房地產集團Mirvac宣佈，已爲位於墨爾本市中心北岸的7 Spencer大廈簽約Aecom和Work Club兩家租戶，這座價值4.8億澳元、22層的辦公大樓預計將在明年初完工。

這兩家租戶分別租用了3500平方米和3600平方米的辦公空間，佔據了這座44,500平方米大樓的16%。Mirvac和日本開發商Daibiru分別持有該項目50%的股份。

Mirvac investment head Richard Seddon (left) with Daibiru’s Takashi Tomoda at 7 Spencer. Eamon Gallagher

Mirvac投資部門的首席執行官Richard Seddon表示，這座全電力驅動的大樓將迎合市場上日益增長的需求，尤其是那些有助於租戶實現淨零排放目標的辦公室。當前墨爾本的這類辦公樓供應不足，Mirvac希望通過7 Spencer吸引更多租戶。

Seddon表示：“毫無疑問，墨爾本的辦公室市場恢復速度相較於悉尼核心區域以及布里斯班市場稍顯滯後。然而，我們現在已經看到積極的復甦跡象。過去12個月，墨爾本的淨吸納量爲36,000平方米，空置率趨於穩定，租賃激勵措施也在減少，亞租賃比例已降至1.5%。”

他並未透露Mirvac最新的辦公室資產估值，預計將在下個月的年報中公佈。2024年上半年，7 Spencer的估值從6.4億澳元降至4.8億澳元。

儘管Seddon認爲東海岸的辦公室市場“已經到達或接近轉折點”，但他仍表示市場前景尚不確定。

MSCI數據顯示，儘管批發辦公室基金在2025年第二季度實現了正回報，但回報率從第一季度的1.1%下降至0.9%。資本價值下跌了0.3%，導致過去一年辦公室基金總體下降了5.5%。

“儘管辦公室回報仍保持在正區間，但前景依然不確定，本季度的表現未必能給出明確的方向信號，”MSCI太平洋區私人資產研究負責人Ben Martin-Henry表示。

Seddon認爲，7 Spencer大廈將受益於許多辦公室用戶從墨爾本市郊的辦公地遷至Docklands地區，這一趨勢有助於推動這個區域的進一步發展。他提到，比如超市巨頭Coles就從Hawthorn East遷至Cbus Property的720 Bourke Street，這也是Mirvac曾試圖爭取的一個租戶。

Seddon指出：“有一個明顯的集中化趨勢，我們認爲7 Spencer正好迎合了這一趨勢，吸引了大量租戶搬遷。過去幾年，我們看到約23萬平方米的辦公室從綠地邊緣區域遷至Docklands。”

週三，7 Spencer大廈的封頂儀式舉行，這標誌着大型建築項目的一個重要里程碑。這一事件的舉行恰逢墨爾本市政府推動Docklands成爲該市首個“商業改進區”的計劃。

這些商業改進區在世界各地的城市中都存在，是土地所有者、企業和地方政府之間合作的一種模式，旨在推動城市更新和激活。

墨爾本市市長Nick Reece表示：“墨爾本準備好推出改進區了，我們現在必須抓住這個時機。”

新南威爾士州今年5月通過了相關立法，允許設立名爲“社區改進區”的區域，第一個項目便是新悉尼海濱公司（包括Mirvac、Lendlease和GPT等公司），位於Walsh Bay至Blackwattle Bay的海岸線。

Harper B的首席執行官Belinda Coates表示：“Docklands具備了所有必要的條件——規模、大型開發和居民及工作人員的密集集聚，但缺少的是共同願景和交付機制。”

7 Spencer是少數幾個將在2030年之前完工的新建築之一，其他包括Golden Age的130 Little Collins Street和Cbus Property的435 Bourke Street大廈，這些大樓所在的辦公室市場仍在從疫情封鎖和遠程辦公的影響中恢復。

Seddon表示，僱主們越來越明確要求員工到辦公室工作，且通常按周內最高峯的座位需求來計算所需的辦公空間。他解釋說：“如果你在週二、週三或週四進辦公室，卻沒座位……那麼辦公室空間需求的很多調整其實是爲了確保在這些高峯日能容納足夠的員工。”

“換句話說，現在的需求不再是每週的平均佔用率，而是確保在高峯日有足夠的座位。”