當你終於下定決心，在澳洲安個家，除了面對房價和不斷上跳的利率，還有一個你可能沒留意，卻年年「默默吞金」的角色——Strata。

這幾年，我們在各種購房論壇和微信羣裏都看到類似的吐槽：

「公寓還沒漲價，Strata Fee先年年漲？」

「花幾千塊一年換來個不給修電梯的物業？」

「裝空調被Strata拒了？我自己家也不行？」

到底Strata是「無底洞」，還是你生活質量的守護神？今天我們一文說清楚！

Strata是啥？不是「物業費」這麼簡單！

在澳洲，如果你買的是公寓(Apartment)、聯排別墅(Townhouse)、或者某些商業地產，你很可能就是一個Strata Scheme的成員了。

通俗點說：Strata就像是一個專門為一整個樓盤或住宅社區服務的「集體大管家」。

它的工作內容可以非常細緻甚至「囉嗦」，比如：

• 公共區域的日常保養（花園、泳池、電梯、車庫等）
• 共用結構的維修（外牆、屋頂、水管線路等）
• 大樓的建築保險、安全檢查
• 管理與鄰居有關的各種「規則」：能不能養狗？鄰居能不能換地板？空調外機能不能裝在陽台？

重點是：

這些你以為是「我家自己的事」，

其實在Strata管理的範圍內

都能說了算！

Strata Fee都花哪兒了？

沒錯，這位「集體大管家」並不便宜，它的薪水來自我們每一位業主——Strata Fee。

一般來說，Strata Fee 會按季度收取，主要用於三個基金賬戶：

1 行政基金（Admin Fund）

支付日常運營支出，比如公區清潔、水電費、電梯維護、園藝修剪等。

2 儲備基金（Sinking Fund）

儲備用於未來可能出現的大筆支出，比如屋頂更換、電梯大修、外立面翻新等。

3 特別徵費（Special Levy）

如果出現突發事件（如水管爆裂、大火後修復等），Strata可向業主臨時徵收額外費用。

參考價位：

• 一般公寓：$2,000-$5,000/年
• 高端住宅或配套齊全的大樓：$6,000-$10,000+/年
• 少數帶泳池、健身房、24小時禮賓服務的高級項目，甚至每年上萬

同時，Strata fee一般也都是用作公共區域(common area)或者共享資產(common property)的維護，包括了以下：

建築結構和外部部分

• 外牆（包括外立面、漆面、瓷磚等）
• 屋頂
• 地基和結構性牆體
• 陽台結構本體（但不一定包括地磚或內部裝修）
• 窗框和玻璃（外側）（在多數州屬 common property，具體需看 bylaws）
• 共用走廊、樓梯、門廳

進入與通行空間

• 大樓主入口
• 公共走廊、通道、樓梯間、電梯
• 公共門禁系統、門鈴系統、攝像頭（CCTV）
• 地下停車場的共用通道和門禁

公共設備系統

• 中央熱水系統、管道系統、煤氣管、電線
• 排水和雨水管道（主幹管）
• 消防系統
• 空調系統（如為中央空調）
• 天線或 NBN 網絡設備（主幹線）

室外公共區域

• 花園，草坪
• 游泳池、BBQ 區
• 運動設施或兒童遊樂設施

日常比較容易理解錯誤的幾個地方，也都是屬於公共區域：

• 入戶門的靠外的一面；（不可以自行更換顏色，門鎖，添加掛飾）
• 陽台；（業主只有享用陽台空間的權利）
• 玻璃外側；（如有損壞可以找strata負責修理）
• 廁所地面的防水塗層；（如有漏水可以找strata修理）
• 廁所裏面的排風扇；（直通牆體外側的獨立排風扇除外）
• 信箱以及信箱的鎖；（可以找strata更換鎖頭和鑰匙）

Strata ≠ 國內物業：

你不是客戶，而是「股東」！

許多新移民第一反應：這不就是物業嗎？國內也交物業費啊。

但真相是：Strata和國內物業系統，完全不是一個「打法」！

項目	中國物業	澳洲Strata
業主角色	客戶（付錢）	股東+合夥人
經營模式	物業費作為公司收益	物業費進入大樓信託，服務費作為公司收益
管理方式	物業公司主導	業主投票決定
服務變更	多數無法自主更換	AGM可投票更換管理公司
收費透明度	通常有限	需每年公開財報
管理權限	侷限	可參與重大決策

