涉房不良資產正在被AMC集中上架。

近日，中國信達和阿里資產在成都舉辦2025年特殊資產推介會，推介近300項資產，合計超1000億元。此前，長城資產陸續將恒大系總額約113億元債權、福晟集團旗下福晟前灘錢隆廣場逾10億元債權等出險房企的不良債權擺上貨架。

近年來，我國加大對不良資產的處置力度。據金融監管總局，2024年累計處置不良資產超3萬億元。

中國社會科學院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明指出，處置不良資產的方式大體可分爲兩類，一類是直接處置，根據不良資產本身及抵押物價值，通過出售、訴訟等手段回收資金，此類模式被通俗地概括爲“三打”，即“打折、打包、打官司”；一類是增值處置，被稱爲“三重”，即“重組、重整、重構”，對AMC的專業能力尤其是投行化運作能力提出較高要求。

在通過“三打”處置不良資產之外，AMC正在做出新嘗試。

長城資產近期發行首單以不良資產作爲底層資產的ABS產品，吸引了包括銀行理財、公募基金、券商等在內的多元化投資者踊躍參與。中國信達在紓困房地產風險項目中，引進代建公司，盤活問題不動產。

從“三打”到“三重”，AMC不良資產處置走到十字路口。

千億資產等待買家

來自京東資產交易平臺的信息顯示，近日，恒大集團旗下12家附屬公司的不良債權被集中擺上貨架，持有人均爲中國長城資產管理股份有限公司北京市分公司（下稱“長城資管北京公司”），債權總額約113億元。恒大系12家公司位於北京、鄭州、無錫、寧波、南昌、貴陽、成都、天津等城市，抵押物包括土地、在建工程和房產等，涉及住宅、商業、文旅等項目。

截至6月15日，這12筆不良債權分別吸引了數百乃至上千次圍觀，僅成都津江房地產開發有限公司、恒大地產集團有限公司等5間公司債權各有1名意向人。

這12筆債權中，金額最大的一筆債務人是天津山水城投資有限公司（以下簡稱“山水城投資”），截至2024年7月31日的債權總額約24.77億元，其中本金約13.66億元、利息約0.59億元、其他權益約10.52億元。

根據公告，山水城投資是恒大天津公司爲開發天津武清山水城項目成立的項目公司，山水城項目分爲恆欣園、恆頤園和恆澤園，其中恆欣園和恆頤園業主已全部入住，抵押物所在的恆澤園，共1204套房產，業態涵蓋高層住宅、花園洋房、聯排和雙拼別墅，目前處於停工狀態。

這是關注度最高的一筆債權，圍觀人次超過700次、意向人1名。公告稱，山水城項目住宅銷售價格明顯低於市場平均水平，未來有一定升值空間。

長城資管北京公司同期還發布對恒大天津山水城項目恆澤園128套抵債房產的營銷公告，參考價值在1.3億元至1.5億元之間，合作模式爲“賣斷”，截至目前已吸引逾兩千次圍觀，但暫無意向人。

圖源：京東資產

長城資產正在處置的不良資產不僅包括恒大系。

6月9日，福晟前灘錢隆廣場總額約14.03億元的債權被掛上京東資產交易平臺，持有人爲中國長城資產管理股份有限公司上海市分公司。該項目因福晟集團債務危機，目前已無實際經營。據澎湃新聞，福晟前灘錢隆廣場是上海開啓前灘開發規劃之時出讓的第一塊土地，是福晟集團在2018年花了29億元從海航投資手中收購而來。

其他AMC機構亦正積極處置不良資產。

6月12日，中國信達和阿里資產在成都舉辦2025年特殊資產推介會，推介近300項資產，合計超1000億元，分佈於全國28個省、市、自治區，類型涵蓋酒店、住宅、寫字樓、文旅項目、工業廠房和土地使用權等。

中信金融資產將於6月19日與京東資產舉辦“商辦類資產”聯合推介會，推出250餘戶優質資產，債權總額超1200億元，涵蓋各類商業物業、辦公樓及酒店資產，廣泛分佈於北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地。

整體來看，幾大AMC機構與京東資產、阿里資產等交易平臺業務往來頗爲頻繁。根據兩大交易平臺官網數據，東方資產、中國信達、長城資產、中信金融資產與平臺之間的業務量在數百至數千筆之間不等。

AMC與阿里資產合作的相關業務數據量，圖源：阿里資產官網

不良資產處置需要耐心資本

在處置力度持續增強的背景下，2024年不良資產處置業務量達到3.8萬億元，刷新歷史紀錄。儘管外界對AMC寄予厚望，但在大環境不確定性持續的現實下，其處置工作面臨重重挑戰。

以國內最大的地方AMC山東省金融資產管理股份有限公司（簡稱“山東金資”）爲例。2024年，山東金資實現營收21.47億元，同比下降45%；淨利潤16.97億元，同比下降21%。

“受宏觀環境影響，不良資產處置難度有所加大，行業競爭日益加劇，不良資產板塊去年處置大額長齡不良資產，導致處置收益率下降。”山東金資如是解釋其不良資產板塊營業收入下降逾三成的原因。

張明指出，由於經濟增速趨緩、房地產等行業風險暴露，依靠資產增值獲得處置收益的運營模式已難以爲繼，不良資產處置難度加大，如何通過不良資產主業拓展盈利仍是AMC持續探索的重點。

中國信達黨委委員、副總裁李洪江亦表示，當前，不良資產行業正處於從單一處置向生態化運營轉型的關鍵時期，需要打破傳統邊界，才能實現資產價值最大化。

根據長城資產6月3日消息，“長城長征1號資產支持專項計劃（可續髮型ABS）”（下稱“長城長征1號”）於深圳證券交易所成功設立，發行規模17.7億元，期限1年，預期收益率2.15%。

值得一提的是，長城長征1號是全國首單由金融資產管理公司在交易所市場發行的不良資產證券化（NPL ABS）產品。長城資產稱，這標誌着其在運用創新金融工具盤活不良資產領域取得里程碑式突破。

張明認爲，從長遠來看，隨着我國不良資產規模擴大、資本市場逐漸成熟和資管機構不良資產投行化運作能力提升，資產證券化有望在不良資產處置中發揮重要作用。

中國信達則是化解房地產領域風險的主要力量之一。2024年，中國信達落地房地產項目33個，投入資金近170億元，實現保交房2萬餘套，帶動貨值超810億元項目復工復產，促進金融與房地產良性循環。

6月11日，由中國信達投資開發、旭輝建管承接全過程建設的天津武清燕雲花園二期項目開工，該項目系中國信達與旭輝建管聯合紓困的首個項目。依託中國信達央企信用背書及AMC紓困能力、旭輝建管代建經驗，燕雲花園二期項目得以重啓。

東方資產發佈的2025年度《中國金融不良資產市場調查報告》認爲，2024年不良資產處置難度已經基本觸底，處置週期延長趨勢開始呈現扭轉的跡象，平均處置回收率下滑趨勢趨於收斂。2025年不良資產市場將呈現“總量穩中有增、結構持續調整”特徵。全國性金融資產管理公司在化債政策支持下主導地方債務處置，預計2025年承接端不良資產量增長30%。

中國信達首席不良資產研究員王洋認爲，不良資產投資需要致力於長期投資、價值投資、責任投資的耐心資本，不能再採用“快進快出”的業務模式。

“金融資產管理公司承擔週期伴隨的不確定性，開展複雜性業務和長期投資，恢復和提升資產價值，纔能有效擴展業務邊界，切實發揮逆週期跨週期化解風險的功能作用”，王洋表示。