當前，澳大利亞商業地產市場正呈現顯著的結構性分化。隨着利率環境趨於穩定，核心資產類別中具備稀缺性、抗週期特性的細分領域正成爲資本追逐的焦點。

最新數據顯示，澳洲優質街區零售物業空置率維持在歷史低點（悉尼核心區域低於3%），租金漲幅跑贏通脹，印證了剛性需求驅動的資產韌性。

與此同時，私募信貸市場持續擴容，非銀機構季度放款規模同比增長23%，反映出傳統銀行收縮敞口後的替代性機遇。

在這一背景下，Initium Capital憑藉對本土市場的深度洞察和家族辦公室的長期資本優勢，精準錨定“供給受限、需求剛性”的細分賽道，從邦迪海灘的稀缺零售資產到高淨值人羣聚集區的開發機會，構建了兼具現金流防禦性和增值潛力的投資組合。

Initium Capital：

由家族辦公室聯合創立的

一體化房地產投資管理機構

自疫情以來，全球金融市場持續劇烈波動，資產價格經歷了深度重估。

儘管各國央行基本控制住了通脹，但關稅和去全球化仍構成持續風險。

在此背景下，高淨值人士（HNWIs）和家族辦公室正逐步將投資組合重新配置，轉向更注重資產質量、現金流穩定性和下行保護能力的投資標的。

Initium 的背景與理念

Initium Capital 成立於 2021 年，總部位於澳大利亞，公司由黃氏家族辦公室聯合擁有深厚地產開發背景的 Hayson 家族代表 Max Hayson，以及具備超過15年私人銀行、財富管理、家族辦公室諮詢及基金管理經驗的 Bo Zhuang 共同創立。

Initium 專注於三個戰略方向：商業地產、私募信貸和開發類投資機會。

每一方向均由公司內部資深專業團隊主導，並配合家族辦公室共同出資（通常共投比例高達每筆交易的 20%）。這種多元、協同的架構爲投資者帶來穩定收益、資本保值和由開發驅動的成長空間。

Initium 商業地產基金（ICPF）

雖然CBD寫字樓市場在後疫情時代面臨一定挑戰，澳洲富裕、高密度城區的小型精品零售和商業物業卻展現出較強的抗壓能力。

優質街邊零售資源極爲稀缺、獲取難度大，且可直接受益於澳洲持續的人口增長與城市化趨勢。

ICPF 以不加槓桿的方式，通過收購悉尼邦Bondi灘、Manly、Mosman及墨爾本市區等人流密集、供給緊張的高端地段，實現 7.5–8.5% 的全週期目標年回報率。

基金所投物業通常由提供基本服務或高端日常消費的租戶入駐，包括藥房、銀行、診所、精品餐飲與便利零售等。這類租戶一般爲長期租戶，續租率高，出租穩定性強。

抗通脹機制與低槓桿優勢：基金所投物業通常設有 CPI 聯動租金條款，且多爲 Triple Net（三網合一）租賃，運營成本由租戶承擔，具備天然的抗通脹能力。

同時，基金幾乎不使用資產層面的槓桿（目前無債務），進一步提高了現金流的穩定性。資產集中於土地稀缺、規劃受限的地段，即便整體市場放緩，也能維持長期租金增長和價值保值。

在小型精品零售領域，機構投資者參與度極低，該領域長期由私人投資者主導。ICPF 通過維持低槓桿策略並積極管理這些難以複製的優質資產，致力於爲投資人帶來穩定的收入與長期資本增值。

Initium 的私募信貸能力

在過去十年中，私募信貸已成爲澳大利亞家族辦公室和高淨值人士的重要資產配置方向。受到監管壓力影響，傳統銀行逐漸退出非核心房地產貸款市場，尤其是在開發融資和短期過橋貸款領域，從而在市場上留下了明顯的融資缺口，靈活的私募貸款機構正逐步填補這一空白。

Initium 推出了其私募信貸策略，依託公司深厚的房地產網絡，專注於提供高質量貸款來滿足這一市場需求。Initium 通常會與投資者共同參與這些貸款項目，實現利益一致，增強投資信心。

與 ICPF 一樣，Initium 的私募信貸策略專注於優質、不可複製的房地產核心資產。每筆貸款都採用“單一資產結構”，投資者可以根據自身的風險收益偏好，自主選擇合適的條款、優先級別和目標回報。貸款期限通常爲 6 到 24 個月，並在交易初期就明確設定還款或再融資路徑。

利息支付方式靈活，可按月、按季支付，或計入本金中。這種定製化的結構既爲借款人提供了靈活性，又確保了強有力的抵押保障，通常還配有個人擔保或額外資產質押，以增強對投資者的保護。市面上鮮有私募貸款機構能提供如此高水平的結構靈活性，這正是 Initium 的顯著優勢所在。

