觀點網 股市衝擊3600點，REITs板塊卻有所下滑。

7月25日，創金合信首農產業園REIT正式在上交所上市，這是第69單公募REITs，同時也是第19單園區REIT。

總體來看，首農產業園REIT交易首日上市略不達預期，開盤價4.6元，開盤以後快速下跌，後短暫觸及漲停，後又打開，最終收盤價4.734元，漲幅28.47%。而在近幾月上市的REITs，首日至多30%漲停收盤。

有分析指，近期股市走勢較好，REITs二級市場整體承壓，首農產業園REIT套利增加不確定性，並且首農產業園REIT僅16年的收益權，單價或許偏高。

從REITs二級市場看，本週（7.21-7.25），中證REITs全收益指數下跌1.56%，REITs總指數下跌2.29%，產權REITs指數下跌2.10%，經營權REITs指數下跌2.80%。大類資產角度，REITs總指數跑輸滬深300指數3.98個百分點，跑輸中證全債指數1.79個百分點，跑輸南華商品指數5.02個百分點。

具體來看，9支REITs上漲，0支持平，60支下跌。其中首農產業園REIT漲幅最大爲28.47%，中信建投明陽跌幅最大爲9.07%，同期滬深300上漲1.69%，中證500指數上漲3.28%。

新上市的首農產業園REIT由北京首農食品集團有限公司發起，北京首農信息產業投資有限公司作爲原始權益人，創金合信基金管理有限公司擔任基金管理人。

上市儀式上，首農食品集團黨委書記、董事長薛剛表示，創金合信首農REIT的成功上市，標誌着首農食品集團在打造基礎設施REITs平臺、有效盤活存量資產、創新資產運營模式上取得重大突破。

資料顯示，作爲國內首個聚焦"總部經濟"的科技創新產業園REIT項目，首農產業園REIT發行規模達36.85億元，是國內首個聚焦"總部經濟"的科技創新產業園REIT項目，基礎設施項目土地存續期限16年，到期後處置存在不確定性。

該基金於2025年6月18日正式獲批，國新資本、泰康資本、大家資產、中信證券、中金公司、中信建投等頭部投資機構和北京國資公司、北京金控集團、第一創業證券、創金合信基金、首程控股等北京市屬國企參與戰略配售。

該項目於7月7日-8日完成基金募集，總髮售份額爲10億份，每份認購價格3.685元/份，募集資金總額36.85億元。在投資者認購情況方面，戰略配售最終發售份額數量爲7億份，佔比70.00%；網下發售最終發售份額數量爲2.1億份，佔比70.00%；公衆發售最終發售份額數量爲9000萬份，佔比30.00%。其中，公衆投資者有效認購1268億元，有效認購倍數約382倍。

相比於底層資產上市評估價值30.66億元，相較項目申報估值溢價20.19%，是第一支溢價超過20%的公募REITs產品，所以有分析指該基金單價偏高。

產城園區評論獲悉，該基金底層資爲首農元中心項目，項目坐落於北京市海淀區西二旗西路16號院，包括1-10號樓、14號樓和15號樓（即地下一、二和四層），合計11棟建築物和1棟附屬地下建築物（包含可出租車位700個），總建築面積合計20.36萬平方米，可出租面積16.1萬平方米。截至2024年12月31日，基礎設施資產整體出租率爲94.8%。

值得關注的是，該基金存在一定集中度風險，快手、小米兩大重要現金流提供方合計租賃面積爲14.97萬平方米，佔可出租面積的92.98%、已出租面積的98.03%，2024年度兩大重要現金流提供方租金收入貢獻佔整體收入比例爲97.79%。

從租約到期分佈來看，目前已簽約大租戶將集中於2031年底和2032年初到期，到期租賃面積合計13.19萬平方米。

不過，原始權益人首農信息作出基金收益分配調節機制的承諾，若因租戶退租/降租導致收益不及預期，將扣減自身份紅補償投資者。

這在招募說明書中有所體現，首農信息承諾在2025年度、2026年度、2032年度、2033年度和2034年度，如因重要現金流提供方提前退租、降租或租賃合約到期不續等原因導致以上五個年度中的任一年度實際運營淨收益低於對應年度目標運營淨收益的，則首農信息承諾基金管理人可優先按《運營管理服務協議》的約定按比例扣減當年度的運營管理費，扣減上限爲50%，被扣減的運營管理費將歸入本基礎設施基金當年度可供分配金額，用於向投資者分配。

爲避免歧義，上述目標運營淨收益以本項目首次申報確定的評估報告底稿中記載的運營淨收益爲準，其中2025年度、2026年度、2032年度、2033年度和2034年度的目標運營淨收益分別爲28,188.06萬元、29,053.46萬元、20,604.33萬元、26,366.91萬元和29,971.26萬元。

如被扣減的運營管理費歸入基金當年度可供分配金額後仍不足以使基金份額持有人獲得在該年度基於目標運營淨收益預測的全部基金可供分配金額，公司自願放棄所持有的該基礎設施基金份額在當年度的全部或部分基金可供分配金額，以優先保障基礎設施基金其他基金份額持有人（不含本公司）獲得其所持有的該基礎設施基金份額對應的基於當年目標運營淨收益的預測基金可供分配金額。

另據交易所公開信息，目前有23只REITs（含擴募）處於審批及發行階段，包括5單產業園項目、4單能源項目、2單數據中心項目、4單倉儲物流項目、4單保租房項目、4單消費類項目。

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