觀點網訊：6月26日，滙豐發佈報告稱，中國房地產債務清理由潮汐轉向黎明。

首先是第二輪債務重組傳來更多利好消息。報告提到，6月4日，旭旭輝控股（CIFI）宣佈其離岸債務重組方案獲得批准，該方案涉及削減53億美元債務，即離岸債務削減66%。碧桂園（Country Garden）和龍光集團（Logan）也在6月初修改了重組提案以推動進展。 隨着“白名單”支持下的交房持續推進，滙豐認爲債權人正在恢復對困境開發商運營能力的信心，並開始接受削債作爲一種務實的解決方案。

展望未來，滙豐認爲困境開發商將逐步退出房地產開發業務，專注於輕資產項目管理。這一轉型的前提是大幅削減債務以重振資產負債表。在滙豐覆蓋的困境開發商中，旭輝和雅居樂因其股東權益保存較好，更有能力駕馭這一轉型。

其次，報告指出了信貸正常化範圍擴大的明證。滙豐提到，民營開發商新城控股（Seazen,1030 HK，現價 2.32 港元，未評級）於6月12日成功發行了一筆本金3億美元、票面利率11.88%的票據。

滙豐強調，隨着房價企穩，流入房地產行業的信貸正在加速。滙豐認爲新城的再融資舉措反映了在經歷前所未有的、但健康 的行業整合後，離岸投資者的投資意願正在重建。一家民營企業實現離岸再融資的突破， 代表着房地產行業信貸正常化進程完成的關鍵一步。滙豐相信，作爲領先的民營企業， 龍湖（Longfor）將是信貸正常化範圍進一步擴大的主要受益者。

此外，報告提出了收購庫存帶來的上行空間。地方政府一直在加速發行專項債券用於收購未售庫存，但收 購仍集中在地方政府融資平臺（LGFVs）或地方國企開發的項目上。這意味着地方政府存在潛在的擴大收購範圍的空間，如果更多困境開發商能夠受益，這將有助於其房屋交付和債務償還，形成良性循環。

最後，報告認爲股票偏好。 雖然困境開發商的股價在政策預期或債務重組進展的消息周圍表現出強烈的波動性，但當前滙豐更看好那些處於有利位置、能從一手市場復甦中獲益的開發商和中介機構，即華潤置地（CRL）、建發國際（C&D）、中國金茂（China Jinmao）和貝殼（KE Holdings）。

滙豐認爲，部分困境開發商可能在2026年迎來新的開始，待其境內/境外債務全部理順且庫存基本清理後，投資者可能會重新審視其估值。

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