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爲何友邦會在這一時間段收購大型租賃項目？或許與上海當前的租房市場波動有關。
觀點網外資友邦保險再次瞄準上海不動產。
7月10日，有市場消息稱，友邦保險擴大其在上海的不動產投資佈局，收購位於松江區超10萬平方米的保障性租賃社區，涉房源2252套。
據瞭解，這一項目起始於2021年6月，由旭輝旗下瓴寓國際聯合上海松江經濟技術開發區管理委員會得2幅純租賃用地，成交金額分別爲1.79億元和1.56億元，總建面合計約10.13萬平方米。
地塊競得後，旭輝建管承接地塊項目的代建管理服務。作爲彼時上海首個政企合作重資產R4用地，瓴寓國際希望該項目從方案報批後24個月左右實現啓用，並在啓用前半年實現實體樣板展示。
在此目標下，旭輝建管上海團隊入場建設，最終住宅社區內建造包括一室戶、一室一廳、兩室一廳等多個戶型的房源共計2252套，2024年6月正式交付啓用，命名爲上海松江西部科技園柚米社區。
截至2024年上半年，柚米社區出租房源約合1200套，完成55%以上去化。時至今日，該社區去化率約達60%以上，周邊50餘家企業與社區簽定了框架意向合作協議。
觀點新媒體查閱資料得知，上海松江西部科技園柚米社區25-47平米一居室平均租金約爲1935-3321元/月，兩室57-80平米平均租金約爲3366-4383元/月。整體較周邊長租公寓租金低10%，同時略高出個人房源租金。
這並非旭輝瓴寓首個位於松江的保租房項目。
2022年，旭輝瓴寓旗下柚米寓九亭中心店通過認定，成爲上海松江首批保障性租賃住房項目，以及旭輝瓴寓首個納入保障性租賃住房的項目。
柚米寓九亭中心店地處松江區九亭鎮中心區域，毗鄰地鐵9號線九亭站，總房間數386套，項目於2020年1月開業，2個月即完成滿租，2022-2024年的出租率穩定在96%左右。
但對比松江西部科技園柚米社區，瓴寓九亭體量僅爲六分之一。對於友邦保險而言，選擇大體量型的租賃項目似乎也更符合企業在上海的不動產投資需求。
爲何友邦會在這一時間段收購大型租賃項目？或許與上海當前的租房市場波動有關。
隨着上海集中式公寓項目持續入市，房源源源不斷上架，而市場需求有限，導致部分區域出現租金承壓問題。
截至目前，上海諸多租賃住房項目皆採取降價優惠等措施維持出租率，而新入市的保租房中，大部分位於主城區以外的地段，初始租金預期均低於核心區。
以近一年租金坪效來觀察，2024年9月開始，上海租房市場租金呈現下滑趨勢；至2025年5月，集中式公寓租金坪效已降至149元/平方米/月，同比下降6.7%。
另有市場消息顯示，2025年以來上海保租房租金約合110元-111元/平方米/月之間，基本爲上海主城區租金的70%。
今年3月，瓴寓國際與中信金石基金還聯手一家保險公司及證券投資機構共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金。藉助Pre-REITs基金，加快存量資產的盤活，打通保租房投融資閉環。而
這一基金背後的基礎項目正是上海松江西部科技園柚米社區。
實際上，友邦保險在國內一直有收購多處不動產項目。
投資不動產算是這家企業秉持的邏輯之一，友邦保險旗下友邦人壽首席執行官張曉宇曾公開表示，理論上企業的投資組合、商業模式都會從分改子中獲益，原來無法做的譬如投資房地產、全國範圍的互聯網保險業務等領域，友邦會在合理分析自身發展策略、競爭優勢與市場環境的前提下尋找機會。
以上海爲例，2022年12月，友邦人壽作爲唯一競標者，以2.91億元獲得上實發展旗下間接全資子公司上海實森置業有限公司90%股權，又以43.16億元獲得其股東借款債權，合計出資約50.3億元。
通過此項收購，友邦人壽獲得上海實森旗下上海虹口區北外灘89街坊地產項目，總建築面積約爲23.06萬平方米。
資料顯示，該項目總投資額87億元，地塊包括辦公樓、商場、專業劇院以及音樂家聶耳舊居。友邦人壽表示，該項目是2020年以來公司進行的最大一次資產收購，後續將爲完成此項目的建設和運營繼續提供資金，預計總投資不超過人民幣87億元，資金主要來源於保險責任準備金。
2023年1月，項目改名爲友邦金融中心並完成揭牌，成爲友邦人壽在內地首個集甲級辦公樓、文化商業等業態於一體的綜合體項目。
一個月後，友邦人壽又出資逾32億元投資位於張江高科技園區的上海金創大廈等4棟物業組合DNE金創項目基金。
據悉，東久新宜旗下金創大廈物業組合總建築面積約11.98萬平方米，土地用途爲研發，土地剩餘年限33年，使用期限至2056年12月30日，主要客戶多爲生物醫藥企業。
上海佈局之外，2024年1月，友邦人壽另以24億元的價格收購了北京凱德·星貿項目95%的股權，成爲在北京市場首個直接地產投資項目，後期項目更名爲友邦金融中心，並於2024年4月揭牌。
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