6月27日，中金中國綠髮商業資產REIT上市首日開盤漲幅達30%，觸及漲停。這是今年以來消費基礎設施REITs（不動產投資信託基金）二級市場表現亮眼的一抹縮影。

　　Wind數據顯示，截至2025年7月3日，全市場共有9只消費基礎設施REITs產品。自年初以來，消費基礎設施REITs在大類資產中漲幅居前。其中，華夏首創奧特萊斯REIT、華安百聯消費REIT、華夏大悅城商業REIT這3只基金年內漲幅均超過40%。

　　消費基礎設施REITs熱潮之下，中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海”）亦於近期提交其首單消費基礎設施REIT申報，擬將購物中心——中海佛山南海映月湖環宇城項目（以下簡稱“映月湖環宇城”）以公募REITs形式分拆上市，預計募資13.55億元。中海將認購約20%的基金份額。

　　招募說明書顯示，映月湖環宇城位於佛山市禪桂商圈映月湖片區，前身爲南海怡豐城，是新加坡豐樹集團在華南地區開發的大型消費基礎設施項目，於2014年5月開始運營。中海於2020年3月收購該項目後，着手實施定位調整和運營升級。2022年—2024年，映月湖環宇城營收從約1億元增至1.37億元，淨利潤從3460.06萬元增至4448.52萬元。

　　中指研究院企業研究總監劉水對《中國經營報》記者表示，房企通過設立REITs進行資產證券化意味着“輕資產轉型”進入新階段。“中海擁有較多優質商業地產資產，未來有可能把其他資產納入REITs平臺，以實現更多優質商業物業出表上市，公司進行融資回籠資金，降低槓桿，提高資金使用效率。”

　　對於項目分拆上市時點、公司旗下資產證券化整體思路及策略等，記者聯繫採訪中海方面，相關負責人表示：“目前處於上市前靜默期，待正式發行後再溝通。”

　　中海入局REITs

　　6月26日早間，中海公告華夏基金及中信證券向中國證監會、深圳證券交易所提交了公募基金註冊及上市的申請材料。香港聯交所已授出豁免，並確認中海可進行建議分拆。深交所官網顯示，6月26日，華夏中海商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華夏中海商業REIT”）的上市申請已獲受理。

　　根據公告，華夏中海商業REIT的相關資產爲映月湖環宇城，該項目由中海旗下佛山海映商業管理有限公司（以下簡稱“佛山海映”）擁有。此次分拆將由華夏基金（作爲公募基金管理人）設立公募基金作爲封閉式公開上市基礎設施證券投資基金，並負責其日常營運。分拆上市完成後，中海將通過中海環宇商業發展（深圳）有限公司持有該基金的20%份額，公衆基金份額持有人將持有其餘的80%份額。佛山海映及華夏中海商業REIT將不再是中海的附屬公司，也將不會併入公司財務賬目。

　　招募說明書顯示，映月湖環宇城建築面積約15.35萬平方米，可租賃面積約6.4萬平方米，其業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂休閒場所等。該項目的主要經營模式爲以自持購物中心資產向符合要求的承租商戶提供租賃及購物中心整體運營服務，並收取租金、物業管理費、推廣服務費等收入，各承租商戶統一管理、分散經營。

　　值得注意的是，映月湖環宇城是中海首個以存量資產收購方式取得的購物中心項目，是其在佛山佈局的第二座“環宇城”。被中海收購前，映月湖環宇城存在出租率低、經營狀況不佳等問題。

　　劉水對記者表示：“佛山購物中心市場呈高度競爭態勢，雖有一些知名購物中心，但整體市場飽和度較高，中海在收購映月湖環宇城後進行改造升級，提升了空間品質及品牌結構，一定程度上改善了資產質量。”從整體市場來看，佛山商場租金水平受多種因素影響，波動較大，市場供需結構變化、新興商圈崛起等也給租金穩定性帶來挑戰。“整體市場競爭激烈，部分商場仍面臨經營壓力，如首層租金下降、客流量及銷售額增長出現瓶頸等。映月湖環宇城在資產質量、租金穩定性及運營表現方面存在一定優勢及提升空間，同時面臨諸多挑戰。”

