觀點網 繼青城山-都江堰景區籌備公募REITs發行之後，又有競爭者衝入戰場。

6月16日，麗江旅投發佈兩份招標書，分別選聘文旅基礎設施公募REITs項目原始權益人財務顧問、基金管理人及計劃管理人。

根據招標書，項目原始權益人財務顧問選聘資金來源爲自他資金不超過發行規模的0.3%；基金管理人及計劃管理人再前期申報與發行階段股東費用爲330萬元，公募基金存續期管理費用上線爲基金資產淨值的0.2%/年，基金託管費用爲基金資產淨值的0.03%/年。

麗江旅投還在招標書中提到，將以玉龍雪山作爲基礎資產，開展文旅基礎設施公募REITs申報發行工作，擬發行規模不低於25億元。

儘管目前還未有正式的項目申報書發佈，但從“已具備招標條件”和選聘工作已取得審批/覈准/備案機關批准來看，項目如今已進入實質性籌備階段。

麗江旅投帶着玉龍雪山，正在向“第一支文旅公募REITs”發起衝擊。

玉龍雪山爲雲南省麗江市境內雪山羣，是國家首批5A級旅遊景區之一，擁有豐富的自然和人文資源。

資料顯示，玉龍雪山位於麗江市玉龍納西族自治縣境內，總面積42108.88公頃，以冰川地質景觀、雪山森林草甸、原生民族村寨、世界大峽谷和高原水體景觀爲主要特色。

麗江旅投則是麗江市屬國有控股企業，下轄麗江古城管理有限責任公司、麗江瀘沽湖旅遊開發有限公司、麗江市玉龍雪山景區投資管理有限公司等8家全資子公司，業務涵蓋文旅、投融資、教育培訓、鄉村振興、高速公路等領域。

根據可查信息，麗江旅投2019年資產合計60.51億元，淨資產42.77億元，資產負債率爲29.32%。

項目申報書尚未出爐，底層資產的具體情況亦是未知，但門票收入、資產管理等經營現狀或許可以從麗江股份與麗江文旅的財報中管窺一二。

麗江股份的核心景區資源便是玉龍雪山，核心運營的資產包括玉龍雪山、雲杉坪、犛牛坪三條索道，營收主要由索道運輸、印象麗江文藝演出和酒店經營三方面組成。

根據麗江股份2024年年度報告，總收入爲8.08億元，同比增長1.19%；歸母淨利潤約爲2.11億元，同比下降7.27%。

分行業看，旅遊業爲麗江股份主要收入來源，年內收入7.75億元，同比上升1.62%；分地區看，麗江地區佔其總收入比重的95.24%，年內收入同比增長2.54至%約7.7億元。

作爲麗江股份的核心資產，年內超50%的營業收入來源於索道運輸業務，收入約4.14億元，同比上升6.97%。

此外，印象演出、酒店經營、餐飲服務及其他業務分別收入1.4億元、1.67億元、3515.68萬元及5166.74萬元。

毛利率方面，旅遊業整體保持較高水平，錄得59.88%，較上年同期微降1.61%；但業務中，印象演出與酒店經營毛利率呈下滑趨勢，分別下降3.12%與7.53%，至55.72%及18.85%。

不過，麗江股份自2014年開始持續擴張，目前的旅遊資源已經佈局至麗江古城、玉龍雪山、瀘沽湖、香格里拉地區，僅考慮玉龍雪山景區的經營數據，或許並不及上述營收及利潤表現。

麗江股份並未列出門票收入，包含玉龍雪山景區、玉水寨景區、東巴谷旅遊區等的“大玉龍景區”景點門票經營權，均歸屬於麗江旅投旗下的麗江市玉龍雪山景區投資管理有限公司。

從主營東巴谷景區的麗江文旅年度報告看，東巴谷4A級景區2024年門票收入約爲2526.96萬元，同比下降0.52%。

觀點新媒體瞭解到，玉龍雪山景區進山門票爲100元/人，僅以2024年三條索道接待遊客666.84萬人次計算，進山門票收入將超過6.67億元。

整體來看，麗江旅投將玉龍雪山作爲底層資產，或許不僅考慮到景區本身的知名度及吸引力，更看中了玉龍雪山在麗江市內文旅資產中的領先位置。

推進玉龍雪山景區走入REITs平臺，這也是麗江旅投早前定下的發展思路。

根據官網介紹，麗江旅投預計打造成科學高效的市級旅遊投融資經營管理平臺，採取市場化運作方式，積極引進外來資本。

受到重資產前期投入規模較大、平均回收週期較長等特點影響，文旅產業發展其實從來離不開資本。

2024年8月，國家發展和改革委員會發佈《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，文旅行業在上市與債務性融資之外，又多了一重的融資選擇。

新規下發，文旅基礎設施項目的REITs准入條件放寬，包括自然文化遺產、國家5A級和4A級旅遊景區項目，以及配套旅遊酒店可納入項目底層資產。

政策引領之下，目前已有華山風景區、武當山風景區、黃山景區、龍門石窟景區、赤水丹霞旅遊區、廬山西海景區、青城山－都江堰景區等十餘個項目正在籌備發行。

其中，華山風景區公募REITs項目早在2022年便已開展，也是目前文旅行業在公募REITs上走得較快的一位。

資料顯示，華山景區2024全年購票登山遊客365.07萬人次，同比增長12%；門票收入3.97億元，同比增長9%。

今年1月2日，華山風景區公募REITs項目宣佈完成財務顧問選聘工作，華泰聯合證券爲中標人。

而在渭南市2025年部門預算公開說明中，重點推動的工作任務之一便是“推動華山景區公募REITs年內上市”。

政策窗口已然打開，目前文旅項目公募REITs尚是虛位以待，擁有稀缺文旅資源和知名文旅資產的入局者們都想分下第一塊蛋糕，而答案或許在不久後便能揭曉。

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