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26支文旅REITs籌備中，二季度麗江旅投等6宗項目啓動招標爭奪「第一支」標籤，但面臨資產權屬和現金流等挑戰。
觀點指數 在6月27日觀點指數研究院發布的《「衍生」消費丨2025年4-6月文旅發展報告》中，我們發現，地方文旅集團加強合作，文旅資產孖展擴張需求迫切，26支文旅REITs正準備爭奪「第一支」標籤，但推進面臨資產權屬和現金流等諸多挑戰。
2025年6月，中國人民銀行等六部門聯合發布《關於金融支持提振和擴大消費的指導意見》。此前設立的5000億元服務消費與養老再貸款額度，正引導金融機構加大對住宿餐飲、文體娛樂、教育等服務消費重點領域和養老產業的金融支持力度。
此外，上海、廣州等城市通過多項舉措，支持符合條件的消費類、文旅類不動產投資信託基金（REITs）申報發行。這一系列金融舉措如同「源頭活水」，精準助力消費市場發展，為行業注入持久動能……
企業層面，過去，地方文旅集團主要承擔區域文化旅遊資源的整合開發職責。作為文旅產業開發與管理的國有企業集團，其業務聚焦本地山水、人文等資源，以景區打造和傳統文旅項目運營為主，模式相對單一，更多是在區域「小循環」裏深耕。
當前，地方文旅集團普遍強化合作機制，通過整合多方優勢資源實現互利共贏。期內，成都文旅集團聯合北京體育大學、成都市體育局，打造國際影響力體育賽事的同時，配套開發文旅產品與服務，推動當地從「賽事引流」到「產業留客」的升級。
中國旅遊集團與內蒙古森工集團開展合作，以「旅遊+生態」為切入點，實現中旅客源網絡與運營經驗的嫁接；延安旅遊集團與藍色宇宙合作，藉助數字技術賦能紅色文旅，通過VR重現革命場景、區塊鏈打造紅色IP藏品，探索文旅融合的數字化路徑。
廣西旅遊發展集團聯動北海市、中國東方演藝集團，推動文化演藝與城市旅遊深度融合；肥西文旅集團協同鄉投、軌道交通集團，以「文旅+鄉村+交通」融合模式，激活區域發展活力；山西文旅集團與廣東中旅簽約合作，跨省整合晉粵兩地文化旅遊資源，拓展客源互引渠道。
2025年第二季度，文旅行業債券孖展規模超204億元，其中國有企業成為孖展主體，私募債佔比超九成。復星旅文、首旅集團等企業的孖展資金將用於推動文旅項目落地、業態創新及服務升級，為文旅產業高質量發展注入資本動力。
廣西旅發20億元高成長產業債、鎮江文旅22.69億元公司債等產品的發行，將加速地方文旅項目「孖展回血」，進一步優化投資活動現金流。
此外，鄉村振興債（浙江農投、陝西旅遊）、低碳轉型債（武當山文旅）等特色品種湧現，以「政策+產業」雙驅動邏輯，助力破解文旅企業資金困境，推動運營升級。
數據來源：企業公告，觀點指數整理據觀點指數統計，在孖展市場活躍的同時，文旅REITs賽道熱度持續攀升。據觀點指數統計，2025年二季度文旅景區REITs項目啓動招標共6宗，按月上季度增長50%。
期內，麗江旅投將以玉龍雪山作為基礎資產，推進文旅基礎設施公募REITs申報發行工作，擬發超25億元文旅公募基金，有望爭奪文旅REITs第一支。
山海關景區REITs時隔兩年重啓招標，廬山西海、洛陽文保、青城山-都江堰等5A級景區同步推進，反映出行業對「資產證券化」的迫切需求。
然而，文旅REITs推進面臨多重挑戰。一方面，景區底層資產（如自然風光、歷史文物）存在用地性質模糊、產權手續不全等問題，權屬複雜易引發合規爭議；
數據來源：企業官網及招標公告，觀點指數整理另一方面，景區過度依賴門票的單一經營模式，與REITs對「穩定現金流」的訴求存在結構性衝突，而門票收入受客流波動影響大，且政策調控（如門票降價）進一步壓縮收益空間。
儘管面臨諸多困難，孖展與REITs並行的探索仍為文旅產業開闢了新的發展空間，推動產業從「重資產投入」向「輕資產運營+金融化退出」轉型，為文旅高質量發展注入「資本+運營」雙動能。
本文節選自《「衍生」消費丨2025年4-6月文旅發展報告》
責任編輯：朱赫楠