智通財經APP獲悉，7月4日，中指研究院發佈2025上半年中國住房租賃市場總結與展望。2025上半年，重點城市租金整體小幅波動調整，50城住宅平均租金累計下跌1.37%，其中一線城市表現較爲穩健。

(一)50城住宅租金：短期重點城市租金小幅調整態勢延續，一線城市表現較爲穩健

整體租金：上半年50城住宅租金累計下跌1.37%，2月租金短期企穩，3月以來有所下跌

2025上半年重點城市住宅平均租金小幅下行。根據50城住宅租賃價格指數，2025上半年，重點50城住宅平均租金累計下跌1.37%，跌幅較去年同期擴大0.47個百分點。其中，6月50城住宅平均租金爲35.0元/平方米/月，環比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

從月度走勢來看，行業仍顯現明顯的季節效應。從上半年運行情況來看，重點城市租金在春節後的“返城季”(2月)出現了短暫的企穩跡象，其餘月份均下跌，且4、5月份租金跌幅有所擴大，6月在年中高校畢業季帶動下，重點城市住房租賃需求增加，租金跌幅有所收窄。

城市租金：一線城市租金跌幅相對較小

分梯隊來看，根據50城住宅租賃價格指數，2025上半年，一線城市住宅平均租金累計下跌0.56%，跌幅最小，二線城市平均租金累計下跌1.83%，三四線代表城市平均租金累計下跌1.47%。

租金收入比：50城租金收入比延續緩慢回落趨勢

截至2025年6月，50城租金收入比均值爲16.4%，隨着租金回調，租金收入比緩慢回落，較2024年6月(17.8%)下降約1.4個百分點。具體城市來看，50個重點城市租金收入比均較去年同期有所下降，其中北京、深圳、杭州、三亞、福州等熱點城市下降幅度較爲突出。

(二)投資回報：重點城市租金房價比延續小幅上升趨勢，優質資產出租回報改善

2025上半年，重點城市租金房價比繼續提升。截至2025年6月，50個重點城市住宅租金房價比爲2.17%，較去年同期(2.09%)提升0.08個百分點。具體城市來看，50城中，僅杭州、三亞等6個城市租金房價比較去年同期微幅下降，其餘44個城市租金房價比均有所提升，其中哈爾濱、常州、東莞等地提升幅度較爲顯著。

重點城市住房租賃投資回報持續改善，住房租賃投資吸引力有所提升。2025年上半年，重點城市房價延續調整態勢，而住房租賃市場受益於行業需求剛性，規範化程度與租住品質繼續提升，平均租金調整幅度較爲緩和，優質資產的投資回報率持續改善。根據中指院監測，截至2025年6月，重點50城平均租金房價比較2023年初低點已提高0.19個百分點。

(一)保租房籌集：多地接近完成“十四五”籌集目標，後續籌集速度或有所放緩

從保租房籌集規模來看，“十四五”時期，全國計劃籌集保租房870萬套(間)，截至2023年底已籌集573萬套(間)，完成率達66%;統計局發佈的2024年統計公報指出“全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集180萬套(間)。”整體來看，各地保租房籌集已達到一定規模，一大批新市民、青年人、農民工住房問題得到解決，預計“十五五”期間保租房更多將按照“以需定購、以需定建”的模式，通過存量轉化及新建相結合的方式進行籌集。

截至2024年末，江蘇省、安徽省已提前完成“十四五”保租房籌集目標，浙江省、北京、上海等地均已完成90%以上的籌集任務。而貴州省、重慶進度相對較慢，籌集規模未達到“十四五”規劃的80%，2025年仍有一定空間。

隨着“十四五”前期保租房籌集進展較快，2025年籌集速度或有所減緩。根據各地2025年與2024年保租房籌集目標對比，多數地區年度任務目標降低，如江蘇省、浙江省籌集套數分別降低11.2萬套、6萬套。對於一線城市及部分前期籌建完成率較低的省市，保租房籌集目標仍保持一定規模，其中廣州、上海籌集目標與上年保持一致，海南省、青海省則在上年基礎上調高目標。

(二)保租房REITs：底層資產運營穩健，REITs發行與擴募進程提速

項目運營：整體出租率保持相對高位，但不同項目之間存在差異

根據各保租房REITs最新披露的2025年一季度報告，截至2025年3月末，六支保租房REITs的14個底層資產項目出租率普遍在90%以上，保持較高水平運行。具體來看，中金廈門安居REIT底層資產延續基本滿租狀態，國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產平均出租率較2024年末略有下降，其餘四支保租房REITs底層資產平均出租率均有所回升。其中華夏基金華潤有巢REIT平均出租率居近兩年高位，而招商基金蛇口租賃住房REIT的林下項目則逐步擺脫去年末企業租戶集體退租的影響，出租率較去年末提升20.4個百分點。整體而言，在短期重點城市長租市場競爭加劇的背景下，保租房REITs底層資產憑藉區位優勢、優質品質與專業化的運營能力，在當前市場波動背景下展現出較強的抗週期韌性。

基金收益：一季度保租房REITs收益整體小幅下降，中金廈門安居REIT表現突出

一季度保租房公募REITs整體收益略有下降。根據最新披露數據，按可比口徑計算，2025年一季度保租房REITs整體收入、淨利潤、可供分配金額同環比普遍小幅下降，但下降幅度均在6%以內。

基金收入方面，一季度保租房REITs收入同環比均微幅下降，其中華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT與中金廈門安居REIT收入環比實現微幅增長。淨利潤方面，一季度保租房REITs整體環比小幅波動，其中中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT淨利潤同環比均顯著增長，其餘四支保租房REITs淨利潤環比均有一定程度下降。可供分配金額方面，一季度保租房REITs整體同環比均小幅下降，其中中金廈門安居REIT可供分配金額同環比小幅增長，華夏北京保障房REIT較爲穩定，其餘保租房REITs可供分配金額均有所下降。

REITs發行：保租房REITs發行速度明顯加快，上半年REITs首發與擴募均進展明顯

2025年，中央及各部委多次表態支持基礎設施REITs市場擴圍擴容，保租房公募REITs發行速度明顯加快。上半年，兩支保租房REITs正式發行上市，我國保租房公募REITs擴容至8支，首發規模近120億元，在公募REITs總規模中的佔比達7.0%，較2024年末提升1.1個百分點。與此同時，保租房公募REITs擴募進程也在加速推進，6月華夏北京保障房REITs擴募發售正式完成