文章來源：中國證券報

　　□本報記者 張凌之

　　截至今年上半年末，公募REITs總市值突破2000億元。從今年初至7月4日，多數公募REITs產品獲得正收益，區間漲幅最高的嘉實物美消費REIT漲超50%。

　　行業頭部效應逐漸凸顯。截至上半年末，69只已成立的公募REITs分別來自25家基金管理人，但頭部三家基金公司管理了近40%的公募REITs規模。不過，今年以來，南方基金、匯添富基金、中銀基金、創金合信基金等機構紛紛入局，成爲公募REITs市場新的參與者。

　　業內人士表示，目前我國公募REITs行業還處於初級發展階段，各類機構都有機會參與其中。不過，後來者或需放棄“大而全”的想法，轉而追求“小而美、專而精”的特色優勢。

　　頭部效應凸顯

　　截至6月30日，已上市的68只公募REITs總市值突破2000億元大關。

　　Wind數據顯示，截至7月4日收盤，2025年1月1日之前已上市的58只公募REITs中，57只今年以來取得正收益。其中，嘉實物美消費REIT漲幅最高，今年以來漲幅達51.84%，華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT、華夏大悅城商業REIT緊隨其後，漲幅均超48%。

　　整體看，公募REITs市場頭部效應顯著。截至上半年末，69只已成立的公募REITs分別來自25家基金管理人，既有華夏基金、易方達基金、南方基金等頭部公募，也有中航基金、中信建投基金、東吳基金等中小型公募。在這69只公募REITs中，華夏基金獨佔14只，中金基金旗下共有10只，其餘各家機構的公募REITs產品數量均不足5只。

　　從基金規模來看，華夏基金旗下公募REITs規模突破340億元；中金基金緊隨其後，旗下公募REITs規模超過280億元；平安基金旗下公募REITs規模也超過150億元，位列第三。上述三家頭部“玩家”管理了近40%的公募REITs規模。其他各家機構旗下公募REITs規模均在十餘億元到百億元之間。

　　後來者積極突圍

　　今年上半年新成立的公募REITs名單顯示，後來者正在積極突圍。

　　上半年內，南方基金、匯添富基金、中銀基金三家公募均有公募REITs產品成立或上市。其中，匯添富基金在上半年成功發行兩隻公募REITs。其中，匯添富九州通醫藥REIT於2月17日成立，募資規模爲11.58億元。匯添富上海地產租賃住房REIT於3月21日成立，募資規模爲13.62億元。南方基金在上半年發行併成立了南方順豐物流REIT，還有南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT即將發行。6月26日，中銀基金旗下中銀中外運倉儲物流REIT成立。

　　此外，6月19日，創金合信首農產業園REIT獲批，標誌着創金合信基金正式進入公募REITs賽道。公開信息顯示，創金合信首農產業園REIT的底層資產爲中關村移動智能服務創新園，位於北京市海淀區上地區域，是三元牛奶廠舊址經更新改造後的產業園區。據悉，該產業園自2021年投入運營以來，已吸引快手、小米等企業入駐。

　　另外，創金合信基金旗下的另一隻產品——創金合信電子城產業園REIT也於今年5月獲上交所受理。

　　後來者需有新打法

　　整體看，目前公募REITs產品規模較大、產品數量較多的基金公司，其股東通常有着深厚的投行業務背景。

　　“目前，很多基金公司在公募REITs項目的承攬、承做和項目評估方面都與其股東建立了協同機制。”一位資深公募REITs業內人士表示，“也有部分基金公司依靠自身的資源稟賦獲得一些項目，但這種情況屬於少數。”

　　“頭部效應是公募REITs市場逐漸走向成熟的標誌。”某公募基金REITs業務負責人表示，成熟的公募REITs管理人在資產篩選、盡職調查、主動管理、風險控制方面積累了深厚經驗，其良好的歷史業績和品牌更容易獲得投資人信任，從而形成良性循環。

　　在上述公募REITs業務負責人看來，目前我國公募REITs行業處於初級發展階段，各類機構都有機會參與，但後來者需放棄“大而全”的想法，轉而追求“小而美、專而精”的特色優勢，專注於具有獨特增長潛力的細分賽道，如專業化的產業園區、特定區域的城市更新項目、與新能源結合的不動產等；或在選定的細分領域建立深厚的行業認知、資源網絡和獨特的管理能力，成爲該領域的“專家型公募REITs”。

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責任編輯：朱赫楠