來源：華夏REITs

　　穿越週期，創新不止

　　自2021年6月首批公募REITs揚帆資本市場，已悄然走過四年春秋。在這奔湧的時光中，我國公募REITs市場以驚人速度，完成了從“破冰試點”到“兩千億市值”的華麗躍遷。

　　公募REITs四週年的發展歷程如同“跨越千里送鮮荔”一般，既需驛站接力的精密協作，更賴冰鑑封藏的保鮮智慧，公募REITs各方同仁用四年光陰，在資本市場服務實體經濟的驛道上跑出了“中國速度”！

　　驛路啓程

　　破土“育荔”，雙千成林

　　四年前，首批9只公募REITs“鮮果”破土而出；四年後，全市場已上市66只公募REITs、總市值突破2，000億元，底層資產覆蓋交通、園區、能源、消費、保障房等核心領域，在盤活存量資產、促進投融資循環等方面發揮積極作用。

　　這份厚重的“四載答卷”，不僅印證了公募REITs服務國家戰略的蓬勃生命力，更點燃了市場對萬億藍海的無限憧憬。

　　表：66只已上市公募REITs詳情一覽

　　其中，華夏基金作爲基金管理人的公募REITs項目已上市14單，佔全市場數量和首發規模的比重均位列榜首。同時，華夏基金正在持續推進多單儲備項目，持續爲市場注入優質資產，助力公募REITs生態嘉木成蔭。

　　驛路里程碑

　　荔香四溢 ，首單競放

　　十里一走馬，五里一揚鞭。

　　公募REITs的四年驛路，每一程皆有標杆之驛，每一亭皆有荔香四溢：

　　2021年

　　破冰啓程

　　首批公募REITs上市，標誌着國內公募REITs試點正式落地。

　　2022年

　　安居築夢

　　首批保障性租賃住房公募REITs上市，爲保障性住房“投融建管退”探索出新路徑，是助力住房租賃市場“以存量帶動增量”的具體表現。

　　2023年

　　擴疆開埠

　　首批公募REITs擴募份額上市，公募REITs市場正式開啓了“首發+擴募”雙輪驅動格局，表明擴募機制在打造基礎設施資產上市平臺方面發揮了重要作用，進一步完善了公募REITs市場機制。‌

　　2024年

　　消費破繭

　　首批消費公募REITs破繭，體現公募REITs在擴內需、促消費、保民生等方面的重要作用，有助於擴大消費基礎設施投資規模，改善運營水平，通過“便民”和“提質”促進消費。

　　2025年

　　山河遠闊，新程可期

　　公募REITs百花齊放，總市值突破2，000億元，資產類型不斷豐富，2025年已有兩單IDC類公募REITs獲批，進一步豐富了公募REITs底層資產類型。

　　同時，2025年擴募項目再啓動，華夏北京保障房REIT成功完成擴募，成爲國內首單實現保障房資產擴募的公募REITs項目。存量項目常態化擴募機制持續落地，展現出我國公募REITs市場強勁的發展勢頭。

　　啖荔之喜

　　投資者的“甜潤收穫”

　　公募REITs作爲強制分紅的產品，每年給投資者的收益分配比例不得低於合併後基金年度可供分配金額的90%——這飄香的甘甜，正是公募REITs給予投資者的“甜潤迴響”。

　　01 分紅情況

　　自首批公募REITs上市以來，大部分類別的公募REITs均已實現分紅，截至2025年6月20日，公募REITs已累計向投資者分紅218億元。

　　其中，交通基礎設施類分紅金額達112億元，上市僅一年的消費基礎設施已向投資者分紅超9億元，華夏華潤商業REIT更是在產品成立後54天就實現了首次分紅，及時地向投資者兌現了收益，在投資者心中注入了一針強心劑，提升了投資者的獲得感。

