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　　來源：中國房地產報

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　　市場正等待萬物雲的下一步戰略動作，以驗證這場資本博弈中的主動權歸屬。

　　中房報記者 梁笑梅丨北京報道

　　7月7日，萬物雲空間科技服務股份有限公司（02602.HK，以下簡稱“萬物雲”）與萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）同步發佈的公告揭開一場資本“自救”行動的序幕。

　　公告顯示，萬科將持有的1.17億股萬物雲股份（佔總股本10.11%）質押給大股東深圳地鐵集團有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”），爲15.51億元存量貸款提供擔保。以萬物雲過去30個交易日均價20.8港元/股計算，質押股份市值約22.16億港元，質押率設定爲70%。更值得關注的是，深圳地鐵同日向萬科新增62.49億元借款，並對8.9億元舊債予以展期，使得2025年以來深圳地鐵對萬科的“借款”總額攀升至211億元。

　　值得一提的是，這是萬科年內第六次向深圳地鐵求援。公告披露，此次質押後萬科累計質押萬物雲股份比例已達55.8%，距離其57.12%的實際控股權僅一步之遙。市場擔憂情緒迅速反應——公告次日萬物雲股價振幅達5.7%，投資者擔憂重蹈恒大物業134億元存款被質押的覆轍。

　　多位業內人士表示，這場資本運作折射出地產行業深度調整期的典型困境。同策研究院聯席院長宋紅衛強調：“物業公司現金流充裕，這是萬科集團層面的融資需求。”而一位資深物業分析師則警示：”當優質抵押物耗盡，萬物雲股權已成最後籌碼。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，“此舉實質是萬科對多元化業務的戰略重構。”而一位接近萬物雲的人士則告訴中國房地產報記者，“此舉是常規操作。”在物業板塊估值持續承壓的背景下，這場涉及上市平臺控制權邊界的資本博弈，正在考驗各方智慧。

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　　55.8%質押背後的資本博弈

　　翻開深圳地鐵2025年對萬科的救助清單，可見一組驚人的數據：2月10日28億元、2月21日42億元、4月29日33億元、5月14日15.52億元、6月6日30億元，加上此次62.49億元新增借款，累計金額達211.01億元。

　　“這反映萬科可抵押資產已接近枯竭。”一位資深物業分析師表示，萬物雲作爲港股上市平臺，其股權流動性好、估值透明，成爲融資談判中的“硬通貨”。但高風險在於，此次質押設置130%的預警線，若萬物雲股價下跌23%，萬科需追加抵押或提前還款。

　　宋紅衛則認爲風險可控：“深鐵與萬科是‘命運共同體’。”他列舉三個關鍵數據：萬物雲第三方在管面積佔比超過60%、2024年經營性現金流19.2億元、資產負債率55.55%，即便發生極端情況，萬物雲也有獨立生存能力。

　　值得注意的是，萬物雲控制權隱患已然浮現。公告顯示，萬科通過多層架構實際控制萬物雲57.12%股份，此次質押後，其自由支配股份僅剩1.32%。張宏偉分析稱：“深圳地鐵可能要求萬物雲加速規模擴張，以提升抵押物價值。”這從質押協議中的條款可見端倪——債權方對標的資產價值保持動態監控。

　　一位參與過房企債務重組的投行人士透露：“此類高比例質押通常伴隨對賭條款。”雖然萬物雲公告強調“不影響正常經營”，但業內人士擔憂，當母公司償債壓力與子公司發展目標衝突時，職業經理人將面臨艱難抉擇。

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　　從優質資產到融資籌碼

　　在資本市場，物業板塊正經歷價值重估。數據顯示，2021年行業高峯期，頭部物企市盈率普遍超過30倍（如碧桂園服務曾達50倍以上），而2023年港股物企平均市盈率已降至13.9倍，2024年進一步下探至8.9倍，若以2021年峯值30倍爲基準，當前估值縮水約70%~80%。萬物雲當前市盈率約爲20倍，雖高於行業均值，但相較其上市時的估值已然下降不少。

　　事實上，近期物業板塊估值承壓，此類股東層面的資本動作可能加劇市場擔憂。“對於萬物雲而言，提升增值服務佔比與佈局新賽道有利於穩定投資者預期。” 宋紅衛認爲，萬物雲僅靠傳統物業費難以支撐估值，需證明科技賦能與城市服務的盈利潛力。

　　張宏偉則提出更激進的策略：“物業行業仍處成長期，萬物雲應在一二線城市‘背水一戰’。”他以鏈家搶佔上海市場爲例，建議萬物雲通過合夥人機制快速提升市佔率，“在單個城市做到絕對領先，才能重構估值邏輯”。

　　上述資深分析師則強調透明度建設：“需明確質押條款中的控制權邊界，避免‘暗箱操作’猜測。”他建議萬物雲增加自願性披露，例如定期說明大股東質押股份的處置條件。

　　“輕資產公司的優勢在於靈活，萬物雲若能以規模與利潤證明獨立價值，反而可能獲得大股東更多資源傾斜。”張宏偉表示。

　　事實上，市場正等待萬物雲的下一步戰略動作，以驗證這場資本博弈中的主動權歸屬。

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責任編輯：楊紅卜