金吾財訊 | 中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效爲主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加註重以人爲本；轉變城市發展方式，更加註重集約高效；轉變城市發展動力，更加註重特色發展；轉變城市工作重心，更加註重治理投入；轉變城市工作方法，更加註重統籌協調。

會議部署城市工作7個方面的重點任務：一是着力優化現代化城市體系。二是着力建設富有活力的創新城市。三是着力建設舒適便利的宜居城市四是着力建設綠色低碳的美麗城市。五是着力建設安全可靠的韌性城市。六是着力建設崇德向善的文明城市。七是着力建設便捷高效的智慧城市。

中央城市工作會議是中國最高規格的城市發展政策制定會議，由黨中央主持召開，旨在明確國家城市發展戰略和階段性工作重點。此次會議是黨中央時隔10年再次召開的高規格會議。從新中國成立以來，中央城市工作會議已經召開了四次，分別是1962年、1963年、1978年和2015年。

對比2015年會議聚焦城市基礎設施建設、新型城鎮化推進和城市規劃改革，2025年的此次會議在發展理念、工作重點和政策導向上有明顯變化。本次總基調以穩爲主，突出“內涵式發展”與“高質量發展”，強調“分類指導”“因地制宜”“統籌協調”，顯示出政策在城市治理和經濟發展中更趨理性和中長期導向。同時，此次會議更着重於城市體系優化、城市更新、綠色低碳發展及城市治理現代化，展現了城市發展思路的持續演進。

從會議部署城市工作7個方面的重點任務看，着力優化現代化城市體系、着力建設富有活力的創新城市、着力建設舒適便利的宜居城市等重點任務都是“城市更新”這一概念的重要組成部分。

值得注意的是，“城市更新”決不能簡單理解爲新一輪棚改開啓的信號。“城市更新”更應該是危房改造、城鎮老舊小區整治改造、老舊街區/老舊廠區/城中村等更新改造、城市基礎設施建設改造的“集合體”，同時“城市更新”還涉及完整社區建設、建立健全公共服務網絡、修復城市生態系統、保護傳承城市歷史文化等工作。

相較於2015年提出“加快棚戶區和危房改造”且明確“力爭2020年基本完成”，此次政策呈現出明顯變化：推進節奏從“加快”轉爲“穩步”，時間要求從“設定時限”變爲“未設時限”，節奏顯著放緩。此外，地產政策工具的重心更多放在城市更新上，而非貨幣化操作。因此，市場預期的“棚改2.0”大概率不會出現，以“棚改”爲抓手的大規模刺激性宏觀政策也定難以重現，但“城市更新”或許會成爲“十五五”期間相關工作的核心。

2025年上半年，中國房地產市場延續深度調整態勢，供需兩端疲軟格局未改。當前地產投資也仍處於築底階段，根據國家統計局最新數據，1—6月份，全國房地產開發投資46658億元，同比下降11.2%；其中，住宅投資35770億元，下降10.4%。地產端目前仍未實現量價平衡，一季度小陽春後地產銷售進入新一輪的脈衝減速中，房價環比跌幅有所擴大。

(來源：國家統計局)

儘管2025年上半年房地產市場的調整態勢仍在延續，投資下行與銷售承壓的雙重壓力持續顯現，但市場格局的深層轉變已在政策導向與發展邏輯的迭代中悄然醞釀。隨着我國城鎮化轉向“穩定發展期”和“存量提質增效”，高質量城市更新成爲主要抓手，加快構建房地產發展新模式”的表述，延續了房地產調控的政策主線。預計在“城中村和危舊房改造”的政策拉動，地產投資有望進一步夯實其磨底階段，房地產行業也有望價值重構。但高質量發展的目標下，地產過去逆週期的定位或難再現。

中信證券相信，城市發展中的存量提質增效，就是在避免盲目鋪攤子和無效投資，同時提升存量優質資產的使用效率。一些地方上的，鼓勵空間運營提效和空間服務水平提升的政策不斷出臺。該機構相信，在政策鼓勵之下，在市場不斷增長的需求面前，具備獨特競爭力的商管和物管公司發展前景廣闊。

銀河證券表示，從長期視角看，房地產金融屬性弱化、消費屬性強化的轉型路徑不可逆轉，行業將加速從高槓杆+高週轉向高品質+輕資產運營演化。未來，具備產品力、服務力與穩健運營能力的房企將在估值體系重構中獲得優勢，而缺乏核心資源與融資能力的中小房企，則將面臨更大出清壓力。行業生態已步入重構深水區，優勝劣汰邏輯愈發清晰。

東興證券表示，優秀和龍頭公司在當前的環境下，更具備發展和成長的確定性，更好的估值修復和業績彈性。新房建設和存量房改造、城市基礎設施的相關龍頭和優秀公司受益最大