智通財經APP獲悉，隨着政策持續優化調整，近期房企債務重組持續釋放積極信號，融創、碧桂園、旭輝、龍光、遠洋等多家房企債務重組節奏明顯加快，取得重要突破。

6月20日，深圳市龍光控股有限公司公佈了境內債券及資產支持證券重組議案，爲21筆公司債券及資產支持證券持有人提供重組方案。

自今年3月重組議案公佈以來，龍光與投資人保持密切溝通，認真聽取市場反饋，並結合投資人訴求，全力以赴籌措資源。同時，結合市場情況及公司實際情況，以最大的誠意和務實的態度，對方案各選項均進行了全面優化調整，儘可能滿足不同類型投資人的訴求，最終形成現有重組方案。

籌集現金和股票

龍光債券重組方案誠意十足

在當前異常艱難的經營環境下，龍光克服重重困難，進一步爲投資人擴充償債來源，提供更多償付保障。

一方面，公司從境外籌集了寶貴的5億現金資源和龍光集團(03380)股票資源，用於支持本次境內重組方案。公司計劃增發5.3億股股票，爲境內投資人提供了至關重要的重組資源補充。

另一方面，此前展期中，龍光爲境內債券提供了29項增信資產，此次按照開發階段屬性將該29項原增信資產分門別類，匹配資產屬性和不同重組選項，將全部用於本次重組，最大限度盤活增信資產，滿足全體投資人訴求。

公司核心團隊在逆境中積極作爲、勇於擔當。自出現流動性問題以來，龍光始終盡全力 "保交房、穩經營"，積極推進各項工作，在過去三年間累計完成約14.3萬套交付任務，爲本次債券重組提供了堅實的基礎和保障。

包括上述29項增信資產在內，龍光爲本次境內債券重組籌集了現金、股票及資產等各類資源，這一系列努力背後，體現了龍光化解債務風險的堅定決心。

吸納投資人建議

全面優化重組方案選項

在債券重組過程中，龍光認真傾聽不同類型投資人的訴求。根據反饋來看，一方面投資人現金購回需求較爲強烈，希望得到更充分的額度獲配；另一方面，希望抵債資產權屬清晰、完整；同時，對於部分體量較大又無法拆分的優質抵債資產，希望可以有更靈活的方式讓中小投資人也可參與資產抵債選項。

對此，公司對重組方案各選項都進行了全面的優化與調整，也重點回應了投資人三項核心訴求：首先是增設購回選項超額需求的應對機制，龍光考慮將啓動指定資產的出售，出售所得淨資金再次按照18%的價格進行現金購回；其次是梳理出更清晰、更完整的資產用於以物抵債；最後是增設靈活模式，設立單一資產信託，便利中小投資人蔘與以物抵債。

第一個選項爲全額轉換特定資產。

龍光擬以“上海臨港商業”的相關收益權設立信託。每100元標的債券剩餘面值可以轉換爲價值100元的信託份額，無本金削減。信託設立後將首先支付獲配標的債券面值0.5%金額的頭部現金，信託存續期間按照0.15%/年產生信託收益，信託收益於信託到期時一次性支付。

有業內人士指出，全額轉換特定資產是指將債券全額轉換爲有穩定現金流的長期經營性特定資產，龍光是行業中唯一一家在重組方案中提供“不減本金且有優質經營性實物資產做保障”選項的房企。這也是目前市場上唯一採用此類方式的案例。

一方面是不減債，無本金折讓，投資人債券金額按照1：1比例，100%轉換爲特定資產信託份額，充分保障投資人的本金兌付；另一方面，底層資產爲優質經營性實物商業資產，位置處於核心地段，爲權益轉換提供堅實支撐。

公開資料顯示，上海臨港商業是目前上海臨港新區規模最大的商業中心，它的體量達到了14.4萬平米，周邊5-10km輻射50萬人流，具有較高的商業價值。目前，藍鯨世界的招商工作已進入尾聲，進駐品牌超過200個，預計將在今年開業。通過將優質的長期資產信託化，投資人能夠鎖定長期經營性資產未來的穩定收益用於信託的償付，保障程度可以得到充分提升。

第二個選項是資產抵債，包括以物抵債、單一資產信託和集合資產信託三種模式。

在以物抵債模式下，龍光以指定範圍內實物資產抵償公開債券。相比原方案，龍光此次將抵債對價由100：25元大幅提升至100：35元，35元對價中包括1元的現金。

同時，增設單一資產信託，可申報34元信託份額+1元現金，以更靈活的方式讓中小投資人也可參與資產抵債選項。

在集合資產信託模式下，龍光以指定範圍內資產相關收益權設立信託，抵債對價則由此前的100：30元提升至100：35元。除1.5%的信託金額作爲頭部現金外，還增設第1年末、第2年末的1%剛性兌付安排，使得信託選項的前期現金流更有保障，回收時間更快。

分析人士認爲，相比同業方案，該選項值得特別關注的是，一方面，在龍光資產抵債選項設計中，以物抵債和單一資產信託模式設有1元現金，集合資產信託增設前兩年剛性還款,所有模式均有頭部現金安排，這是其他同業方案所不具備的，體現了公司對投資人即時可兌現的考量。

