編者按：

2025年7月4日，由格隆匯主辦的“中期策略峯會·2025”在深圳舉辦，衆多優質上市公司高管前來與投資者零距離線上溝通。活動當日，港股上市公司上實城開(00563.HK)參與了此次路演環節。

在活動現場，公司財務總監梁健康先生、企業傳訊部主管傅琳女士分享了上實城開最新的業務進展、財務狀況以及未來戰略規劃，回應了投資者關心的熱點問題。

當前，國內房地產市場正處於深度調整與政策密集支持的交匯期，隨着中央和地方不斷出臺穩樓市政策，市場信心逐步修復，政策託底效應持續顯現，行業有望迎來結構性復甦。

爲了讓更多投資者深入瞭解房地產行業的最新動態與未來趨勢，精準捕捉行業復甦中的投資機會，格隆匯特別整理了此次上市公司路演內容，以饗諸君。

堅持穩中求進，增強經營韌性，促進穩健發展

上海實業城市開發集團有限公司爲上海實業控股有限公司之附屬公司，截至2024年12月31日，集團已佈局上海、北京、天津、西安、煙臺、瀋陽、重慶等10個內地重點城市，開發經營逾27個房地產標杆項目，涵蓋高端居住社區、高檔寫字樓、購物中心、星級酒店、服務公寓及租賃住宅等多種業態。未來規劃可售及自持經營建築面積約332萬平方米，爲公司可持續性發展提供了紮實基礎。

（來源：公司資料）

2024年，上實城開實現主營業務收入124.40億港元，同比增長56.4%，顯示出公司在市場拓展和銷售方面的強勁動力。從收入結構方面，上實城開主要以物業銷售爲主，輔以租金、物業管理及服務收入以及酒店經營等板塊，這種多元化的收入結構有利於持續提供穩定的現金流，對沖市場波動帶來的影響。

不過，可以看到過去一年受行業整體下行影響以及公司項目結構變化，公司銷售毛利率有所下降，降至17.1%。儘管如此，上實城開現金流仍保持平穩，財務結構良好。

公司在覈心城市擁有優質型投資性物業近125.5萬平方米，截至2024年底，上實城開持有現金53.43億港元，淨負債率64.8%，顯示出良好的財務基本面，具備較強的抗週期能力。

（來源：公司資料）

在行業普遍面臨“增收不增利”的背景下，上實城開通過加強銷售回款管理、促進營收提升、及優化債務結構等方式，着力提升自身的投資能力和抗風險能力。同時，公司聚焦管理提升，從開源增收和節流降本兩個維度雙重強化，注重提升項目監督管理能力，不斷完善成本控制，深化降本增效目標。這一系列舉措，有效保障了上實城開現金流穩定，同時也體現了公司較強的經營韌性。

保持戰略定力，深根核心都市，拓展發展空間

在當前房地產行業“去庫存、調結構、謀轉型”的大背景下，擁有核心城市優質土儲的企業更具抗風險能力，同時也在行業重構中佔據先機。隨着市場逐步從“高週轉、高槓杆”模式轉向“高質量、可持續”發展，土地儲備的質量、項目的盈利能力以及企業的資金實力，成爲決定房企能否穿越週期的關鍵因素。

近年來，上實城開在拿地上保持審慎態度，嚴控拿地節奏，優先保障現有項目的開發效率與資金週轉。這種“穩中求進”的策略，不僅有效降低了財務風險，也爲企業在行業調整期贏得了更大的戰略主動權。

（來源：公司資料）

對此，公司也表示後續還將延續審慎拿地的策略，堅持項目質量和盈利能力並重，加強對現有土地儲備的開發，伺機增加具備增長潛力的優質土地儲備。

從區域佈局來看，上實城開也強調將繼續深耕上海、輻射長三角，輔以着眼於大灣區的發展，堅持以市場爲導向，適時擇機參與新一輪核心區域城市更新的開發建設。

不難看到，上實城開旗下多個項目在區域內樹立標杆形象，在上海、西安等地還在持續開發當中，顯示出其前瞻性的佈局能力。

比如上實望海項目，所處上海臨港新區核心地段，距離在建的兩港快線臨港新區站約400米，預計2025年年底通車運營，這爲居住出行大大提供了便捷性。2024年11月該項目已竣工交付，交付前爲期8天的“預看房”環節實現了業主100%簽字率，整個項目高品質建設爲交房滿意度奠定了基礎。接下來，上實聽海的開發仍將以高質量的要求，繼續在市場展示品質形象。

如西安滻灞自然界項目，歷經十年開發，潛心打磨，產品迭代升級，滻灞半島從無人問津到全城熱銷，區域實現質的飛躍同時也體現了上實城開的溢價能力。未來還將抓好後續地塊的開發，持續打造高質量住宅，提升產品力，增強項目盈利能力。