　　圖：各類別公募REITs分紅情況

　　02 市場漲跌情況

　　除了分紅外，公募REITs的二級市場表現亦是可圈可點，雖然經歷過回調，但進入2024年後，隨着利好政策的不斷推出，公募REITs在二級市場上呈現出良好的上漲態勢。

　　2024年，中證REITs全收益指數平均漲幅達到了12.31%，整體表現優秀；2025年，公募REITs市場延續上漲態勢，截至2025年6月20日，自上市以來中證REITs全收益指數平均漲幅爲12.46%，公募REITs表現較爲優異。

　　圖：公募REITs市場與股票市場漲跌幅對比

　　注：中證REITs全收益指數編制基日爲2021年9月30日，因此從2021年9月30日開始統計

　　從各產品來看，截至2025年6月20日，公募REITs產品已上市66單，60單自上市以來收漲，其中漲幅最大的資產類型爲市政基礎設施類，自上市以來平均上漲81.55%，租賃住房類其次，自上市以來平均上漲72.10%。

　　03 成交活躍度

　　從二級市場交易情況看，自首批公募REITs上市以來，在不考慮首批公募REITs首周交易的情況下，交易最活躍的時間段發生在2021年底至2022年初，彼時公募REITs作爲一個新的投資品種，投資者對其參與熱情較高，而後市場逐步迴歸理性，周換手率基本保持在10%以下。

　　2024年2月，中國證監會出臺《監管規則適用指引一會計類第4號》後，公募REITs市場成交規模和成交活躍度得到一定程度的提振。

　　2024年7月國家發改委出臺“1014”號文，8月份公募REITs市場成交活躍度有所提升，而後呈現下行態勢。

　　2025年初，公募REITs市場整體上漲，公募REITs市場成交活躍度有所回升，而後，市場交易逐步降溫。截至2025年6月20日，2025年公募REITs市場的流通盤平均周換手率約爲3.7%。

　　荔路新圖

　　星河照驛路，資本潤山河

　　站在66只產品、2，000億規模構築的高地，公募REITs正以更快的步伐向前拓進：

　　（1）公募REITs正加速擴容

　　經過四年的發展，公募REITs在盤活存量資產、服務實體經濟領域已取得顯著成效。

　　2024年7月，國家發改委1014號文明確提出構建公募REITs常態化發行機制，標誌着我國公募REITs市場正式邁入常態化發行新階段。

　　擴募機制推進方面，2025年華夏北京保障房REIT成功完成擴募，隨着存量項目常態化擴募機制的持續落地，公募REITs市場的規模擴張通道正加速打開。

　　（2）多層次REITs市場逐步建立

　　多層次REITs市場是指通過不同形態的REITs產品（如公募REITs、類REITs、持有型不動產ABS、Pre-REITs等）構建覆蓋資產全生命週期的投融資生態，以滿足不同投資者需求和風險偏好，促進存量資產盤活與資本市場深化。

　　目前，我國已在多層次REITs市場的建設上取得了一定的成績。以類REITs爲例，當前，我國的類REITs標的物業類型涵蓋了基礎設施、辦公物業、零售物業、酒店、公寓、物流倉儲等多個類別。

　　從已上市的公募REITs看，已有華夏金茂商業REIT等產品完成了從Pre-REITs融資，到發行類REITs產品，最後到發行公募REITs上市的全生命週期投融資，爲多層次REITs市場的建設發展提供了寶貴的實踐經驗。

　　可以預見，在政策引導與市場實踐的雙向驅動下，以公募REITs爲核心，層次分明、功能互補的多層次REITs市場體系將加速成型，未來發展前景值得期待。

　　星河初成，征途不止

　　四載耕耘，根基已穩。

　　未來征途，氣象萬千。

　　隨着公募REITs擴募常態化、資產多元化、制度體系化，這片資本荔林將持續壯大。

　　華夏基金願與各方夥伴攜手，繼續深植中國實體經濟的沃土，共同培育公募REITs這片充滿希望的資產森林，共享成長碩果！

責任編輯：石秀珍 SF183