2025年對很多房地產相關企業都是關鍵的轉折之年——萬科在年初被國資深鐵集團接手，碧桂園和萬達深陷債務泥潭……各家都有不同的難處，都期望在今年內得以解決。
在房企於寒風中瑟瑟發抖之際，作爲中國最大房屋出售和租賃平臺的貝殼，卻呈現出了不一樣的風景。
近日公佈的最新財報顯示，貝殼2025年一季度總交易額同比增長34%至8437億元人民幣，營收同比增長42.4%至233億元。
不過，看似亮眼的財務數字，卻並未得到資本市場的認可。一季報公佈後，貝殼股價在美股市場大跌超過5%。拉長時間來看，貝殼近年來的業績表現不俗，但股價卻一直低迷。2020年上市後，貝殼一度創下75美元的巔峯，如今股價不到20美元。
行業低谷期下，貝殼爲何越來越賺錢了？
業績與董事長薪酬齊飛
貝殼業績的高速增長，得益於九月份之後各地出臺的一系列樓市提振政策。
新房和二手房的中介業務是貝殼的主力賽道。財報顯示，貝殼新房業務淨收入81億元，同比增長64.2%；二手房業務收入69億元，同比增長20%。
這樣的數據表現與大環境不無關係。以新房總交易額爲例，去年年中貝殼總交易額同比下降32.4%，年末總交易額已經收窄爲3.3%。根據國家統計局數據，四季度新房銷售額環比上漲近30%。
營收大漲的同時，利潤也水漲船高。一季度，貝殼淨利潤達8.56億元，同比增長98.2%。
值得一提的是，貝殼一季度業績的“高增長”，也符合近些年“一年高一年低”的“規律”。
（貝殼近年來一季度核心數據表現。數據來源於歷年一季度報。）
從上表可以看到，2024年一季度數據表現不佳，營收同比下滑19.2%至163.8億元，淨利潤4.32億元，同比下滑84.28%。但2023年一季度則是高光時刻，淨利潤27.47億爲近五年來最高，甚至超過2021年、2024年和2025年一季度總和。
然而，經調整後的利潤數據就沒那麼靚麗了。一季度，貝殼經調整淨利潤13.9億元，同比幾乎持平；經調整淨利率6%，同比下降2.5個百分點。
毛利率也由2024年同期的25.2%下降了4.5個百分點至20.7%，主要是二手房業務佔總收入的貢獻比重下降。而二手房中介業務是貝殼毛利率最高的業務。
總體而言，前一年基數低，外加當下房地產市場復甦，貝殼一季度的表現算是中規中矩。
從年度業績來看，2022年的低谷期過後，貝殼重回增長軌道。2023年和2024年，貝殼的營收分別爲777.77億元和934.58億元，同比增幅達28.2%和20.16%。
高增長的不止是業績，還有貝殼董事長彭永東的薪酬，而這也引發了外界的熱議。年報顯示，2021年至2024年四年間，貝殼CEO彭永東薪酬總額接近16億元，被質疑“經紀人佣金進了CEO個人腰包”。具體來看，2021至2024年，彭永東的薪酬總額分別爲847.8萬、4.75億、7.13億和4億。
從彭永東的薪酬組成來看，佔比最高的“股份支付薪酬費用”，幾乎每年都超過97%。倘若去掉股份薪酬，近兩年彭永東的薪酬爲1253.1萬元和1176.6萬元，跟龍湖、綠城、華潤等頭部房企一把手年薪相差不遠。
不過，與其薪酬增長形成鮮明對比的是，自2021年5月24日彭永東接任貝殼董事長以來，貝殼股價已累計下跌超過60%。這也就是說，貝殼近年來業績的狂飆，並未能帶來股東的狂歡。
飽受爭議的“高抽傭”
就貝殼本身而言，公司將經紀業務大幅增長歸功於貝聯和鏈家平臺經紀人成交量提升。
