來源：無冕財經

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01

說起阿里員工，大家有什麼印象？

大概是一度踩中杭州互聯網發展紅利以及房地產發展紅利的天選之子，直接在三四十歲的年紀完成了個人財富的累積，實現財務自由。

房子好幾套，開個咖啡館喝喝咖啡，坐看人世間浮沉，是許多阿里人的寫照。

今天，給大家分享個不一樣的案例——

一名阿里員工，在線求解套。

事情大致的意思是：這名阿里員工名下有一套餘杭區的房子，現在願意把這套房子免費送人，只要那個人願意還月供。

杭州餘杭區的房子，免費送。

聽起來是不是非常有誘惑力？

這可是杭州的房子，還不是臨安富陽之流，而是地地道道的餘杭區，可比什麼東莞、佛山的房子，惠州的海景房強得不止一星半點。

但是，看完下面的評論，你就不會再心動了——

你這房子現在價值130萬，卻讓我還150萬的房貸。

得！

還是那個熟悉的套路——買在高位，虧完首付，如今在線苦等接盤俠。

但是，先彆着急。其中，還有故事可挖。

首先，餘杭區哪裏有這麼便宜的房子？

一套86方的房子，當下的價值在130萬，摺合單價約爲1.5萬/㎡。

這樣的單價，在餘杭區的未來科技城板塊很難找到房源。

那麼，這套房子大概率在未來科技城往南的閒林、老餘杭等板塊。

或者，在未來科技城往北的瓶窯板塊。

不論是老餘杭、閒林，還是瓶窯，均屬於未來科技城的下級板塊，在餘杭區只能排在第二梯隊。

其次，閒林、老餘杭、瓶窯等板塊的二手次新房，尤其是近一兩年交付流入二手市場的新房，單價大多在2萬/㎡往上。

也就是說，這套房子大概率是一套房齡在5年以上的二手房。

最後，大家都知道的一個信息：這位阿里業主，正在替自家的房子尋得一個有緣人。

只要將這三條線索結合在一起，我們大致就可以拼湊出這麼一個故事：

2021年前後，一位阿里員工躊躇滿志地計劃在房地產這個領域大幹一場。於是，在未來科技城光芒萬丈的發展前景下，他瞄準了未科的下級板塊，篤定那是一片藍海。

我敢肯定，當年有類似想法的阿里員工，一定不止上述一位。

而也正是這一位位阿里人，演繹出了餘杭區房地產市場的興衰史。

02

撐起餘杭房價的阿里人。

遙想2021年，真的是阿里人在餘杭區叱吒風雲的一年。

那一年，阿里人搶遍了餘杭的新房。

2021年初，位於餘杭區未來科技城板塊的萬科天空之城開盤，共吸引了6000餘組客戶登記搖號，其中，接近1000名人才登記搖號，佔了總搖號人數的六分之一。

什麼是人才？

杭州認定的人才共分A、B、C、D、E五類。

最高級別的A類人才的認定標準爲諾獎獲得者，院士級別人物。最低級別的人才的認定標準爲擁有副高專業技術職稱，以及技術成果的人才。

這些人才在搖號新房時，都有一定的資源傾斜。

而在E類人才的佔比中，曾有一份數據統計，阿里系人才佔了E類人才的80%。

也就是說，每5個E類人才，4個都阿里人。

再進一步說，那1000名報名天空之城的人才，幾乎都是阿里員工。

不止是天空之城，2021年8月，未科四個紅盤一同開盤，吸引將近2000名人才搖號報名。

這些人才不僅在未來科技城搶房，還去了外溢板塊。

比如，瓶窯。

一個名爲溪上儷庭的樓盤，共計超100名人才參與搖號。

比如，人才們還外溢到了隔壁區的紅盤紫璋臺，登記報名人數將近700名。

那一年，阿里人推高了餘杭的二手房價。

餘杭區未來科技城板塊的標杆二手房分別是東原印未來、中南樾府、陽光城未來悅，號稱“未科三兄弟”。

2021年，未科三兄弟成交一度飆升至7萬/㎡往上。

遠一些，幾公里以外的十年前交付的青楓墅園單價也高達5萬/㎡。

再往下級板塊走，閒林板塊二手房成交均價約爲3萬/㎡，其中，板塊內品質次新如翡翠城，成交單價達4萬/㎡；

良渚，二手房成交均價亦接近3萬/㎡。

那時候，有這麼一個邏輯——

由於新房市場太過火熱，均是幾千人搶幾百套房，所以很多購買力被擠到二手房市場，進一步助推了二手房價，而這些被擠到二手市場中的購買力，就屬阿里人最財大氣粗——

阿里人的購買力之強，是杭州公認的。

再和大家說個事兒吧。

那年，阿里在之江拿了塊地，要建螞蟻總部。

消息一落實，當地的房東連夜給自己房子漲了一百萬。