Initium 最近的交易很好地展示了其私募信貸策略的實際運作：

Point Piper：

第一抵押貸款，抵押標的是位於 Wolseley Road 的一處臨水豪宅（估值約爲 1.07 億澳元）。貸款額度爲 4500 萬澳元，貸款期限爲 18 個月，貸款成數約爲 42%，年化收益約爲 10%。

Hunters Hill：

第二抵押貸款，抵押標的是 Hunters Hill 的一處高端醫療物業。貸款總額爲 245 萬澳元，貸款期限爲 12 個月，貸款成數約爲 80%，年化收益約爲 13%。

總體而言，私募信貸爲投資者提供了對沖股市波動風險的寶貴工具。

這些貸款以優質不動產爲支撐，具有吸引力的收益率，符合家族辦公室對資本保值和穩定現金流的偏好。通過穩健的結構設計和對高質量資產的聚焦，Initium 的私募信貸投資旨在實現類股權的收益，同時具備類債權的下行保護。

Initium 的開發能力

Initium 戰略的第三大支柱是專注於優質且高度受限市場中的精選房地產開發項目。延續公司一貫的投資理念，開發板塊僅聚焦於具有高進入門檻、規劃限制嚴格、長期需求穩定的核心地段。這類項目通過切入結構性供給稀缺的市場，在控制風險的同時，力求實現超額回報。

Bondi Beach

混合用途開發案例

Initium 位於悉尼 Bondi Beach 的開發項目正是其開發策略的代表性實踐。公司在 Bondi 核心商業區成功整合了一塊罕見的 1,770 平方米混合用途地塊。

Bondi Beach 是澳大利亞最具標誌性和最富裕的城區之一，同時也是土地供給最受限制的區域之一。

該項目計劃在高端零售空間之上打造奢華住宅公寓，精準契合 Bondi 高端人羣的需求，爲投資者提供貫穿整個開發週期的直接股權參與機會。

該項目的目標爲約四年內實現 27% 的項目內部收益率（IRR），淨收益率約爲 25%。此外，項目還具備靈活的退出機制：一旦獲得開發審批，即可選擇出售地塊實現提前退出，從而縮短整體投資期限。

過去十年，Bondi 地區的房產價值年均上漲約 13.2%，遠超悉尼整體住宅市場（過去十年約 7–8%，過去三十年約 5.8%）。這種強勁表現凸顯了 Bondi 的天然吸引力，尤其是在高端市場，受限的供給進一步強化了需求的持續性。

嚴格的城市規劃控制直接限制了供給增長。該區域主要爲低密度（R2）或中密度（R3）住宅區，建築高度一般限制在 9 至 13 米之間，並受到嚴格的容積率限制、遺產保護、景觀走廊保護以及多數海岸線再開發禁令等多重限制。

這些政策大大減少了大型或混合用途開發的機會。儘管如此，該項目成功利用新南威爾士州“可負擔租賃住房州環境規劃政策”（NSW Affordable Rental Housing SEPP），獲得了遠超傳統控規限制的建築高度與容積率，顯著提升了項目的開發可行性。

在整個 Bondi 區域，極少有地塊能夠實現如此的規劃增益，使該項目成爲極其稀缺的開發機會。

Initium 的一體化開發模式涵蓋規劃、合地、建設與交付全過程，具備強大的執行能力。在整個開發過程中，家族辦公室將與外部投資者共同投入大量資金，確保各方利益高度一致，同時在每一階段實施嚴格的管控與風險管理。

結語：

與 Initium Capital 攜手投資

Initium 通過一體化資產管理模式，爲投資者提供有針對性的澳洲房地產投資機會。在傳統市場（如股票市場）估值高企的環境下，Initium 爲投資者提供一整套以高質量房地產爲基礎的投資策略——涵蓋多元化的 ICPF 商業地產基金、單筆私募信貸項目以及精選開發項目。

每個板塊都凝聚了黃氏與 Hayson 家族辦公室數十年的房地產經驗，家族持續共投也確保了與外部投資者的高度利益一致。

Initium 對澳洲本地房地產市場持持續樂觀態度。預計在未來 6 至 12 個月內，澳洲聯儲（RBA）將有最多三次降息，預計將直接推高房地產資產估值。同時，澳大利亞已鞏固其作爲全球資本避風港的地位，吸引了大量資本流入及高淨值人羣移居。這些資金的持續湧入，進一步增強了 Initium 所聚焦高端市場的需求與流動性。

正是這種趨勢，堅定了我們對澳大利亞作爲全球優質投資目的地的長期信心,一個能夠提供穩定、具韌性的房地產回報的法制透明市場。