（來源：公司資料）

在房地產市場下行週期期間，公司以“控成本+好產品+強品牌”爲開發宗旨，使得核心城市可售項目更具抗跌性和盈利韌性。這些項目不僅爲公司貢獻定量利潤，也進一步鞏固了公司在目標區域的市場地位。

展望未來，上實城開將堅持精工築城理念，聚焦開發主業，提升運營管理，服務城市高質量發展。

而在對外投資方面，公司還將積極探索與央國企開發商、金融機構的合作，通過控股、參股、聯合開發等模式，以合理風險和資金成本獲取更多優質資源。並通過輕重並舉雙輪驅動，實現集團資產轉型升級。

問答環節

Q1：房地產行業現在是怎樣的情況？

答：隨着去年中央經濟工作會議明確定調“促進房地產市場止跌回穩”政策，“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳全面落地，未來將加大城中村和危舊房改造力度，釋放剛性及改善性住房需求潛力，同時加快構建房地產行業的新發展模式。預期政策的正面效應將於2025年下半年逐漸顯現，進一步提振房地產市場，助力市場長遠健康發展。

同時，集團將密切關注市場需求變化，把握行業調整關鍵時期的機遇，加強對旗下項目的管理，盯緊市場契機，把握銷售窗口期，力爭實現快速去化，回籠資金。

Q2：公司在上海都市圈有相關佈局，現在上海房價是不是已經在下降，或者您預期未來跌幅多少？

答：上海上半年樓市成績還不錯，新房成交量維持平穩，二手房成交量除了1、2月份淡季不足2萬套外，其餘均在2萬套以上。可見，對比其他城市，上海樓市是非常堅挺的。在開盤去化方面，市場分化態勢加劇。高端改善型項目持續熱銷，特別是核心區域的豪宅產品，以6月27日在黃浦區老西門板塊的上海壹號院開盤爲例，僅兩小時便告售罄，但對於遠郊剛需項目面臨較大去化壓力。

市場分化仍是未來不可避免的趨勢，但是隨着在外圍購房限制鬆動的政策的持續發酵，相信仍會有新興購買力注入到樓市之中，帶動存量房源的去化。同時，由於郊區供地量的縮減，有利於未來該區域新房市場的新增供應量減少，遠郊市場去化壓力或將得到舒緩。其次，樓市政策還是可以期待的。一方面，中央層面還有很多舉措，比如降息下半年依舊有可能；另一方面，畢竟限購方面上海還有很高的“安全墊”，針對性的做出優化能進一步降低高庫存地區的風險。

Q3：國內商品房的租金，對比國際大城市偏低很多，請問怎麼看國內的房子最終是否會漲租金？

答：截止2025年5月，上海租賃市場租金連續11個月呈現下跌現象，平均租金將至83.1元/㎡/月，同比下滑約4.7%，其主要原因在於保障性租賃住房在2025年集中入市，保租房項目從2013年17個激增至2025年260個，增幅超14倍。保租房租金是呈“梯度折價”特徵，平均租金約3.69元/㎡/天，低於同地段市場化公寓。其次，當下經濟環境的波動導致消費降級，這樣直接影響租金持續下降。雖然上海租金水平在下降，但從全國337個城市來看，它仍處於全國遙遙領先的地位，位列第一。

從租金長期趨勢來看，預計未來仍面臨嚴峻形勢，但一線城市的核心區域仍可保持較高水平。

Q4：想問一下2024年的虧損原因？2025年是虧損減少？還是虧損擴大？

答：2024年的虧損主要由於年內交付項目中毛利率較高的項目較去年有所減少、年內銷售單價因市場情況下調及年內就物業項目確認若干減值虧損所致。此外，中國內地物業市場下行調整導致集團投資物業重估虧損擴大亦是原因之一。

展望2025年，隨着支持房地產市場回穩的政策全面落地，預期相關利好影響將持續顯現，並進一步提振市場。集團將着重以現金流平穩爲核心目標，促進穩健經營。

Q5：公司投資性物業重估虧損原因？未來對投資性物業的經營策略是什麼？

答：2024年度，集團投資性物業重估虧損擴大，主要是受中國內地物業市場下行影響、對租金收入帶來一定壓力，以及上海世貿商城、城行項目及其他部分項目因新籤租約的租金有所下調導致物業重估的公允值減少所導致。

未來，集團將持續貫徹租售並舉的政策，積極拓展租賃住宅業務，加快探索投資性物業的創新發展。

與此同時，集團也將密切關注市場動態，靈活調整租賃策略，並在合適時機尋求優化資產結構的機會，力求維持投資性物業板塊的穩定貢獻。