本文來自微信公衆號：風馬牛地產研究院，作者：馮侖，題圖來自：視覺中國

大家好，這幾天來到非洲，我一直在做一件事——校正自己的判斷。

我喜歡反覆琢磨一件事，不斷打磨自己的想法。出發之前，我們每個人對非洲多少都會有一些先入爲主的判斷；到了現場，又會有一些新的體會；再聽聽同行夥伴的看法，思維又會被進一步激發。在這個過程中，最重要的不是一時的感受，而是在持續觀察、傾聽和思考中，有意識地形成一個更加清晰、更加成熟的想法。

今天借這個機會，我也想和大家分享一下，經過這幾天的反覆觀察思考，最終聚焦下來的三個核心想法。

一、重新理解房地產：在非洲，看見過去與未來

第一是關於行業的思考，也就是房地產。我們大多數人都來自這個行業。這次非洲之行，讓我對房地產這個行業有了很多新的感觸。

其中最大的觸動，是一種“向下”的觀察視角。以往我們看房地產，總是“向上看”，研究人均 GDP 三萬、五萬美金的國家是怎麼做房地產的，想象未來可能的樣子。而這一次，我們是“向下看”。我們看到了人均 GDP 一千美金國家的房地產狀態，也彷彿看到了中國房地產早期的起步場景，甚至回望了我們自己的過去。所以，對我來說，這次考察很有意思，更像是一次“複習作業”。

我印象特別深的是我們在海南剛拿到第一、第二塊地的時候，那時候地價便宜、機會多。我們在一樓買了張“藍線圖”，六樓籤合同，轉手把地直接賣出去，一下子賺了 300 萬。然後當晚我們幾個人在海邊的大排檔喝酒慶祝，喝到爛醉。

今天回頭看，那種野蠻生長的狀態，既可笑又真實。但正因爲有過那段歷史，這次非洲考察更讓我意識到，同一個行業在不同經濟發展階段的邏輯是完全不同的，不能套用一個標準來理解所有市場。這也讓我重新思考了非洲房地產市場的機會。

比如說，這次在非洲，我看到一個值得關注的市場方向：做有限高品質的住宅開發和銷售。這裏所說的“高品質”，不是參照歐美豪宅標準，而是相對於非洲當地市場更好一點、更有品質感的住宅產品。尤其是在城鎮化初期或中期，當居民開始追求基本舒適和品質生活時，這種產品就成了剛需。但是，在這裏做房地產，我們一定要有“剋制感”。可以做，但不要做多。有市場，但不能氾濫。我們不能大規模擴張，更不能“照搬中國模式”。

此外，房地產能不能做，關鍵還得看土地制度。這次在非洲，我們觀察到很多問題的根源，不在地價、不在市場，而在土地制度。

比如土地產權模糊、市場交易受限，讓很多人不敢買房；審批繁雜、週期過長，讓開發商資金鍊喫緊；交易流通性差，也讓市場缺乏信心。我們做海外項目，不能只看地價和建築成本，必須要問幾個核心問題：當地的土地是誰的？產權清不清楚？交易流程順不順？政府幹預重不重？這些纔是真正決定“能不能做、好不好做”的前提。

這也引出了一個老話題，真正的房地產開發，是時間的投資。回顧我們在全球的考察學習經歷，我越來越認同一件事：做房地產不是沒有機會，而是我們缺乏耐心。

像嘉裏 30 年前在北京 CBD 拿地，蓋了 10 萬平方米左右的項目，現在這塊地的資產市值非常高。李嘉誠當年在上海和北京拿地，很多壓了 10年 都不動，最後依然賺得盆滿鉢滿。核心邏輯很簡單：地段好、資產優、時間夠長。

如果我們今天在科特迪瓦只做一個項目，比如蓋一棟 3 到 4 萬平方米的寫字樓，位置選在覈心的地方，品質做到極致，接下來什麼也不幹，只是交給時間。也許 10 年、20 年後，它就是當地的“嘉裏中心”。

除此之外，我們還看了幾個工業園區項目。說實話，整體思路和中國當年做園區的模式差不多：政府支持、園區開發、招商引資。但有些關鍵問題必須面對：你真的能招到企業嗎？你招進來的產業，到底有沒有附加值？如果只招到一些“三件套”之類的低附加值企業，那麼園區整體的收益模型很難成立。

所以，這次非洲之行，對我來說最大的收穫，不是看了多少項目，而是重新聚焦了自己對行業的思考。

過去幾十年，中國房地產行業積累了大量財富，但許多成果是建立在“高週轉”模式之上。而未來，這種模式越來越難複製，尤其是在海外市場。我們要踏踏實實做資產，慢慢沉澱價值。在一個產權清晰、市場開放、經濟有韌性的國家，選一塊核心地段，蓋一棟優質物業，不急不躁，剩下的交給時間。

二、重新理解創業：從非洲企業家身上看到的堅持與共性

這幾天我也在反覆思考一件事：創業到底是什麼？

創業，本質是一種典型的企業家個人行爲。它不是靠培訓教出來的，不是在商學院裏學出來的，而是靠一場一場硬仗，一步一步走出來的。我們這次見到的很多非洲華人企業家，每一位都是用了十年、二十年時間，從無到有熬出來的。

