轉載來源：中國金融信息網
文章來源：新華財經
新華財經上海6月11日電（記者 楊溢仁）近期，REITs市場熱度不減，繼亦莊產園REIT斬獲265.76的報價倍數後，綠髮商業REIT參與報價的份額為初始網下發售份額數量的249.72倍，熱度可見一斑。
分析人士認為，短期內中國基礎設施公募REITs（以下簡稱「C-REITs」）的抽新股收益率較高，機構投資者仍可積極參與其中。當然，不同底層資產REITs上市首日的表現不一，因此抽新股收益率會出現明顯分化，各機構切忌盲目佈局。
新品備受追捧
根據亦莊產園REIT披露的《發售公告》，參與網下詢價的共有113家網下投資者管理的549個配售對象，參與報價的份額為初始網下發售份額數量的265.76倍；剔除無效報價後，有效報價投資者數量為110家，管理的配售對象數量為528個，有效擬認購份額數量總和為2204410萬份，是網下初始發售份額的262.43倍。
綠髮商業REIT披露的《發售公告》來看，參與網下詢價的共有123家網下投資者管理的580個配售對象，參與報價的份額為初始網下發售份額數量的249.72倍；由於最終定價3.160元/份低於最低報價3.200元/份，所以123家網下投資者管理的580個配售對象所申報的2622030萬份報價均為「有效報價」。
據記者了解，從上述兩單產品的報價和定價的維度來看，有86.34%的配售對象就亦莊產園REIT採用了頂格報價的策略；有90.00%的配售對象就綠髮商業REIT採用了頂格報價的策略，延續了此前蘇州恒泰REIT和上海地產REIT等項目高頂格報價的態勢，說明近期C-REITs市場持續火爆，各機構對於網下配售勢在必得的心態仍在發酵。
尤以亦莊產園REIT為例，從參與本次網下配售的528個有效報價的配售對象來看（計數維度），「保險資金投資賬戶」的參與最為積極，佔比達22.16%，其次為「基金公司或其資產管理子公司一對一專戶產品」，佔比為17.16%和「證券公司集合資產管理計劃」，佔比14.58%；再就擬認購數量維度分析，「保險資金投資賬戶」的佔比最高，為38.35%，其次是「機構自營投資賬戶」，佔比15.82%和「私募基金」，佔比9.83%。
「今年以來C-REITs上漲幅度較大，主要因底層資產基本面沒有明顯變化且整體利率與年初相比調整較多所致。」興業證券固定收益組首席分析師左大勇表示，「儘管目前行情演繹已較為火熱，但是在低利率環境下，機構欠配情況仍較為明顯，考慮到公募REITs兼具股性債性、派息率較高且穩定，因此其對於長期資本來說是，依舊是性價比較高的配置對象。」
記者也注意到，今年3月中旬以來，或是由於欠配壓力導致存量公募REITs投資人惜售，同時債券收益率陷入震盪行情，使得固收「長債」策略失效，「固收+」投資的訴求激增，進一步催化了REITs的配置需求。
熱度有望延續
展望三季度，C-REITs熱度是否有望延續？
大部分受訪機構給出了樂觀的判斷，「雖然REITs短期定價也會受到市場利率環境、交易情緒等影響，但是在長周期視角下，價格會逐步向基礎資產經營效能收斂。」左大勇指出，「不僅如此，對於長期投資者來說，現金派息收益是REITs重要的收益來源，而C-REITs試點至今，大部分REITs的現金派息穩定且可持續，這在當前的低息環境中可謂十分‘亮眼’。」
據記者了解，C-REITs投資者可以通過首發認購、二級市場買賣以及擴募投資等方式參與REITs市場。而短期來看，目前抽新股的收益更高。
「在網下認購階段，投資者可以詢價確定的發行價格參與REITs份額認購，並且在產品上市之後賣出來獲得一、二級市場套利收益，相比而言確定性較高。」一位保險機構投資人告訴記者，「自2021年6月第一批REITs上市，截至2025年4月2日，共有64單C-REITs產品上市，其中，上市當天就破發的只有4單，總計破發率僅為6%。另據我們測算，以2024年上市的29單REITs為例，若機構全都網下認購併抽新股賣出，那麼扣除手續費（假設0.4%）總計收益為6.4%。再看到2025年，截至4月2日共上市REITs產品6單，若機構全都網下認購併抽新股賣出，那麼扣除手續費（假設0.4%），總計收益高達15.4%。」
「展望未來，預計公募REITs一、二級市場同類型標的的估值價差仍存在，各機構積極參與公募REITs一級市場或仍是現階段勝率較高的策略。」中信證券首席經濟學家明明表示，「下半年一、二級市場價差帶來的一級市場配置機會仍然值得關注。此外，新上市的數據中心REITs、能源REITs、廠房類型的產業園區REITs、現金流相對穩定且存在估值性價比的倉儲物流REITs同樣值得關注。」
把握交易機會
多位受訪的投資機構負責人向記者表示，聚焦C-REITs佈局，後續可重點關注新發行產品戰略配售及網下抽新股投資機會，同時，各機構需關注二級市場價格變動情況，抓住被低估產品的交易機會。
REITs與其他大類資產一樣，也可以在二級市場進行買賣以賺取價差收益或者是長期持有，對於那些未參與戰略配售和抽新股的機構來說，在二級市場價格較低時買入，並於合適時機賣出同樣可獲取資本利得。
「C-REITs二級市場價格一方面受到其底層資產自身估值變動情況的影響，另一方面也受到市場因素影響，投資時可以通過估值定價來輔助判斷後續漲幅空間大小。」左大勇稱，「對於經營權類REITs來說，投資此類產品每年可獲取經營回報，但到期價值為0，因此適合用IRR（內部收益率）法衡量其長期回報水平。產權類REITs到期後資產仍有殘值，更接近於永續類資產，因此可以直接使用現金分派率作為其年度收益率來考量。值得一提的是，產權類REITs中的倉儲物流和能源類底層資產的現金分派率較高，而特許經營權類REITs中的交通類IRR較高，分別為4.36%、12.42%和6.35%，各機構可重點關注。」
編輯：葛佳明
責任編輯：朱赫楠