四年來首次，全國所有主要中央商務區（CBD）在上季度的辦公空間淨吸納量爲正，即新增租賃空間超過了空置面積，標誌着長期受創的澳洲寫字樓市場正出現轉機。

復甦最明顯的城市是悉尼。根據仲量聯行（JLL）的數據，在過去的財年內，悉尼優質辦公樓的租金上漲了9.1%。

白領們重返市中心，租金在上漲，投資者也開始圍獵大型寫字樓交易。

這種復甦爲悉尼新一代地標性寫字樓項目提供了支持，如Mirvac開發的55 Pitt Street（預計將成爲十餘家頂級律所的新總部），以及Charter Hall正在開發的新Chifley塔。

此外，市場也重新關注其他重大項目，例如Cbus Property擬接手的Halo塔——這是一座位於Hunter街與Pitt街交匯處、靠近地鐵新站的55層混合結構木材大樓。

JLL澳洲辦公樓租賃主管Tim O’Connor表示：“悉尼CBD寫字樓市場的租金增長並不平均。我們看到，那些位置優越、靠近公共交通、配套設施完善的優質資產，其租金明顯上漲。特別是在覈心區，租賃空間供應減少正在加速這一趨勢。”

悉尼在全國新增租賃空間中佔比顯著，僅2025年第二季度就淨吸納了23,500平方米。全國範圍內，淨吸納總量爲56,900平方米。

在優質銀行、律所和諮詢公司爭相在緊張市場中搶佔有利位置的同時，主要投資者也緊隨其後，直接收購大型辦公樓，或將資金投向本地基金管理人。

目前市場中正在洽談的大宗交易之一是黑石集團（Blackstone）擬將其位於Grosvenor Place的14億澳元股份出售給由美國投資者BGO支持的基金管理公司Investa。

JLL使用的“總有效租金”指標涵蓋了房東給予租戶的激勵以及大樓運營支出。另一項“淨有效租金”指標則不包含運營支出，只考慮扣除激勵後的基礎租金。

對於房東、基金管理人及其投資者而言，扣除激勵後的租金是關鍵數據，也構成投資決策的重要依據。

Charter Hall董事總經理David Harrison指出，當前已有跡象顯示，隨着激勵減少，有效租金正在回升。他表示，房東正控制激勵措施中的現金比例，通常低於50%，其餘部分則通過租金減免的形式在租期內分攤。

Harrison還確認，復甦最明顯的區域包括悉尼CBD核心區、布里斯班“黃金三角”和墨爾本東區。這一輪復甦中，現代化寫字樓遠勝老舊資產。

推動市場回暖的因素包括：員工返崗所需辦公空間增加、租戶從邊緣市場搬回市中心，以及悉尼部分老舊寫字樓被拆除或改造成其他用途，使得市場供給收縮。

Harrison說：“激勵高點與資產估值低谷已同時出現，這是非常合理的邏輯。隨着有效租金上漲，資產估值也應隨之提升。”

基金管理公司Investa正通過旗下非上市商業地產基金參與市場復甦，該基金已連續兩個季度實現正回報，並在上財年超越業績基準3.1%。

該公司由Peter Menegazzo領導，近年來已主導多項引入海外資本的悉尼辦公樓投資交易，包括：135 King Street（日本大成Daibiru）、388 George Street（新加坡UOL和SingLand）、以及10-20 Bond Street（美國BGO）。與此同時，Investa在其資產組合中已完成近10萬平方米的租賃。

Menegazzo表示：“租賃動能正在轉化爲投資回報。由於估值低於重建成本，加之高建設成本限制了新項目供應，空置率正收緊，有效租金不斷上升——這種趨勢有望持續。”

“市場正處於上升通道，基本面正在加強，租賃動能確實存在，投資者信心也正在恢復，具信心的資本已開始積極佈局。”