Lendlease首席執行官Tony Lombardo過去擅長果斷退出不想要的業務。但這一次，他要拼盡全力保住一個他最想留住的核心資產。

Lendlease chief executive Tony Lombardo has to show institutional investors to keep invested in his company’s pooled funds. Louie Douvis

這個資產就是Lendlease在澳洲的旗艦基金管理業務——Australia Prime Property Funds（APPF）三大基金系列，它們共同掌控着106億澳元的寫字樓、購物中心和物流設施等優質房地產資產。

目前尚未有正式公告，但多家關鍵機構投資者正籌劃將APPF的管理權交給競爭對手Mirvac。相關各方——包括Lendlease、Mirvac、基金獨立董事會——都已悄然召集投行、公關和律師團隊，準備應對這場基金管理權爭奪戰。

全球地產基金大戰中的澳洲戰場

這場風波也凸顯了全球房地產基金管理行業的激烈競爭與變化。

根據2025年6月發布的ANREV全球基金經理調查，截至2024年，全球不動產基金管理總資產達5.8萬億澳元（3.8萬億美元），其中排名前十的巨頭（如Blackstone、Brookfield、Prologis）控制了一半以上市場份額。

澳大利亞本地機構管理的房地產資產總額也超過3300億澳元，比2024年增長18%。Charter Hall穩居第一，Lendlease因其全球業務位列第二。

（有趣的是，這份排行榜並未將管理超過700億澳元資產的Goodman Group列入。）

「現金奶牛」不再，機構要更多主導權

如今，「人人都想當基金經理」。這是種「輕資產、高收益」的商業模式，不需動用大量資本就能獲得管理費和控制權。

然而，基金投資者的訴求也在變化——特別是在APPF這種「混合式基金」結構中（即多個大小機構共同投資的基金）：

• 他們要更高的流動性；
• 更透明、獨立的投資決策；
• 不希望自己只是基金經理用來「創收」的工具。

類似的情緒早在AMP房地產基金解體時就已顯現——當AMP計劃將旗下基金賣給Dexus時，機構投資人選擇出走，轉而投向Mirvac與GPT。

Lendlease正面臨一場「贖回危機」

APPF零售基金將在年底開啓下一輪贖回窗口。Lendlease過去就因贖回機制爭議不斷，如今則面臨更嚴峻挑戰：可能徹底失去APPF的管理權。

一旦發生，將意味着Lendlease將損失：

• 全球管理資產的10%；
• 公司估值的30澳分/股。

而Lombardo正將基金管理平台視為Lendlease未來增長戰略的核心支柱。

近年戰績不錯，但能留住機構嗎？

截至2025財年上半年，Lendlease管理資產增長3%，達到496億澳元。近期也拿下多個大型委託，包括：

• 管理韓國國民年金持有的悉尼Aurora Place；
• 與兩家日本機構合作投資倫敦Moorfields項目；
• 獲得馬來西亞最大公積金的跨國投資委託，佈局物流、數據中心、教育、醫療等領域。

APPF三大基金中的寫字樓基金（APPF Office）過去10年持續跑贏基準，Lendlease也已主動將管理費率調低至行業平均以下（低於0.42%）。

Lombardo表示：

「我們自1989年就開始管理APPF系列基金，擁有長期市場經驗與穩定表現……我們與投資人高度利益一致，在APPF中自有出資高達7.5億澳元。」

他強調，公司正在：

• 傾聽投資人意見；
• 優化費率；
• 提供更優流動性方案；
• 強化信息披露與服務承諾。

但機構投資者關心的不只是「打勾項」

正如AMP的前車之鑑，基金管理不只是「跑贏基準」或「收低費率」就夠了。機構更看重的是是否能真正參與決策、被平等對待、建立信任感。

目前尋求更換管理人的機構投資者認為：APPF長期更像是為Lendlease服務，而非投資人。

Lombardo的真正挑戰，是向他們證明：未來會不一樣。