粉絲提問：

大表哥好，本人海淀碼農，之前在融澤嘉園有套兩居，上個月賣掉了，現準備入手一套三居。

由於平時比較忙，沒多少時間看房，初步意向是領秀新硅谷C區一套112平米的三居，總共5層，該套房在2樓，東西向，總價大約850萬，這個價格合適嗎？

請大表哥給把把關，非常謝謝！

大表哥回答：

先說結論，你看中的這套房，是不帶電梯的吧？不過好在位於二樓，所以沒電梯影響不太大。

112平米，總價850萬，折算單價是7.6萬一平米，這個價格還可以，馬馬虎虎，屬於當前的市場價。

如果是別人，大表哥不會建議他買這套。

但你比價特殊，海淀碼農，在西二旗購房就算是某種程度上的剛需，所以雖然領秀新硅谷放在全北京來看，品質一般，性價也比一般，但是除了他，你可選餘地不多。

再說原因。

先說說小區的優勢吧，主要有三點。

第一個優勢是位置比較好，領秀新硅谷位於海淀西二旗，號稱中國硅谷，周邊互聯網大廠雲集，屬於強產業區。

國內叫得上名的大廠，80%都能在這裏找到，像騰訊、小米、快手、百度、滴滴、貝殼，以及老一代的新浪、網易、神州數碼、浪潮.....都在西二旗有據點，所以高收入碼農很多。

背靠強產業區，這是領秀新硅谷最大的優勢。

第二個優勢是樓齡比較新，領秀新硅谷分了ABCD四個區，樓齡從2008年到2013年不等，屬於西二旗板塊最新的樓盤，放在整個北京也算次新房。

小區物業種類比較多，有兩三層的別墅，也有五六層的多層，還有十幾層的小高層，基本都是板樓，部分有一居小戶型的屬於板塔結合，所以整體容積率不高，在1.5左右。加上園林綠化也可以，走在小區整體感覺還是比較寬敞的。

外立面貼的主體是紅色小片磚，局部刷的灰色防水漆，在那個年代不算豪，但也算中檔，這種風格算學院風吧，2008年前後那會挺流行。

像望京的融科橄欖城，亦莊的萬科東郡，北苑的亞奧金茂悅都是這種風格。（當然融科橄欖城和亞奧金茂悅屬於輕奢盤，比領秀新硅谷要高一檔次。）

開發商是北京科技園置地，是北京的一家市屬國企，建築用料還是有保障的，外立面的磚沒有明顯的大面積掉落，作爲十幾年樓齡的小區，這是很難得的。

第三是物業比較好，小區是金地物業，客觀地說金地物業整體還是不錯的，雖然和萬科、綠城這些沒法比，但是論綜合排名，應該能排到物業公司的前30%吧。

大表哥去過領秀新硅谷好幾次，花園算不上多精緻，但是維護到位，整體感覺挺舒服，樓道內打掃的很乾淨，沒什麼小廣告，小區保安也比較負責，單元門禁大部分都好的。

多說一句，物業對於小區來說真的很重要，買房的時候，大表哥認爲一定要考慮物業的因素。

接下來再說說小區的缺點。

領袖新硅谷算是西二旗板塊品質最高的一個小區，不過也僅限於西二旗板塊，如果拿到朝陽的話，也就算個改善盤的水平。

最典型的居然是人車不分流，說實話作爲2010年左右的小區，人車不分流，確實有點說不過去，半人車分流也行啊，可以也不是。

有五層的洋房，但大部分是不帶電梯的，這也和人車不分流一樣，有點不可思議，一般老公房五層不帶電梯可以理解，但是2010年左右的商品房還不帶，說不過去。

第二個問題是小區比較大，分了ABCD四個區，物業類型比較多，有兩三層的聯排別墅，五六層的洋房，也有15層左右的小高層。

聯排別墅還是老問題，就是部分業主違建比較嚴重，有的搭雨棚，有的封陽臺，顏色不統一，有的是鐵皮，感覺有點亂，小高層業主也有類似的封窗臺問題，不過沒聯排這邊嚴重。

第三個問題是領秀新硅谷的位置其實比較尷尬，和昌平區就隔着西二旗北路，路對面就是回龍觀的超級大盤融澤嘉園和網紅盤萬科金域華府。

西二旗北路是主幹道，所以領秀新硅谷A區和B區的北面臨街的樓都有噪音影響，睡眠不好的人晚上會比較難受。

當然C區和D區也有一個問題，就是西側緊鄰京新高速，同時還有地鐵13號線，13號線是走地面的，所以C、D兩個區靠邊的樓棟同樣有明顯的噪音問題。（至於高壓線，倒還好吧，在屋裏至少看不見。）

所以大表哥說，這品質放在朝陽，真很一般。不過沒辦法，誰叫它在海淀，誰讓它在西二旗互聯網聚集地呢？所以單價現在也能賣七八萬一平米，要放在朝陽，也就六萬多吧。

而且，西二旗雖然在海淀，但是學區屬於中下游，領秀新硅谷小學劃片是北京外國語附屬外國語學校，以前是民辦私立，後來教育改革，2022年民轉公，2024年併入101教育集團，後續能提高多少，還不確定。

所以，大表哥個人的意見是，如果你不在西二旗附近上班，不建議購買西二區板塊的任何小區，因爲對比之下，性價比確實很低。

但你在西二旗上班，而西二旗的很多碼農，還都把領秀新硅谷當做夢中情房，因爲離得近，次新，品質尚可，單車十分鐘就能到公司，同時滿足這幾個條件的，片區內可選很少，否則要麼就去買萬科金域華府，但是又在昌平區......

所以，對於你這種情況，這個小區和現在的價格還是可以考慮的。

只是總感覺有點委屈，拿着能取陳亦菲姐姐的彩禮錢，最後取了個鳳凰神奇的女主唱……

（轉自：地產局座）

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