創業這件事，沒人能替你完成。每個企業家都必須立足在自己的土壤上，面對自己的現實，走一條屬於自己的路。不管是在中國，還是在非洲，真正能夠長期做下去的人，都是在本地環境中慢慢積累出來的，不斷試錯，不斷突破，熬出了自己的生存邏輯。

比如說，這次在非洲，一些企業家身上的“閃光點”特別打動我。他們有一項非常珍貴的能力，就是敢於打破常規，有勇氣去開拓、去解決問題。在資源有限、規則未明、環境艱難的情況下，還能闖出一條路，這不是普通人輕易能做到的。這是真正的“草根創業”，靠的不是資源，不是關係，而是一點一滴乾出來的。

我經常說一句開玩笑的話：草根創業都得感謝爹不行。什麼意思呢？爹行，資源太多、路徑太穩，你肯定不會來非洲。相反，真正能遠走非洲、白手起家的，往往是因爲“爹不行”，靠不了關係，才只能靠自己去闖。這種“草根創業”的底色，值得我們尊重。

我們也觀察到，這些在非洲真正做出成果的創業者，身上都是有一些高度共性的，尤其有兩個特點特別明顯。

第一，他們很多人有“中央軍”背景。比如，他們早期是在央企體系裏做派駐的工程師、管理者，參與了當地的基建、施工或工程項目。這一階段是他們能力積累的“預備役”：一方面積累了本地資源和社會關係，另一方面也通過項目鍛鍊了管理能力和專業執行力。後來脫離體系，轉身做民營企業家，正是這些早年經驗積累爲他們打下了基礎。

第二，他們普遍有紮實的專業背景。比如我們這次看到的兩家在建築立面、空間品質上做得非常好的公司，創始人都是重慶大學、重慶建工等背景出身的專業人士。他們懂建築、懂設計、懂施工，產品自然更有競爭力。這說明一個道理：即便是在最原始的市場，“專業能力”依然是拉開差距的關鍵。

所以我們看創業，一方面要看到“草根精神”的珍貴，另一方面也要看到專業與系統思維的力量。創業不是冒險，而是對現實深度理解之後做出的最理性選擇。

三、重新看待非洲：不浪漫，也不悲觀

最後，我想談談我對非洲的整體看法。這是我第二次來坦桑尼亞。之前，我是來看獅子的，關注的是自然和野生動物。這一次，我是來觀察“人”的。視角從自然走向制度、社會與發展，這也勾起了我一些早年的記憶。

第一，制度的選擇與搖擺，深刻影響非洲經濟發展。

我剛參加工作時，在中央黨校研究“世界各國社會主義形態”，包括坦桑尼亞首任總統朱利葉斯·尼雷爾提出的社會主義、利比亞前領導人穆阿邁爾·卡扎菲提出的綠色社會主義、伊拉克前總統薩達姆·侯賽因提出的阿拉伯社會主義等等。那個年代的我，是從“意識形態”看非洲的。

非洲有 54 個國家，大部分是在二戰後獨立的。獨立之後，很多國家選擇了社會主義路徑，然後經歷了國有經濟、計劃經濟等階段。但這些嘗試大多並未持續，最後又轉向市場化改革。比如利比亞當年推行的“綠色社會主義”，每個人手裏都有一本《綠皮書》，講述如何建立伊斯蘭社會主義，但最終也未能持久，如今利比亞迴歸市場經濟的大潮。回頭看，這種制度的反覆試驗和搖擺，對非洲的經濟發展產生了深刻影響。

第二，非洲經濟發展速度偏慢。

雖然這幾年非洲城市建設略有改善，也出現了一些看似積極的宏觀數據，但如果橫向對比中國、東南亞、印度近 20 年的發展路徑，非洲經濟發展仍然明顯滯後。

非洲目前所處的經濟發展階段，還集中在工業化前中期、城市化初期、產業鏈底部。人均 GDP 在 1000–3000 美元區間的國家，主流產業仍以基礎建材、基建施工、房地產開發、礦業和低附加值製造業爲主。AI、芯片、智能製造這些熱門話題，對大多數非洲國家而言，依然是很遙遠的事情。

我們在非洲見到的很多項目，比如編織袋廠、塑料加工廠、簡易包裝生產線，其實都是中國 30 年前的產能版本。但正因爲非洲在補工業的“第一課”，纔給中國傳統產業帶來了“第二增長曲線”。

比如，我們見到一個來自南通的老闆，他把在國內因“內卷”而淘汰的工廠設備運到了非洲，在本地只做最後一道工序，其他材料和管理體系基本還靠中國。這種方式，像極了30 年前臺商、港商在中國大陸做過的事，現在在非洲“重演一遍”。

所以，我們看到的不是產業“創新”，而是經濟發展階段錯位帶來的紅利。這也提醒我們，非洲並不是“新經濟試驗場”，而是舊經濟的再生地。這也意味着，我們今天能參與的仍然是最早那一批“低起點”的機會。

結語

總之，這次來非洲，對我最大的啓發是：要去浪漫化地看非洲，既要看到其制度和經濟發展速度的侷限，也要看清當前階段所決定的產業機會。

非洲不會成爲全球經濟增長最快的大洲，至少在未來十年內不會，但它可能是中國傳統產業找到“第二增長曲線”的地方。

最後，希望這些判斷思考，能幫助大家在非洲找到可以落地、可以操作、可以盈利的方向。

本文來自微信公衆號：風馬牛地產研究院，作者：馮侖

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