智通財經APP獲悉，中信建投發布研報稱，本輪REITs牛市主要由三大核心因素驅動：無風險利率下行、機構強配置訴求增強、部分資產抗周期優勢突出。展望後市，市場供需矛盾仍存在，政策紅利待釋放，預計C-REITs未來有望走出「擴容啓動-估值提升-均衡平穩」的三階段，期間市場仍將維持高估值，同時各業態分化將持續。持續看好C-REITs在「資產荒」環境下作為核心資產的稀缺性、優質性，首推一級市場的網下抽新股及戰略配售，二級市場配置建議聚焦「優質內需賽道+景氣度修復資產」兩條主線。

中信建投主要觀點如下：

REITs市場再創新高，三大因素推動本輪牛市

2025年以來，REITs市場延續2024年底以來的牛市行情，截至6月6日，中證REITs全收益指數錄得1107.3，創階段性新高，年內漲幅達14.4%，領跑全球大類資產。一級項目新發穩步推進，C-REITs總市值站上2000億台階，年內8只新發項目收益率亮眼，但中籤率走低，優質資產競購的激烈程度顯著提升。本輪REITs牛市主要由三大核心因素驅動：(1)2024年底無風險利率下行，開啓本輪REITs牛市;(2)「固收+」配置訴求增強，頭部機構大幅增持，驅動市場持續創新高;(3)消費、保租房等優質業態抗周期優勢突出。

市場供需矛盾仍存，政策紅利待釋放，預計未來1-2年內市場仍維持高估值，板塊分化將持續

預計中短期內，資金強配置需求與新發項目供給不足的矛盾仍存。參考可轉債市場的演進路徑，C-REITs未來有望走出「擴容啓動-估值提升-均衡平穩」的三階段。通過未來3年的常態化發行，整個市場市值將達到4000-5000億量級，上市只數達到100只以上體量後，將逐步走向供需平衡。利率方面，預計短期底部有支撐，但中長期仍有較大下行空間。各業態基本面分化持續，結構性機遇與挑戰並存。政策方面，增量資金政策蓄「時」待發，專項立法及改革紅利可期。此外，風險層面需關注下半年集中解禁影響，部分機構止盈意願或強化。

首推一級戰配及抽新股，二級配置聚焦「優質內需資產+景氣度修復資產」兩條主線

持續看好C-REITs在「資產荒」環境下作為核心資產的稀缺性、優質性，首推一級市場的網下抽新股及戰略配售。下半年市場壓力與動力並存，有望在波動後再創新高。建議聚焦「優質內需賽道+景氣度修復資產」兩條主線。包括政策性保租房、消費、市政環保等穩健運營的賽道;以及運營管理能力較強的廠房資產、出租率持續提升的倉儲物流資產、車流量持續向好的高速資產。

風險分析

1、審批及發行進展不及預期的風險;2、政策出台不及預期的風險;3、二級市場波動的風險。