智通財經APP獲悉，中金髮布研報稱，1個月HIBOR近期從4月底的4.07%快速降至當前0.77%，機制上主要由於港元兌美元匯率此前觸及7.75的強方保證、香港金管局通過貼現窗口投放港幣流動性進而拉低HIBOR。此背景下，得益於1)港股市場流動性改善，2)股息收益率相對於市場利率吸引力有所抬升，且3)居民按揭信貸及企業融資成本亦有望邊際下行，香港地產開發商板塊關注度有所提升。當前低HIBOR的持續性、及其對香港開發商基本面實質性影響有待觀察，下半年美聯儲利率走勢以及人民幣相對美元強弱程度或爲短期內香港開發商估值空間的核心抓手。

中金主要觀點如下：

行業近況

5月初至今香港開發商板塊關注度有所提升，5.1至6.4重點香港開發商上漲8%，相對恒指/恒生高股息指數/內房指數分別+0.5/+6.5/+9.2ppt。

流動性投放下香港HIBOR的快速下行助力板塊關注度抬升，但後續持續性有待觀察

1個月HIBOR近期從4月底的4.07%快速降至當前0.77%，機制上主要由於港元兌美元匯率此前觸及7.75的強方保證、香港金管局通過貼現窗口投放港幣流動性進而拉低HIBOR。此背景下，得益於1)港股市場流動性改善，2)股息收益率相對於市場利率吸引力有所抬升，且3)居民按揭信貸及企業融資成本亦有望邊際下行，香港地產開發商板塊關注度有所提升。

但往前看，中金銀行組認爲較低HIBOR的持續性有待觀察，後續利率趨勢仍取決於港元實際需求，套利資金或亦將推動HIBOR與SOFR利差在方向上逐步彌合；基於此，當前時點的低HIBOR對於企業基本面及居民購房信心的實質性影響幅度或亦有待觀察。

個股基本面簡要回顧：持有型物業爲利潤壓艙石、支持穩定派息承諾；具體業務板塊表現有所分化

總結香港開發商基本面整體特徵：首先，持有型租金爲重要利潤來源，2014-24年重點個股經營利潤中持有型租金平均佔比62%；其次，財務端審慎穩健、負債率低，2024年重點個股淨負債率平均22%；最後，多家重點個股通常有明確派息政策，隱含派息強度亦較高。

具體到業務板塊，中金認爲，香港商業地產、中國內地重奢商場和香港住宅爲三大關注點，整體上三者週期位置或均處持續磨底、點狀積極信號初現期間。基於此，市場一致預期重點持有型香港開發商2025年收入/核心淨利潤平均同比-1.4%/-1.5%，利潤端微跌但幅度較2024年收窄；預計開發+持有型標的在部分企業開發結算彈性帶動下，2025年收入/核心淨利潤平均同比+13%/+14%。

個股估值特徵：股息收益率或爲有效估值錨

基於香港開發商的固定派息政策、中期維度相對穩定的利潤體量，以及主要交易資金的訴求，股息收益率爲其有效估值錨，2014年至今重點持有型/開發+持有標的平均股息收益率5.3%/6.3%，相較十年美債平均利差2.7/3.8ppt，當前其平均交易於6.8%/5.6%股息收益率和2.4ppt/1.2ppt十年美債利差。

投資建議：短期結合利率走勢判斷，關注股息收益率性價比；中長期錨定資產質量與利潤成長空間

當前低HIBOR的持續性、及其對香港開發商基本面實質性影響有待觀察，下半年美聯儲利率走勢以及人民幣相對美元強弱程度或爲短期內香港開發商估值空間的核心抓手；當前股息收益率性價比相對較高個股包括恆隆地產(00010)，相關標的還有嘉裏建設(00683)。中長期維度，資產質量優、利潤具成長空間的香港開發商具備穩健紅利+EPS成長雙重價值，相關標的包括太古地產(01972)。

風險因素

美聯儲降息節奏慢於預期；香港住宅、商業地產或中國內地重奢超預期下行。