2025年上半年，全國宅地出讓金8842億元，不足2021年上半年同期的1/3，其中，TOP20房企的權益投資金額佔比接近4成，投資集中度大幅提升。與此同時，頭部房企正在進行新一輪的佈局結構優化，既是鞏固現有銷售排名，也是爲下一階段的規模和質量提升進行蓄力。

行業初露曙光，房企開啓“新”的博弈

2023年和2024年，央國企、地方城投和民營企業的權益投資金額佔比在3:5:2，而到了2025年上半年，該比例已經變爲5:3:2。

雖然濱江、邦泰等槓桿率較合理、穩健經營的部分民企仍有新增投資需求，但償債壓力大的民企仍佔多數。此外，在“化債”的背景下，地方城投平臺新增投資明顯減少，部分城市甚至嚴禁平臺公司“託底拿地”虛增地方財政收入。

這麼一來，頭部央國企的拿地佔比就被動提高了，2025年上半年央國企的權益投資金額已達到2024年全年的2/3。其中，保利發展、綠城、中海、華潤四家2025年上半年的“千億”央企同樣也是土拍市場的“先鋒”。

不過，細究這些頭部央國企的拿地結構，雖都以“強化大本營、鞏固陣地”爲核心，但還是存在城市佈局選擇的不同，可以理解爲“差異化調整安全邊界”的舉措。

“龍頭”央企佈局策略正出現細微差異

華潤置地：穩紮穩打

——堅守陣地，多維舉措強化城市根據地

華潤置地在2025年上半年繼續聚焦核心城市，持續推動佈局結構的優化。一方面，華潤通過“萬象系”帶動新片區綜合運營（如上海寶山南大TOD），另一方面，也深度參與核心城市的土拍，獲得多宗黃金地塊。此外，對於北京、上海等採取“捆綁地塊”的新型供應方式也積極參與。這增強了華潤置地的優質土儲規模及後續的業績兌現可能。

表：2024-2025H1華潤置地權益拿地金額和各能級城市分佈

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，華潤置地在北京、杭州、成都、上海的權益投資金額佔比靠前，這些城市也恰恰是華潤置地在當地業績排名靠前且市場表現相對較好的。可見，“穩”字當頭、深耕根據地和強化陣地意識，成爲華潤置地現階段最重要的發展策略。

中海地產：主動求變

——核心一二線調結構，三四線階段收縮

中海地產在2025年上半年繼續秉持“主流城市、主流地段、主流產品”的發展戰略，但相較於2024年“強聚焦一線城市”的佈局策略，最新提出“把握點狀性的投資機會”的調整方向，其出發點有兩個：一是2025年以來，重倉的北京改善項目去化率明顯下降（如作爲“糧倉”的石景山多個項目去化率不足50%），不得不重新審視佈局的“安全墊”問題；二是隨着二線城市的供地質量提升，以及改善需求的持續積累，出現一定的結構性機會。

表：2024-2025H1中海地產權益拿地金額和各能級城市分佈

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，中海地產在北京、杭州、濟南、深圳的權益投資金額佔比靠前，而華北區域佔到權益投資金額總量的2/3，三四線城市則採取階段性收縮的策略。值得注意的是，目前中海地產對大多數二線城市的項目IRR指標考覈仍不能低於20%，僅一線城市項目IRR指標可以下調到15%以下，可見“利潤爲先”仍是中海地產的基本準則。

綠城中國：局部下沉

——聚焦長三角高端改善，浙江省內下沉

綠城中國在2025年上半年立足浙江大本營的同時，持續關注長三角地級市的佈局機會，重點研究浙江全域和蘇南城市的改善需求，適時開啓新一輪的“金字塔尖”收割策略，同時升級“好房子”戰略，支撐產品價值兌現與高端需求適配。2025年上半年，綠城中國在深耕城市的表現亮眼，尤其是5月上海潮鳴東方項目以19.5萬/㎡的均價入市取得“日光”，在杭州、南京、無錫等地多個新盤同樣取得熱銷，進一步堅定綠城中國以核心城市優質板塊的極致產品力撬動高端改善市場的信心。

表：2024-2025H1綠城中國權益拿地金額和各能級城市分佈

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，綠城中國在杭州、蘇州、西安、上海的權益投資金額佔比靠前，除了堅定江浙滬的深耕外，對西部核心城市的佈局加碼成爲新的增長點。此外，佛山的拿地則同時滿足三個“苛刻”條件：①核心區斷供；②廣佛同城化需求紮實；③當地30%陽臺率新規提升得房率，可見對非長三角區域的三四線城市佈局仍格外謹慎。

保利發展：穩健外擴

——立足一線和省會，理性拓展確定性市場

保利發展在2025年上半年的投資佈局較爲積極，一方面以廣東大本營周邊進行局部延伸（如佛山），另一方面對省會城市的關注度明顯提升（如石家莊），甚至“撿漏”強三線城市優質地塊（如溫州、泉州、三亞）。保利發展憑藉較爲專業的市場研究體系，往往能夠提前預判城市的階段性機會，進行前瞻性佈局。而對於核心城市的深耕，保利發展也在積極“擁抱”新變化，以上海爲例，作爲“風貌別墅”的先行者，已經先後參與外灘序、永興裏、浙興裏、山壽裏等多個項目的開發，並取得業績、口碑雙豐收。

表：2024-2025H1保利發展權益拿地金額和各能級城市分佈

信息來源：億翰智庫

2025年上半年，保利發展在上海、杭州、北京、廈門的權益投資金額佔比靠前，既對已深耕核心城市進行“補倉”，也在尋找新的確定性市場，爲下階段的穩健發展做鋪墊。正如保利發展在年初提出的“進取型”戰略，明確“2025年將安排1000億進行土地投資”，且“一旦銷售完成較好，不排除繼續追加投資額度”。此刻的保利發展，正逐漸具備從容面向未來的實力，“未來3年，重塑一個‘新保利’”的戰略目標正在腳踏實地的靠近。

回看近五年的百強房企業績變化，“銷售規模大幅下滑，千億企業數量減少、百強門檻下降……”這些只是表象，背後是企業在每個行業轉折期、市場窗口期的策略選擇與執行效果，唯有通過專業精進與資源協同，以長期主義的心態穩健前行，方能跑贏地產下半場。

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