這就是阿里人的影響力！

那一年，阿里人還拉漲了二手房的租金。

還記得前文提到的天空之城麼？

沒搶到天空之城的阿里員工們，選擇了第二個方案：租在這個小區。

交付後的天空之城，年租賃成交量接近400套，佔據了未科的榜首。它的租金甚至還能漲，小戶型月租金6000元，大戶型能達到9000-10000元。

還記得前文提到的紫璋臺麼？

隨着雲谷板塊的阿里雲總部大樓正式啓用，將近有4萬阿里員工北遷至雲谷。

直接受益者就是離雲谷最近的紫璋臺。

2022年初，紫璋臺剛交付，上百套房源便被一租而盡。

其中，96㎡的戶型經歷了從4000元/月漲至4600元/月，再漲至5000元/月的租金跳漲；139㎡的四房戶型，租金更是在7000元/月往上。

03

潮水褪去，阿里員工們在裸泳。

2021年，餘杭區因阿里而瘋狂——

無數阿里人的帶動下，使餘杭成了杭州最難搶到新房的地帶，使餘杭成爲了二手房漲得最兇的地帶，使餘杭區乃至餘杭周邊的租金都在上漲。

那麼，2025年，當下的餘杭市場又是怎樣呢？

1.逐漸降溫的新房市場。

核心區，如未來科技城、雲城，整體中籤率在30-40%，不算冷門，但與巔峯時期5%以內的中籤率相比，相去甚遠。

非核心區，如瓶窯，還有前些年剩下的新房沒有賣完。

2.腰斬的二手房。

未科三兄弟成交價最低跌至4萬/㎡左右。

閒林、老餘杭、瓶窯，大量二手房單價不到2萬/㎡。

3.難抵大勢的租金下滑。

以天空之城爲例，小戶型租金在6000元/月以內，大戶型降至8000元/月；

與此同時，二手平臺目前超11萬套房源在租，餘杭區佔了13.9%，僅次於蕭山。

爲何？

除了整體市場下行的影響之外，大概還有這麼幾個原因——

一、投資氛圍過於濃厚。

由於新房搖號的紅利、二手房漲價的預期，未來科技城在內的很多板塊都不缺乏投資客。

比如，天空之城。

掛牌房源上百套，同時還有一些限售在租房源一兩百套，一個樓盤投資客預估就有幾百個。

比如，杭騰未來社區。

掛牌房源最高時，超過300套，掛牌率超10%。

同時，杭州掛牌量最高的幾個小區都在餘杭。

桃源小鎮，近1000套掛牌房源；東海閒湖城，600多套掛牌房源；竹海水韻近600套；閒林山水，近500套……

大量的二手房掛牌，大量的投資客，註定餘杭時不時就會出現擊穿底線的“筍盤”，進一步拉低房價。

二、阿里昔日榮光不再。

在杭州，關於阿里的風波有兩件事。

1.螞蟻上市被暫停。

2020年和2021年，阿里先後在之江買了兩塊地，準備打造螞蟻總部。

最終，隨着上市被叫停，阿里就兩塊地申請了終止出讓合同。

2.裁員事件。

阿里巴巴員工總數從2022年初的25.9萬人銳減至2024年底的19.4萬人，相當於每天有近60人離開。

兩年來，有6萬人另尋出路。

收入下滑、職業變動，都降低了阿里人對未來收入的預期，那麼過去粗暴的買房路線自然就不再適用。

三、新房的背刺。

1.量的背刺。

雖然市場在下行，但餘杭區的新房供應並不少。

據不完全統計，2024年餘杭區新房供應套數約達19000套，佔全杭州新房供應量的23%。

2025年，餘杭區待交付的新房又超1.8萬套。

越來越多的新房將湧入餘杭區，衝擊市場。

2.質的背刺。

爲了將新房賣出，近些年來，新房越做越好。

建更華麗的大門，做會所泳池，提高裝修標準，設計更好的戶型……當代的新房已經完完全全將過去老房子甩在身後。

由此，杭州人也更願意買新房。

正是這些因素，讓餘杭區原有的口碑兩級反轉，讓原本的“宇宙中心”成爲了許多人眼中所謂的“郊區”。

而身處其中的一名名阿里員工經歷了從一場又一場全民搶房的狂歡，此刻又在努力找人接盤，他們大概已經明白：一個時代早已過去。

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▶本文轉載自公衆號“大碗Pro”（ID：gh_178ad0cf5bd9），原標題爲《一個餘杭區，套住了多少阿里員工…》原文發佈於2025年6月18日。無冕財經已獲得轉載授權，並稍作編輯。

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