　　根據招募說明書，映月湖環宇城作爲中海體系內的收併購項目，經營表現優秀，自收購以來，該項目2020—2024年營業收入年均複合增長率爲24.75%，其近年間營收、淨利潤、EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）排名均在體系內位居前列。近年來，租賃收入始終是映月湖環宇城第一大收入來源，佔比55%—70%。

　　截至2025年3月31日，映月湖環宇城已接近滿租，出租率約97.92%。今年一季度，該項目營收約3245.56萬元（考量租金減免，不含稅），淨利潤爲919.5萬元，運營淨收益（NOI）爲2283.62萬元，NOI Margin（經營利潤率）爲64.46%，客流量爲333.64萬人，月租金坪效爲141.1元/平方米，月銷售坪效爲1217.5元/平方米，租金收繳率爲98.1%，續租率爲35.62%，平均固定租金單價爲95.44%。

　　截至2025年3月31日，映月湖環宇城賬面價值約6.04億元，估值爲13.15億元，增值率117.81%。

　　從傳統開發走向資產管理

　　對於此次分拆，中海方面認爲這對公司具有明顯的商業利益。

　　中海在公告中指出，基礎設施REIT的發行提供了一種新的股權融資方式，通過引入股權基金，可以減少對傳統債務融資方式的依賴，實現基礎設施REIT融資方式的多樣化。“通過公募基金單獨上市，公司將能夠盤活其基礎設施資產，避免基礎設施投資回收期較長及資產週轉率較低的不利影響。”此舉亦將增強公司的滾動投資能力及可持續營運，有利於公司的長期表現。中海方面認爲，由於基礎設施REIT對投資者的回報來自於基礎設施資產的運營和管理，可以監督和督促運營和管理機構在基礎設施REIT上市後進行良好、高效的運營。這將在公司上市的範圍內大幅提升佛山海映的現有價值，同時可從公募基金的收益分配及資產增值中繼續受益及實現運營收入。

　　事實上，已有不少房企與中海所見略同。截至目前，華潤置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、大悅城（000031.SZ）、萬科（000002.SZ）、中國金茂（0817.HK）等房企已發行公募REITs，類型主要爲消費基礎設施、租賃住房、產業園等，其中在消費基礎設施領域尤爲突出。

　　劉水錶示，房企通過設立REITs進行資產證券化，一方面將優化房企資產結構，存量資產“打包上市”釋放了沉澱資金，使企業從資產持有者轉變爲投資參與方和運營方，同時提升運營管理能力，創造可持續現金流；另一方面，REITs爲房企提供權益性融資渠道，降低槓桿率。在融資環境趨緊時，有助於房企緩解資金壓力。同時，REITs促進房企從傳統開發模式向資產管理模式創新，推動行業向高質量、可持續發展轉型。

　　值得注意的是，今年以來，消費基礎設施REITs多隻產品在二級市場漲幅顯著。平安證券發佈研報指出，消費基礎設施REITs漲幅居前主要是因爲底層資產運營良好，低利率環境下分紅穩健且具備吸引力，疊加國內以舊換新及其他促消費政策催化、擴內需預期等，獲得投資人追捧。“消費類REITs底層資產爲偏大衆消費的商場、超市、農貿市場等，民生屬性與消費韌性較強，2024年出租率及收繳率均維持高位，數據可得的7只消費類REIT中，有4只超額完成年度預測。”不過，平安證券亦指出，存量時代下購物中心存量項目改造、輕資產輸出、深度運營趨勢增強，短期由於消費信心恢復尚未穩固，行業發展面臨一定壓力。

　　克而瑞分析認爲，發行公募REITs並非簡單的“一錘子買賣”將資產直接出售，而是要求企業保留項目部分股權並確保經營穩定。“發行公募REITs的意義更多是提升商業板塊的獨立性，在母公司資金普遍承壓的背景下，商業板塊能夠通過市場募集資金，更好實現自給自足，獨立發展。”在行業深度調整背景之下，房企通過發行公募REITs可加快輕資產化轉型，進一步增強資本實力。

（文章來源：中國經營網）