

　　金隅花溪雲錦即是三宗地塊之一，另外兩宗即爲已經開盤在售的北京隅·東序（位於北京市朝陽區十八里店板塊），以及北京隅西頌（位於豐臺科技園板塊）。目前，隅·東序網籤去化18.9%，隅西頌網籤去化6%。

　　在通州區域，金隅集團此前已推出過七個住宅項目，包括金隅·花石匠、金隅·七零九零、金隅·金成府、金隅·通和園、金隅·香溪家園、金隅·自由築、金隅·創客+，建成時間均集中在2020年之前。

　　花溪雲錦是金隅集團時隔多年再次迴歸通州市場的又一項目。

　　不過，從開盤時間來看，該項目落後於同時期拿地的招商雲璟攬閱。

　　今年3月初時，位於通州區梨園板塊的招商雲璟攬閱率先開盤，成爲《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》落地後，通州區域內首個“好房子”項目。

　　在拿地時間上，雲璟攬閱比花溪雲錦晚12天。拿地之後不足一個月，招商蛇口便公佈了地塊規劃設計方案。

　　據熟悉該區域的渠道人士介紹，雲璟攬閱定位剛需客羣，108平方米的戶型佔比超過80%。開盤供應的353套戶型中，79平方米戶型約90套，佔比25%；89和108平方米各約100套，佔比各約28%；128平方米約60套，佔比約16%。

　　雲璟攬閱於今年2月中旬開始排卡，3月初首推230套房源，認購11.46億元，成交均價5.89萬元/平方米，去化率高達90.43%，開盤單價在5.8萬元/平方米左右，後續略有上浮。

　　而花溪雲錦則於5月23日纔開盤。根據項目官方對外公佈的數據，首開銷售166套、收金11.3億元，累計到訪超5000組客戶。

　　據花溪雲錦現場置業顧問介紹，項目在價格上採取“低開”策略，以一套109平方米的戶型爲例，原單價5.7萬元/平方米，原總價627萬元；開盤各種折扣優惠之後單價5.3萬元/平方米，總價584萬元。一套125平方米的主力戶型，原單價5.7萬元/平方米，原總價712萬元；開盤各種折扣之後單價5.3萬元/平方米，總價663萬元（以上不同樓層之間價格略有差異）。

　　相較於6.2萬元/平方米的指導價，該項目開盤每平方米單價低了近1萬元。目前，北京市住建委官網顯示已網籤3套，成交均價5.5萬元/平方米。

　　記者就花溪雲錦項目開盤時間安排及定價策略聯繫金隅集團，截至發稿未獲回覆。

　　通州土地市場在房企角逐下升溫

　　金隅集團加碼通州區的同時，區域內的新房熱度不斷提升，競爭也愈加激烈。

　　據瞭解，去年通州區共出讓三宗地塊，均由房企底價摘得。除了上述兩項目外，還包括去年9月27日，北京城建以底價15.96億元拿下的通州區宋莊鎮雙埠頭村、大龐村、大興莊村土地一級開發項目TZ03-0403- 6008、6015地塊。

　　該地塊項目名爲北京城建·國譽頌，容積率1.8，規劃19棟9—11層住宅樓，分爲南北兩區，共計房源686套，產品涵蓋88—158平方米的兩到三居，銷售指導價4.7萬元/平方米。

　　目前，北京市住建委官網顯示，招商雲璟攬閱網籤去化163套，成交均價5.8萬元/平方米，整體網籤率44%；國譽頌網籤97套，成交均價4.3萬元/平方米，整體網籤率14%。

　　而今年以來，通州區域土拍一改去年底價成交態勢。4月8日，通州區八里橋FZX-0401-6044、6049地塊吸引招商蛇口、中國金茂+東亞新華、綠城中國、中海地產等幾家房企競拍。最終經過155輪舉牌後，招商蛇口以27.082億元競得，溢價率16.28%。地塊位於通州區永順鎮，屬於通州區老城板塊，地處東五環至東六環之間，距離地鐵22號線永順站只有200米，地塊南側臨近萬達商圈，東側臨近運河商務區。

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，地塊周邊近兩年未有新地塊推出，在土地供應斷檔、存量項目快速消化和本項目房地價差充裕的背景下，該地塊入市將有效填補區域改善型住房缺口，也會爲居民提供更高品質的“好房子”項目。

　　4月29日，通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊出讓，據瞭解，該地塊與招商雲璟攬閱項目相鄰，與當初底價成交不同，時隔5個多月，該地塊吸引中鐵建、招商蛇口、中能建、康潤4家房企參與競奪，最終，經過215輪交鋒，中鐵建以7.7552億元摘得該地塊，溢價率21.94%。綜合樓面價約3.58萬元/平方米，相較於雲璟攬閱地塊每平方米高了約7000元。

　　實際上，該地塊出讓之前，招商蛇口、中鐵建、中能建就已針對該地塊發出招標計劃。其中，根據中鐵建旗下中鐵房地產集團北方有限公司於4月15日針對該地塊發佈的招標計劃，6007地塊建設規模約3.65萬平方米，其中地上2.17萬平方米，投資估算2.26億元。

　　除了上述兩宗地塊外，接下來即將出讓的地塊爲北京城市副中心0101街區FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地塊，其中包含7幅住宅用地和1幅多功能用地，住宅地塊容積率介於2.1至3.0之間。地塊起始價高達74.91億元，總用地面積11.28公頃，規劃建築規模超26萬平方米，是通州近年來規模最大的綜合體項目。目前，招商蛇口已發佈針對該地塊的招標文件，總承包投資估算達18.9億元。

　　業內人士指出，房企在土地市場的激烈角逐，反映了其對北京城市副中心長遠價值的認可和政策紅利的期待。但在“好房子”導向和消費者愈發理性的背景下，單純的價格策略或難以持續制勝。如何在產品力、服務力和成本控制上尋求突破，平衡短期去化與長期品牌價值，將成爲房企突圍關鍵。

（文章來源：中國經營網）