也就是說，在此選項的任何一種模式下，龍光的投資人都能獲得現金即時償付安排，這也是投資人最爲關注的一點，對比同業資產抵債只有未來收益的做法，更增加了償付確定性。

另一方面，龍光資產抵債選項下“以物抵債”和“單一資產信託”模式均不設收益上限，未來相關資產升值產生的全部收益將完全歸屬於投資人所有。同時，龍光將3項以物抵債資產梳理爲產權屬清晰、完整的資產，使得更多投資人可以參與以物抵債選項。這些抵債資產項目類型豐富，包括省會城市核心地段寫字樓、酒店、住宅、地塊等，區位及整體資產質量優質，具備較高價值。

第三個選項是現金購回，相較於原方案，購回價格由15%大幅上調至18%。

增設資產出售變現機制：若現金購回需求超過選項上限，龍光將啓動指定資產的資產出售，出售所得淨資金再次按18%的價格進行現金購回。投資人有機會按優於二級市場債券價格實現現金退出。

在房企債務重組中，現金購回選項因能滿足投資人快速退出需求而成爲熱門選擇，但因設有額度上限，導致很多投資人無法足額選到現金選項。

爲更好滿足投資人需求，龍光創新性地在現金購回選項中增設了”資產出售變現機制”，如果投資人有超額需求，公司考慮通過多輪出售，所得現金繼續補充現金購回需求，可能超過既定選項現金額度的上限。此舉有助於以更靈活的方式最大程度滿足投資人對該選項的需求，最大化的增加該選項獲配份額。

分析人士認爲，購回選項的優化將會獲得市場歡迎，也反映出龍光積極主動響應投資人訴求的誠意。此選項可實現最快退出，重組方案通過後將首先進行現金購回安排，回收時間最短。

第四個選項爲債轉股，龍光擬定向增發5.3億股股票。

轉股價格6港元/股，龍光對在2年末還未賣出股票的投資人一項附加權利，若屆時60個交易日平均股價低於1.08港元，則公司再額外增發20%股份（補充增發股票數量爲第2年末持有未出售的定增股票數量的20%）。

結合公司當前股價看回收率，龍光的回收率處於市場中上游水平，股票選項具有較高增長價值，同時設置股票追加機制，這是行業裏的創新舉措。分析人士認爲，此舉極具創新和誠意，反映出公司對股價回升的信心，當前龍光股價處於估值低位，後續伴隨重組落地及市場信心恢復，未來股價回升可期。龍光集團屬港股通標的，股票流動性較好，投資人選擇該選項有機會提升潛在回收率及縮短回收週期。

第五個選項是全額留債。新方案將展期期限從9.5年縮短至8年，展期時限在目前同業中最短。

另外，龍光此次還增設了現金提前償付安排，對通過的債券且同意重組議案的投資人提前償付0.2%本金，鼓勵投資人積極參與重組方案。

充分滿足不同投資人需求

新方案突出多元化、自願性和公平性

相較於原方案，龍光經調整優化後的債券重組方案充分考慮不同類型投資人的訴求，更加突出了多元化、自願性和公平性原則，全力以赴籌措資源，爲重組提供更多資源支持。

一是多元化原則，方案設置了特定資產、資產抵債、現金購回、債轉股及留債等五大選項，每個選項各具特點和優勢。二是自願性原則，完全尊重投資人意願，重組通過後投資人可自主選擇參與各選項，可以參與一項或多項，不強制綁定投資人。選項機制以瀑布式進行，給予投資人多重機會參與選擇，若未能全額獲配某一選項，投資人仍可以繼續參與下一個選項的選擇；三是公平公開原則，每個選項各有側重，5個選項之間力求在時間與收益上進行平衡，投資人可根據自身偏好各取所需；29項增信資產閉環管理，資產出售、資產抵債或經營所得資金全部用於債券重組。

中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認爲，龍光調整優化債券重組方案，呈現出諸多亮點和創新，值得行業學習借鑑。

柏文喜表示，龍光提高現金回購價格，使投資人能獲得更高現金償付，加速資金回收，且通過資產出售進行多輪現金購回，相比其他企業較低的現金可償付額度，龍光方案更具吸引力；公司大幅提高資產抵債兌換比例，投資人能以同等債權換取更高價值的實物資產或信託份額，相較於行業常見的低比例或低質量資產抵債方案，龍光展現出更大誠意；方案結合股價表現設立股票額外增發機制，在業內較爲罕見，爲投資人創造了潛在增值空間，能夠增強投資人對公司的長期信心。

尤其是，龍光從境外籌集現金及股票，能夠有效增強償債保障能力，不僅展現出企業在化解債務上的積極態度和誠意，更以真金白銀的償付安排提振了投資人的信心，這對穩定投資人情緒和推動債務重組順利進行至關重要。

在柏文喜看來，企業根據自身情況和投資人需求，靈活調整方案，力求找到一個既能保障投資人利益，又能實現企業可持續經營的平衡點，有助於企業在債務重組過程中取得更好的效果，也爲其他重組企業提供了可借鑑的經驗。

房地產行業債務化解在陸續傳來積極信號，龍光在不到3個月時間再次優化債券重組方案，體現了企業的積極行動和快速響應。

一位機構人士認爲，龍光的方案優化一方面讓市場看到其處理債務的誠意，另一方面也展現了龍光處理債務的充分能力。

目前，龍光與投資人就調整優化後的重組方案溝通進展順利，獲得較爲積極的市場反響。