本期投資提示：
地產行業數據：一二手房成交環比下降，新房成交推盤比下降。上週(7.12-7.18)34 個重點城市新房合計成交159.1 萬平米，環比-20.1%；其中，一二線環比-22.9%、三四線環比+24.8%； 7 月(7.1-7.18)一手房成交同比-18.0%，較6 月-9.7pct；其中，一二線同比-17.3%、三四線同比-21.9%，分別較6 月-8.5pct 和-22.2pct。上週13 個重點城市二手房房合計成交103.1 萬平米，環比-5.4%；7 月截至上週累計成交同比-11.4%，較6 月-1.8pct。庫存方面，上週15 城合計推盤73 萬平米，合計成交63 萬平米，對應成交推盤比爲0.87 倍；最近三個月（25 年4 月-25 年6 月）分別爲0.86 倍、1.14 倍和1.02 倍。至上週15 城可售面積爲8925.5 萬平米，環比+0.11%；3 個月移動平均去化月數爲19.8 個月，環比上升0.18 個月。總體行業新房市場仍處於去庫存趨勢中。
主要政策新聞：中央要求以城市更新爲重要抓手，統計局表示更大力度推動止跌回穩。
宏觀層面，中央城市工作會議於7 月中召開，會議強調以推進城市更新爲重要抓手，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造，着力建設舒適便利的宜居城市；統計局發佈最新數據，2025 年上半年全國房地產開發投資額同比下降11.2%，6 月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，並且國家統計局副局長盛來運表示，現在房地產銷售面積和銷售金額都在下降，房地產築底需要一個過程，在築底和轉型階段相關指標有所起伏波動是正常的，這也需要我們下更大力度推動房地產市場止跌回穩；因城施策方面，長沙、青島、武漢等多地出臺“以舊換新”補貼政策刺激房地產市場發展；福州省發佈非居住存量房屋改建爲保障性租賃住房實施細則；廣東省積極穩步推動城中村和老舊小區改造；公積金方面，青島市調整2025 年度公積金繳存基數。
公司動態跟蹤：多家房企披露上半年業績預告，濱江、城建。銷售方面，6 月銷售額及同比：華髮股份70 億元（-31%）；華潤置地235 億元（-27%）；龍湖集團65 億元（-36%）。公司業績方面，各公司預告2025H1 相關數據，華髮股份總營收382 億元（+53%），歸母淨利潤1.7 億元（-87%）；保利發展總營收1168 億元（-16%），歸母淨利潤27 億元（-63%）； 其他公司2025H1 歸母淨利潤及同比：濱江集團16 億元（+40% ）； 中華企業3.9~5.7 億元（+210~262% ）； 南山控股0.8~1.1 億元（+168~193%）；金地集團-34~-42 億元（24H1-34 億元）；城建集團4.4-6.5 億元（+419~570%）； 天健集團0.3~0.5 億元（-81~-87%）； 大悅城0.8~1.2 億元（+122~133%）；萬科A-100~-120 億元（24H1-98.5 億元）；首開股份-16~-21 億元（24H1-19 億元）。融資及擔保方面，招商蛇口擬發債8 億元/1.7%/3 年。股份回購方面，貝殼-W14~18 日累計回購股份約313.3 萬股，共耗資約2000 萬美元。
一週板塊回顧：上週房地產板塊、物管板塊均弱於大市。板塊表現方面，SW 房地產指數下跌2.63%，滬深300 指數上漲0.49%，相對收益爲-3.12%，板塊表現弱於大市，在31 個板塊排名中排第31 位。個股表現方面，SW 房地產板塊漲跌幅排名前5 位的房地產個股分別爲：市北高新、中新集團、中潤資源、亞太實業、福星股份，上週漲跌幅排名後5 位的房地產個股分別爲光大嘉寶、南山控股、信達地產、華夏幸福、渝開發。
板塊表現方面，物業管理板塊個股平均下跌0.43%，滬深300 指數上漲0.49%，相對收益爲-0.92%，板塊表現弱於大市。當前主流AH 房企25/26PE 均值分別爲14.7/12.6倍；物管25/26PE 均值分別13.0/11.6 倍。
投資分析意見：看好半年度業績穩定和庫存能力強的優質房企，維持“看好”評級。我們認爲我國一二手房總成交已穩、並已持續穩定近3 年，但量價並未如期進入正向循環，近期中央對房地產止跌回穩表態從“持續鞏固”調整爲“更大力度”，意味着“止跌回穩”仍是政策主基調，並修復居民資產負債表是關鍵，預計新一輪支持政策或將出臺，可能包括：房貸降息、加量好房子、優化收儲、推進城改等，其中好房子政策將開闢新發展賽道，將助力優質房企率先進入底部拐點時刻，推動經營模式由金融業轉向製造業，從而迎接PB-ROE 的向上突破。我們維持房地產及物管“看好”評級，推薦：
1）產品力房企：建發國際、濱江集團、華潤置地、建發股份，關注綠城中國、中國金茂；2）低估值修復房企：新城控股、越秀地產、招商蛇口、保利發展、中海外發展、龍湖集團、華髮股份，關注金地集團；3）二手房中介：貝殼-W，關注我愛我家；4）物業管理：華潤萬象、綠城服務、招商積餘、中海物業、保利物業。
風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業人工成本上行超預期。