南方萬國數據中心REIT申購價值分析報告

上海申銀萬國證...

2025/06/30

申購策略觀點：基礎設施項目為國金數據中心，為崑山市重大產業項目，原始權益人是國內第一、全球前十的第三方數據中心服務商萬國數據，截至24 年底運營中總淨機房面積為60.90 萬㎡。項目配備7Kw/4.5kW 機櫃4,072 個/120 個，主要客戶為上海聯通、上海電信。本REIT 於25 年7 月1 日詢價，詢價區間為2.014 -3.021 元/份，對應首發P/FFO 為12.39~18.58 倍...

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下行、使用率改善，盈利指標較優。22-25Q1，項目實現營收1.73/1.68/1.64/0.43 億元，實現EBITDA 1.49/1.45/1.42/0.38 億元，23/24 年下滑主要系平均計費率下降；整體機櫃實際使用率（託管服務收入基於機櫃實際使用數量進行結算）依次為94.13%、91.96%、92.08%、95.73%，23 年起呈上升趨勢，其中7kW機櫃使用率較高，25Q1 超96%；計費率同步改善，但仍低於南方潤澤科技數據中心REIT。盈利指標方面，本項目毛利率穩定在58%以上，EBITDA 率從85.99%升至87.57%，較南方潤澤數據中心REIT 更優，主要因本項目合同不包電，避免因電費支出影響盈利。25/26 年分派率6.05%/6.20%，低於可比。根據招募説明書，本REIT 25 年4-12 月、26年淨利潤為2,825/3,960 萬元，預測分配金額為9,176/12,479 萬元。假設100%分派，25年（年化後）/26 年淨現金流分派率為6.05%/6.20%，均低於南方潤澤數據中心REIT。折現率與可比一致，資產評估增值率低於可比。本項目報酬率為7.75%，其中安全利率、風險投資回報率分別為1.82%、5.93%，均與南方潤澤數據中心REIT 一致。截止2025 年3 月底，基礎設施資產評估增值率為254.48%，低於南方潤澤數據中心REIT 的491.27%。初步測算P/FFO 為12.39~18.58 倍，區間相較於南方潤澤科技數據中心REIT 較高。風險提示：1）行業競爭加劇價格下行的風險：2024 年以來，生成式AI、大模型等應用加速落地，數據中心需求井噴式爆發，供需關係逐步改善，價格企穩。若未來行業需求增長不及預期或供給再次大量增長，行業競爭可能加劇，存在市場價格下行的潛在風險。2）電能利用效率（PUE）政策趨嚴帶來的經營風險：當前要求新建大型/超大型數據中心PUE 不超過1.3，到25 年超過1.5 的存量數據中心需限期實施節能降碳技改。項目24 年PUE 滿足政策要求（1.24），若未來更嚴苛，液冷改造成本預計約0.58 億元，可能對收益造成影響。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"}}}