6 月單月銷售面積基期調整同比增速爲-5.5%（較上月減少2.2pct），整體新房市場熱度延續5 月低位震盪回落的特徵，新房庫存及新增供應仍在收縮趨勢中或對銷量上限形成壓制，同時購房意願等仍受到房價改善預期偏弱的影響。往後看，據房管局高頻數據，7 月1-17 日銷量同比較6 月減少9pct 至-22%，可關注後續商品房收儲、城市更新等存量政策發力落地以及淨租金收益率和房貸利率息差收窄對銷售數據的潛在帶動；

6 月單月竣工面積基期調整同比增速爲-1.7%（較上月增加17.8pct），6 月份單月竣工同比較上月較明顯回升，一方面或是滯後兩年反應23 年小陽春對應的竣工交付小高峯，另一方面竣工在月度環比層面表現出較歷史波動更大的特徵即體現爲半年度集中竣工的意願強於一季度。根據銷售、新開工等領先指標，維持判斷“竣工同比在26 年下半年之前或持續處於偏低位置”；6 月單月新開工面積基期調整同比增速爲-9.4%（較上月增加9.9pct），根據拿地對新開工的領先關係，判斷下半年新開工同比呈先升後降趨勢，同比峯值有望接近正負零；中期看，若總購房需求在淨租金回報率與貸款利率差收窄下逐步企穩，新開工或在房企“以銷定投”的持續策略下呈現緊平衡狀態；6 月單月開發投資同比增速爲-12.9%（較上月減少0.9pct），投資同比較施工面積同比更快下滑，或反映當前銷售市場熱度回落對房企施工強度的影響；

6 月單月到位資金基期調整同比增速爲-9.7%（較上月增加0.4pct），結構上，“國內貸款”同比增速仍持續高於“新開工”或與“白名單”融資模式下部分房企借新還舊以及調整融資渠道等有關，“自籌資金”同比增速趨勢與“新開工”基本一致；“銷售類到位資金”同比同步於“銷售金額”回落；6 月末房地產資金鍊指數較上月基本持平（112%），當前仍處於歷史較低水平，往後看，在供需兩端政策逐步落地下，部分企業資金面有望改善；6 月70 城新房及二手房房價環比跌幅均持續擴大，結構上一線城市跌幅均超二線，6 月70 城新房房價環比-0.27%（環比負增速幅度較上月擴大0.05pct），其中，新房房價一線城市環比-0.3%，二線環比-0.2%，三線環比-0.3%；6 月70 城二手房房價環比-0.61%（環比負增速幅度較上月擴大0.11pct），其中，二手房房價一線城市環比-0.7%，二線環比-0.6%，三線環比-0.6%；

投資建議：（一）判斷淨租金回報率與按揭利率之差收窄是推動新房及二手房的合計總需求築底的關鍵觀察點；重視在供應縮量預期、供給品質優化以及購房者畫像顯著分化推動下，新房市場供需環境較二手房更早出現改善的可能；（二）中央城市工作會議時隔十年再度召開，明確“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”定調並提出“從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效爲主的階段”，判斷城市更新工作或非“大拆大建”，而是更強調城市功能完善和品質提升等；（三）相較於“博弈”基本面和政策，圍繞合理估值區間做投資或更可取，從考慮潛在減值壓力調整後的PB 估值水平來看，當前板塊調整後PB 約1.0 倍，已基本反應現房銷售等對商業模式影響的擔憂，認爲板塊已進入投資區間；（四）關注房企風險溢價修復的三條主線：（1）21 年後資產負債表貢獻利潤表較優；（2）部分企業信用溢價；（3）困境反轉；關注擁有歷史穩定的“持續內生性現金流創造能力”記錄的高質量週轉公司【招商蛇口】【保利發展】【中國海外發展】等及區域相對更聚焦的【濱江集團】【綠城中國】等，尤其是“啞鈴策略”下關注股息率高、業績相對穩健的【華潤置地】等，以及隨着公開市場債務償付壓力下降存在估值修復機會的【金地集團】【龍湖集團】等。另外，在外部因素影響下前期市場波動放大，疊加降準降息落地，或可關注業績增長及分紅比例均較穩定的物業企業【華潤萬象生活】【保利物業】【綠城服務】【招商積餘】等。

風險提示：政策落地情況不及預期，供需關係改善不及預期，市場流動性改善不及預期，估值修復不及預期，房地產行業變化向上下游傳導不及預期等。