文章來源：新華財經
新華財經上海7月24日電（記者 楊溢仁）近期，我國基礎設施公募REITs的二季報及相關運營數據密集披露，較之於產業園、高速公路等表現分化加劇的板塊（順週期板塊經營層面的趨弱已經逐步體現在了數據上），消費基礎設施REITs的底層資產表現可圈可點，展現出了較強的韌性。
分析人士認爲，若2025年全年維持上半年的運營水平，則消費基礎設施REITs全年的可供分配情況依舊樂觀，消費基礎設施REITs仍具備配置價值。
二季度表現依舊“出圈”
今年以來，我國基礎設施公募REITs市場整體表現強勁，在上半年的“牛市”行情中，各板塊呈現出輪動接力上漲的局面。其中，前六個月漲幅前三的板塊分別爲消費基礎設施、倉儲物流與保障性租賃住房，漲幅分別達到38.7%、22.5%和21.2%（板塊漲幅爲板塊內標的漲幅的算術平均值，已剔除新上市標的的首周漲幅數據）。
值得一提的是，縱覽近日陸續公佈的二季報數據，消費基礎設施REITs的表現依舊亮眼，底層資產經營展現出了較強的韌性。
舉例來看，中金印力消費REIT二季度實現收入約8345.32萬元，淨利潤約193.97萬元，經營活動產生的現金流量淨額達3985.01萬元，現金流分派率0.99%，年化現金流分派率爲4.00%。
華夏金茂商業REIT方面，二季度實現收入約2433.17萬元，淨利潤約263.41萬元，經營活動產生的現金流量淨額約552.34萬元，現金流分派率爲1.01%，年化現金流分派率爲4.00%。
嘉實物美消費REIT方面，二季度實現收入約2727.6萬元，淨利潤約821.39萬元，經營活動產生的現金流量淨額約1514.92萬元，現金流分派率爲1.00%，年化現金流分派率達4.10%。
“回溯歷史數據，消費基礎設施REITs已然成爲了2025年最耀眼的板塊。”一位保險機構投資人告訴記者，“上半年該板塊實現了35%的綜合收益率，可謂‘一騎絕塵’。其中，以嘉實物美消費REIT爲代表的產品漲幅甚至超過了50%，另有9只產品自成立以來的漲幅均超過30%，體現了資本市場的高度認可。”
多因素利好板塊發展
無疑，消費REITs的強勢表現，離不開政策支持力度的不斷加碼。
可以看到，2024年公佈的《國家發展改革委關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，標誌着我國基礎設施REITs正式進入常態化發行新階段，而同年即完成了7只消費REITs的發行。
2024年底，中央經濟工作會議將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”列爲2025年經濟工作首要任務，隨後一系列刺激消費的政策陸續出臺，爲行情開展提供了有力支撐。
2025年發佈的《提振消費專項行動方案》明確提出支持符合條件的消費、文化旅遊等領域項目發行基礎設施領域不動產投資信託基金，爲消費基礎設施REITs的發展提供了明確的政策導向。
不僅如此，對於項目審批環節，監管部門開闢了綠色通道，簡化流程，加快了消費基礎設施REITs的上市速度；在稅收政策方面，消費基礎設施REITs項目獲得了一定的稅收優惠，這有助於底層資產降低項目的運營成本，提高了產品的收益水平。
當然，除了來自政策端的有力支撐外，消費REITs（屬於“高主動管理、高市場化”的資產）業績向好背後也離不開運營管理機構的積極作爲。
“底層資產價值是公募REITs發行定價的錨，相較於其他類型的REITs產品，消費REITs對原始權益人的主動管理能力提出了更大的挑戰。”前述投資人坦言，“優質商業REITs的生存法則——即‘持續優化與靈活運營’。”
具體到實際操作中，記者走訪底層資產發現，“聚焦品牌豐富與煥新，讓消費者體驗‘快人一步’”至關重要，以中金印力消費REIT的底層資產——杭州西溪印象城爲例，其2024年進行了多業態品牌調整，零售業態深耕戶外運動板塊，引進了The North Face L4+、KAILAS和HOKA等中高端戶外品牌；餐飲業態引入了多種新菜系，爲消費者增加了新選擇。據悉，該項目全年引入了27家區域首店，旨在持續爲消費者帶來優先體驗感。
與此同時，“聚焦年輕消費者偏好，增‘流量’，存‘留量’”亦是關鍵。比如，華夏首創奧萊REIT的底層資產——武漢首創奧萊就緊扣熱點，引入“黑神話·悟空”熱門活動引爆話題；通過落地“新年奶fufu”奶龍IP展、跨年音樂會等主題活動，有效帶動了項目輻射範圍內的客羣到達，以及項目客流的提升。
在業內專家看來，現代購物中心正在演變爲實體商業的“算法基礎設施”，通過動態優化業態配比，在空間維度重構人貨場匹配效率。
資產池擴容仍可佈局
縱觀中國的基礎設施公募REITs市場，從試點邁向常態化的制度紅利纔剛剛釋放，這也意味着後續該市場的發展依舊大有可爲。
尤其聚焦消費板塊，隨着國內經濟的逐步回暖，居民消費信心顯著增強，消費支出持續增加。以2025年“五一”長假爲例，全國國內出遊3.14億人次，同比增長6.4%，國內遊客出遊總花費1802.69億元，同比增長8.0%，雙創新高；2025年端午節期間，全國購物中心日均客流達2.43萬人次，同比大增13.5%。
“消費熱潮將直接帶動消費基礎設施REITs底層資產的業績提升。”一位接近管理層的業內專家告訴記者，“就長期趨勢來看，我國消費市場規模龐大且仍處於增長階段，消費升級趨勢明顯，消費者對高品質、多樣化的消費體驗需求不斷增加，這將爲消費基礎設施REITs的底層資產提供廣闊的發展空間。”
值得一提的是，當前消費板塊的“新玩家”仍在加速入場。據深交所披露，中航天虹消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中航天虹消費REIT”）的項目狀態更新爲“已申報”。該項目自2023年7月由天虹股份啓動籌劃，歷時近一年明確方案，最終選定蘇州相城天虹購物中心作爲底層資產。
“展望後續，隨着項目數量的顯著增多，以及可投標的範圍的不斷擴大，將持續佈局消費REITs板塊。”前述投資人稱，“在低利率和‘資產荒’延續的大背景下，REITs股債兼容的特性契合了當前市場風格，其在具備向上彈性的同時，也體現了回撤時較好的穩定性。”
“優質的消費基礎設施REITs是不動產當中最有可能抵禦新增供給影響、保持租金和出租率穩定的標的，也是需求受經濟週期影響較小的標的，且有望持續受益於提振內需的利好政策。”中信證券基礎設施與現代服務產業首席分析師陳聰表示，“未來，我們繼續看好頭部核心資產，也建議投資者關注資產規模對相關標的流動性的進一步優化。”
大部分持樂觀態度的機構認爲，回顧2024年，國內消費市場整體承壓，彼時消費基礎設施已經通過了嚴苛的壓力測試，也就是說，2025年消費REITs或能進一步實現業績預測，建議把握佈局機會。
責任編輯：朱赫楠