多年來，自主管理退休金基金（SMSF）中的房產估值通常比較寬鬆。投資者和受託人通常滿足於房地產代理人提供的粗略估算，或者甚至是地方政府的土地估值。這在過去並不是什麼大問題，因爲這些估值主要是爲了滿足SMSF的法定要求，而不是用於稅務目的。

然而，隨着針對超過300萬澳元超級餘額的未實現資本收益稅的引入，準確的房產估值變得至關重要。這些估值現在直接關係到每年SMSF的稅務負擔，因此它們已成爲稅務報告中的關鍵文件。

未實現資本收益稅的影響

對未實現資本收益徵稅意味着，房產估值將直接影響SMSF每年應繳納的稅額。現實的估值至關重要，確保SMSF能夠遵守新的稅務規定。

一些房地產代理人已經因爲擔心職業責任保險的風險而拒絕爲客戶進行估值。而其他一些代理人可能會受到SMSF受託人的影響，提供有利的估值，以減少應繳稅款。例如，一些SMSF成員要求採取保守的房產估值，以確保他們的餘額保持在300萬澳元以下，從而避免在未來幾年內繳納新的稅款。相反，其他餘額已經超過該門檻的人則要求提供儘可能高的估值，以便從2025年6月30日開始，未實現的收益將從更高的基數計算，從而減少應繳稅款。

ATO加強監管

澳大利亞稅務局（ATO）目前正在密切關注SMSF，特別是隨着新稅種的推出。那些操控房產估值的受託人和成員可能面臨重大後果，包括需要補繳稅款並支付罰款。一旦被ATO盯上，SMSF將可能長期處於監管之下，這對任何納稅人來說都是不舒適的，儘管他們可能認爲自己的財務情況已經處理妥當。

此外，澳大利亞證券和投資委員會（ASIC）加強了對SMSF審計師的監管，確保SMSF行業的完整性得到維護。在2024年下半年，17名審計師被處罰，這意味着審計師將更加關注SMSF中的房產估值。

需要現實的房產估值

爲了避免與ATO的衝突，SMSF的房產估值必須準確反映該房產的市場價值。估值應由合格的專業人員進行，他們將親自檢查房產，審查市場數據，並提供關於房產類型、面積、位置、租金收益率以及整體市場情況的詳細分析。

對於住宅房產，估值可能依賴於類似房產的銷售數據，但商業房產通常更具獨特性，尤其在近幾年，商業房產交易較少，缺乏足夠的可比銷售或租賃數據。因此，一個完整且現實的房產估值報告可能長達30至50頁，這將是ATO驗證SMSF稅務計算的關鍵文件。

超市場租金的風險

SMSF還需要警惕的一點是，將商業房產出租給SMSF成員所擁有的企業。在過去，一些SMSF通過支付超市場租金來增加退休金基金的供款，而無需違反供款上限。然而，隨着新稅務規定的出臺，這些超市場租金可能會導致房產估值被抬高，從而增加未實現收益，導致應繳納的稅款增多。

結論

雖然對未實現資本收益徵稅在許多人看來不公平且不受歡迎，但嘗試操控系統以規避這一稅種對SMSF成員和受託人來說是風險極大的。準確、現實的房產估值對於確保遵守新稅務規定以及避免高昂的後果至關重要。ATO的加強監管，加上房產估值的重要性日益增加，意味着SMSF必須對其房產估值保持謹慎和透明。