財報顯示，二手房業務中，貝殼一季度的佣金收入從去年同期的46億元增長20.5%至56億元。以向加盟商收取的平臺服務、加盟服務及其他增值服務費用（主要以貝聯平臺爲主）從去年同期的11億元增長17.6%至13億元。不過對於新房業務，貝殼並未披露佣金收入。
部分原因歸結於貝殼規模的擴大。截至2025年3月31日，公司門店數量增長28.6%至56849家，其中活躍門店增加了12617家。公司經紀人數量增長了24.3%至55萬多人，活躍經紀人數量增加9.17萬人。
另一方面，貝殼業績節節攀升的背後，似乎還有抽傭比例上升的因素。貝殼在2023年中期報告中表示，部分收入增加幅度較高主要由於增值服務的滲透率提高及貝聯門店收取的存量房交易佣金率適度增加。
到了2024年，南方都市報報道稱，在廣州市南沙區，貝殼找房廣州站旗下多名當地店東反映，自今年6月起，貝殼平臺在新房交易佣金中，對這些南沙店東抽取的比例再提高2%至23%，比廣州其他區域總體高出5%。
另據新華財經報道，貝殼旗下的直營品牌鏈家是上海地區市場份額最大的經紀機構，據多家行業機構統計數據，鏈家在上海的掛牌市佔率達到70%，成交市佔率約爲25%。在此背景下，上海鏈家頗爲強勢地維持着行業最高收費標準——買賣雙方合計支付成交價格的3%（即買方2%+賣方1%），且據近期調研，該費率在滬幾乎沒有議價空間。相較之下，其他中介機構普遍執行2%的收費標準且留有讓渡餘地，部分中小機構爲爭奪市場份額甚至推出最低“買方1%+賣方免傭”的讓利策略。
在小紅書上，也有網友吐槽貝殼抽傭高，稱“貝殼高佣金不是爲了讓業務員幸福的，是讓平臺幸福的”。
不過，貝殼在去年的年報和今年的一季度報中都沒有回應抽傭是否提高這個問題。
新業務發展迅速
近兩個季度樓市的復甦助長了貝殼傳統業務的發展，但從長遠來看，新房和二手房的經紀業務對總營收的貢獻比將逐年下降，而新業務的重要性仍在提升。
新業務包含租賃、家裝家居以及“貝好家”，也就是貝殼2023年7月提出的“一體三翼”佈局。
從數據上看，房屋租賃業務發展最快，增長93.8%至51億元，主要是省心租模式下租賃房源數量的增加。
“省心租”是2021年底正式推出，以託管業主房源爲主要服務模式，主要集中在一二線城市。其模式可以保障房東在房源空置期仍然能獲得房租。但由於其整體提供給房東的租金降低，對常年租住同一房源的租客租金升高，目前在社交媒體上對該模式的評價褒貶不一。
今年年初，一線城市住宅租金環比均實現不同程度的上漲，漲幅區間爲0.96%到2.68%不等。數據顯示，4月，北京、上海及深圳等核心一線城市住宅租金穩居前三，住宅租金單價分別爲117.89元/平方米/月、103.51元/平方米/月以及96.5元/平方米/月。
不過由於市場上租賃住房供應相對充足，且宏觀經濟環境和人口流動等因素尚未出現根本性改變，市場活躍度難以大幅提升，區域分化也將持續，核心城市憑藉經濟與需求優勢，租金有望維持穩定或溫和上漲，而部分非核心城市則仍需應對租金下行的壓力。
另一個新業務家裝家居的淨收入由2024年的24億元增長22.3%至2025年第一季度的29億元（4億美元），主要由於房產交易業務推薦的客戶帶來的家裝訂單量增加。
儘管從體量上看，家裝業務和租賃業務尚不能代表行業發展，但二者發展速度頗讓人期待。
如今的貝殼正處在轉型期，從房產交易平臺到一站式居住服務生態轉變。在房地產市場呈現平穩發展態勢的情況下，貝殼去年的營收已創下歷史新高，一季度也呈現積極的勢頭。不過，估值修復仍是擺在貝殼面前的一道難題。未來，貝殼又會講出什麼新故事？
責任編輯：尉旖涵