所以，澳洲的Strata不是簡單的「我付錢你來做」，而是「我們一起出錢、一起決策」。

你可以參與年度大會（AGM），投票決定預算、項目開支，甚至提議更換管理公司。

Strata：是「吞金獸」還是「升值器」？

一句話總結：

看管理，看物業，看你參與不參與！

✅管理好，是隱形加分項

• 公共區域整潔、綠植健康、維護到位
• 大樓外觀持久「在線」，未來轉手更值錢
• 對租戶也有吸引力，租金更穩定

❌管理差，是日常隱形扣分項

• 東西壞了沒人修，報修拖延
• AGM混亂無序，預算糊塗賬
• 樓裏鄰居矛盾頻發，物業袖手旁觀

很多人都忽視了：房子價值不光是地段、戶型，Strata管理水準是一個「軟性資產」！

購房避坑指南：如何選對Strata物業？

為了防止「買房買個坑」，這幾步建議一定提前做功課：

1 要Strata Report！

包括過去 AGM 記錄、維修歷史、官司糾紛、業主投訴等內容；

重點看是否有大額未處理項目、是否曾經追加特別費用。

2 問清Strata Fee金額和漲幅

當前每季度或年繳多少？過去幾年是否有明顯上漲？

3 親自考察公共區域

走一圈公共區域，看看樓道乾淨嗎？泳池有異味嗎？綠化有人打理嗎？

4 參加AGM後別做「甩手掌櫃」

你有權參與投票、建議預算分配，了解大樓真實情況。

當您需要值得信賴的Strata管理夥伴時，連續五年（2019-2023）榮獲」年度最佳分層管理公司」的Netstrata是悉尼業主的明智選擇。

Netstrata：

一次一個計劃，建設更美好的社區

Netstrata是一家屢獲殊榮的Strata管理公司，三十年來始終為新南威爾士州提供卓越服務。

自1996年成立以來，Netstrata始終走在Strata管理領域的前沿，為悉尼大都會區、紐卡斯爾及臥龍崗地區的住宅、商業和工業物業提供定製化解決方案。

在Netstrata，我們堅信卓越的Strata管理是社區繁榮的基石。完善的物業管理不僅能促進居民和諧共處，更能提升物業的長期價值與吸引力。

核心優勢：

• 30年行業深耕，管理新州1,200+建築與50,000+公寓
• 95%客戶留存率印證服務品質
• 專屬本地團隊提供快速響應服務
• 專注建築合規性與可持續社區發展

特別專長：

• 新開發項目全程管理
• 開發商向業委會平穩過渡
• 建築最佳實踐方案定製

選擇Netstrata，即是選擇：

• 減少25%的運營糾紛（行業對比數據）
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三十年，數千個社區，

值得信賴的分層合作伙伴

從精品聯排別墅到摩天高層公寓，從豪華住宅開發到綜合用途社區（包括購物中心與商業樞紐），Netstrata的業務版圖涵蓋了當今動態城市環境中Strata生活形態的全景。

從概念到社區的開發，

到聯排別墅和高層建築，

Netstrata為分層管理提供服務

Netstrata以主動、協作、透明的方式開展工作。與業主法人團體及Strata委員會緊密合作，制定清晰的短期和長期戰略，以契合物業的發展願景與價值定位。

憑藉積極主動的管理並結合社區願景的理念，Netstrata一直以來快速響應維修需求，以專業態度和同理心處理業主關切，並確保財務記錄的準確合規。

憑藉30年的分層管理經驗和行業沉澱，以專業分層管理締造價值與和諧，擁有一隻強大且資深專業團隊的Netstrata始終是創建優質社區的可靠合作伙伴！

寫在最後：Strata，

是澳洲房產生活的「隱形風向標」

Strata如同房產的」隱形操作系統」，與其迴避不如善用。作為新州分層管理領域的標杆，Netstrata始終致力於通過透明化管理、前瞻性規劃和技術驅動服務，讓您的分層生活更簡單、更智能、更有價值。

您還想了解哪些澳洲房產管理知識？歡迎留言，我們將為您深度解讀！覺得本文有幫助，請分享給更多在澳置業的朋友。

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